市场调查

 

热销不等于“旺场”

 

商业地产以“不限购 不限贷”成为顺德投资者的宠儿，同时顺德正值城市升级之际，开发商瞄准商机近年较为热衷开发商业地产项目，记者曾统计顺德将新增和在售的商业体约17个，几乎遍布各镇街，热销新闻也经常见报。然而，记者近日调查发现，并非所有商业体的后期运营均能“大旺”。

 

满铺开业 人气旺盛

 

“多中心”是顺德的特点，十镇街各有特色产业，各有经济实力。看现时商业体在顺德布局呈现了“聚集大良，花开各镇街”的局面。对于镇街来说，新型的商业体几乎成为地标性建筑，如：乐从天佑城（专题阅读）、北滘商业广场、龙江盈信广场等。

 

走进新型商业体，站在“高大上”的中庭里，周边虽不是人流如织，但也是人气旺盛。记者本周二早上来到了北滘商业广场，乐购超市已经有不少家庭主妇选购日用品或蔬菜。广场的首层至四层刚刚开始营业，人气一般。特别是四层的电影院大门紧闭，餐饮店未正式营业，但是在节假日，这里人气非常旺盛，电影院常常出现买票的小队伍。记者采访了首层一中高档鞋店的店员，她表示商场日常人气一般，但是到了节假日人气较旺盛，有时候一天能卖十多双鞋子。记者在广场内走了一圈，除了零星商铺在招租或装修外，大部分商铺都已租售。服务台的咨询员告知，首层男装部、女装部分别有一两个铺位未租售，若想购买商铺，需等待在租商家合约期满。

 

北滘商业广场已经开业一年有余，累积了一定人气。而新开业的商业体在谋求各种方法累积人气。3月30日，乐从天佑城的海洋馆试业，吸引了大批观众。记者于4月7日下午4点来到该馆，就已经看见五六米长的等候进场的队伍。在海洋馆的U型走道里，人流密集，家长们带着子女看鱼儿。海洋馆同层的商店也举行了互动活动，买满定额商品即送海洋馆门票。此外，乐从天佑城内的商铺几乎租满，商家对经营也展现了信心。

 

经营不善 门店冷清

 

北滘商业广场、乐从天佑城取得不错的人气，但是并非所有新型商业体均能如此。容桂创富商务公寓曾在2009年热销，但是最近项目陷入“减租门”，项目酒店表示经营困难，原本约定的每月返还租金在3月至8月里减半，同时用酒店消费券兑现。

 

位于大良老城中心的新晖天地广场也遇到门庭冷清的情况。该广场去年年初开业，记者在去年中下旬来到广场发现，一层主道两旁商铺租满，但商家在店面贴着要求免租的告示。一时尚服装店的店主告知，虽然广场与新世界购物中心隔路相望，广场内主要店面已经进驻了品牌商家，但是开业半年，广场内人流稀少，造成经营压力巨大。本周二中午，记者再次来到该广场发现情况有所好转，一层主道两旁部分商铺已经换上新品牌，部分商铺在装修。电梯后面的铺位已经挂上了某服装品牌的招牌。二层除了去年年初已经进驻的餐饮店，还新增了一韩国料理和服装店，其余的铺位均无商家进驻。整个广场人流还是稀少，午饭时间人流稍微多些。中午12:30，原本空荡荡的韩国料理店已经坐了五六桌人。二层经营服装的女店主表示，与广场签订了半年免租合约，感觉还是比较划算的。

 

业界视角

 

经营商城应“三权”捆绑

 

佛山中原地产代理有限公司董事总经理余鸿

 

顺德商城经过热销后，进入经营阶段，有些人气很旺，有些显得很冷清，甚至出现商家集体退租的现象。这种现象非常常见，在十几年前的广州、深圳亦同样出现。这是开发商把经营权交给商家而造成的，商家无运营能力，租期不确定，使得商城日渐冷清。商业地产在销售前期应该与功能设定、布局定位联结起来，将产权、经营权、使用权进行“三权”捆绑，才是运营商业地产的根本。商城后期运营很复杂，租赁者的能力不足，最好让专业团队或公司来负责后期运营。

 

电商对于百货的影响很大，而对佛山的损害赶不上对一线城市的，并不是所有佛山人都习惯于网络消费，商城应该提升经营时的服务态度、意识。而现时业内热议的体验式消费，成本很高，需因地区而定，不能一概而论。

 

以服务抗电商冲击

 

高力国际商铺服务高级经理何健敏

 

商业地产的成功不是看前期热销，其成功在两三年后才能体现，进驻商家业绩稳步上扬发展，这才是真正的成功。近三至五年，电商冲击商城是必然的，但相信实体店销售额比网上销售额更多。对于电商的冲击，商城不是简单地缩减业态，而是让实体店有更多互动，如：消费者进入店内，店员就能记得消费者的名字和喜好。在买卖过程里，消费者不是简单地买了一件衣服，而是享受了商家与其的互动。应该以人以情以服务吸引消费者，并非单纯增强商城硬件，创造只能维持一时热闹的配套。

 

此外，现时的商城面临最大的问题是经营管理，成功经营团队比较鲜见。万达聘请了有百货管理经验的人，而这些人对于新商业体已经不适应。顺德新商业体增加，管理者难得，这会形成恶性循环。

 

最后，建议商城增加新鲜的日常互动家庭式消费，如：能聊天、玩乐的场所。