经历过国际旅游岛政策出台后的短暂狂热，三亚房地产市场近两年趋于理性和平稳。4月初，三亚市出台停建80平方米以下小户型商品住宅的决定，再次掀起不小的波澜。小户型“停建令”是否针对房价调控？将对三亚楼市带来哪些影响？三亚房地产市场未来又将走向何方？

停建并非调控房价

4月初，三亚市城乡规划委员会审议通过《加强三亚市商品房户型管理的决定》，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米（含公摊）以上。

“这意味着，未经规委会审议项目，三亚将不再批准80平方米以下小户型。”三亚市规划局建设规划科科长何大哲说。

由于三亚楼市外向型特征明显，小户型“停建令”受到岛内外广泛关注。统计数据显示，三亚购房者约85%来自岛外。

三亚出台小户型“停建令”是否是针对房价进行调控？何大哲表示，目前三亚市房地产业整体保持平稳运行状态，商品住房的价格也基本保持平稳，此次政策出台并非考虑房价因素。

记者采访了解到，三亚此次出台小户型“停建令”主要背景是商品住宅户型结构不合理。

“三亚的小户型商品房确实非常受欢迎，主要是以岛外人群为主的度假需求。”何大哲说，度假式的小户型销售市场虽较好，但平时淡季空置率高，而在冬季等高峰期，又造成整个城市拥堵不堪。

小户型停建，购房资金门槛将随之提高。但三亚市规划部门认为，停建小户型商品住宅并不会“误伤”本地刚需，因为三亚新建的保障房不受此次出台的新规限制。

何大哲说，三亚本地居民主要通过保障性住房解决住房需求，少数本地居民购置商品住宅以大户型改善型居多，小户型“停建令”不会对本地居民的住房保障带来影响。

短期影响暂未显现

小户型“停建令”将对三亚楼市带来哪些影响？而“停建令”又将在何时解禁？

据业内人士预测，目前三亚已建成、在建和已经审批的小户型住宅面积约300万平方米，按照目前的销售速度，大概需要三四年才能消化完毕，因此短期内三亚的小户型住宅并不会出现短缺。

克尔瑞海南机构总经理沈虹认为，三亚小户型商品住宅的市场存量较大，面对小户型停建政策，开发商可能会推迟项目开发节奏，观望下一步政策动向。

何大哲说，房地产项目的审批、建设和投入使用时间周期长，政策的实施效果需要经过一段时间才能体现出来。目前三亚的房地产企业都在积极配合修改自己项目的设计方案，达到80平方米的要求。

而三亚楼市去库存化的速度也在下降。海南省统计局最新发布的数据显示，今年第一季度，三亚市房屋销售面积为25.85万平方米，同比下降43.4%。三亚市超四成的销售回落，造成销售面积占全省的比重由去年同期的17.6%跌至10.6%。

有业内人士认为，小户型“停建令”有可能将加快三亚楼市的去库存化速度。

何大成说，政府将跟踪关注小户型“停建令”政策出台后取得的成效，根据今后实施效果来确定政策持续时间，目前还尚未考虑解禁的时间。

市场正式转型起步

近年来，三亚房地产市场广受关注同时也备受争议。记者采访发现，以此次小户型“停建令”为标志，三亚房地产市场已正式步入“转型”阶段。

三亚市市长王勇日前表示，三亚市2014年的供地主要倾向把地产和产业结合在一起，相关政策会更加宽松；如果是纯商品房，供地的范围、条件、门槛都要提高。

王勇说，三亚房地产已开始向充分发挥地理资源优势的旅游地产转型，酒店式公寓、产权式酒店会有所增加，健康产业、智慧产业等都将是今后发展的方向；纯粹的住宅产品则将逐步减少。

“三亚房地产业发展要符合国际旅游岛建设要求。”三亚房地产业协会秘书长刘树国透露，三亚市政府已制定财政扶持政策，对房地产与产业相结合的重点项目给予鼓励和支持。

“三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，三亚的建设目标是国际旅游岛的排头兵而不是"房地产岛"。”何大哲进一步分析说，三亚房地产业的发展，总的要求是积极引导和发展与国际旅游岛建设目标相适应的房地产业。

而具体来说，三亚房地产将通过加强产业引导进行转型升级，纯商品性住宅比例将进一步降低，新型产业与房地产业相结合是三亚未来的房地产业发展方向，通过总部经济、金融、会展、文化、创意等新兴产业的发展，推动三亚房地产业转型升级。