距离美国房地产市场泡沫破裂已近八年，经历剧烈震荡的楼市如今稳步复苏，人们也逐渐走出迷茫。在危机中被政府接管的两大住房抵押贷款融资机构的最终命运也被提上议程。改革口号喊了好几年，方案有好几个，却迟迟没有实际行动。重塑一个规模达10万亿美元的抵押贷款市场谈何容易。
       “两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构房利美和房地美的统称，目前持有或担保着美国的大多数住房抵押贷款。这两家由美国国会立法设立的政府支持企业，主要职责在于为住房抵押贷款市场提供稳定支持，提高住房抵押贷款的可获得性和房屋自有率。
       “两房”并不直接发放住房抵押贷款，而是从银行等贷款发放机构购买抵押贷款，然后将这些贷款打包成为抵押贷款支持证券，再将这些证券出售给机构投资者并提供相应担保。这样一来，发放抵押贷款的金融机构便不用自己持有抵押贷款，可以有更多的“活钱”来发行更多房贷，尤其是长期固定利率抵押贷款，这显著地降低了美国家庭的购房成本。
       在房地产市场形势一片大好之时，“两房”的发展如日中天。政府支持企业的头衔给了“两房”隐性政府担保，其发行的公司债券和抵押贷款支持证券也被视为风险较低资产而颇受青睐，但较低的融资成本助长了两大机构高杠杆、高负债的经营模式和不负责任的风险嗜好。这些弊端都在次贷危机来临时暴露无遗。
       美国前财长鲍尔森曾说，解决“两房”危机是他一生中做过的最艰难决定。2008年9月，随着次贷危机加重，巨亏的“两房”被政府接管。美国财政部对它们的救助金额达到1870亿美元，以近80%的持股比例成为最大的股东。过去几年来，美联储也为扶持房地产市场而大量购买抵押贷款支持证券。
       随着楼市走出低谷，“两房”终于迎来扭亏为盈的局面。截至今年3月底，“两房”已经悉数奉还财政部的全部救助资金。但即便如此，它们也依然是一个奇特的存在，美国国内改革甚至关闭“两房”的呼声日渐高涨。
力主改革的人认为，“两房”加重了房地产市场危机，它们早该像毒瘤一样被除掉，而且其经营模式难以持续，政府必须从中脱身以免纳税人再次蒙受损失。
       反对者认为，多年来正是因为“两房”盘活了抵押贷款市场，很多美国人才买上了房。两大机构本身的架构没有问题，而是错误的政治和金融环境造成扭曲。如果在减少政府参与过程中火候掌握得不好，就有很多人失去买房机会，这同样会让纳税人和买房人的利益受损。比如，取缔“两房”后，银行将不再情愿提供30年期的定息抵押贷款，但目前美国整个楼市80%的贷款都是这一品种。
       美国国会两党参议员近日提出最新版本改革方案，其大体思路是引导私人投资者加入，大幅降低政府介入房地产金融市场的程度，同时让往日的隐性担保成为显性担保。这项方案计划五年内逐步关闭“两房”，取而代之建立联邦抵押贷款保险公司，但规定私人部门必须承担10%的贷款违约损失。
       虽已得到奥巴马政府支持，但在中期选举年，这一方案要在国会闯关似乎难度不小。如何撤销“两房”享有的政府隐性担保，同时不让房地产金融市场产生大的波动；如何在维持住房抵押贷款的广泛覆盖性和保护纳税人利益之间寻求平衡；如何在反思一场危机的同时，避免矫枉过正，这是解决“两房”问题需要拿捏的度。