在住宅市场价格似乎有所松动的当前，东莞房地产业态也在发生着明显的变化。一方面，众多的商住楼盘开发商放缓住宅楼盘建设节奏；另一方面，大型综合商业体项目接连立项，土地高价拍卖成为目前的一大风景。
今年截至目前，位于鸿福桥一端的万江坝头商住地以接近9亿元的总价成交。就在半个月以前，寸土寸金的现会展中心地址已经被北京王府井百货拿下，而在虎门、常平、厚街等镇街，大宗土地交易相继传出消息。记者了解到，这些土地的用途与以往有所不同，即都是打造综合商业体或者大型百货卖场。
万江将首建高层商业体
日前，位于鸿福桥北端，与东莞人气最旺的鸿福商圈一桥之隔的万江坝头商住地2014WG020成功出让。有着新加坡投资背景的首铸（广东）集团，以底价89478万元购得此地。国土部门的公告显示，坝头商住地面积为37104㎡，容积率高达9.1.
由于这幅地块地理位置极为优越，距离鸿福商圈仅仅隔了一条鸿福桥，紧邻运河，处于万江和南城几大成熟社区之间，附近有宏远大社区、金地外滩8号以及玉兰大剧院、东莞图书馆等。同时地块背靠东江水道，被业界人士称为"未来万江商业发展的桥头堡".
据悉，根据规划，首铸（广东）集团竞得该宗地块后，将其打造成为南城与万江交界处的地标建筑，建筑须高于220米，用于商业、办公。由此可见，该地块未来几年之内，将会有一栋超高层写字楼拔地而起。
尽管是以底价成交，但是将近9亿元的价格，依然可见万江区域在商业用地方面已经得到大型企业的认可。实际上，四大城区除了万江之外，其他三城区已经很难腾出像样的地块作为大型商业综合地产进行开发。
由于地理位置的价值所在，万江坝头商住地将是一个城市综合体项目，在大体上与万达广场有着相似之处。根据规划，该地块附近有轻轨站点，若设置地下商业，还需预留接口与轨道站点进行无缝连接。
邻近的一小区高层管理人员袁飞告诉记者，这个项目成功进驻，将带动周边所有的楼盘、商铺租金提升。"一直以来，鸿福桥靠万江一侧因为缺乏商业设施，长期处于单纯的住宅市场开发阶段，虽然与鸿福商圈一桥之隔，但是人气、房价和未来预期依然落后一大截。"他认为，当南城鸿福商圈开发结束后，项目向运河北岸发展是迟早的事情，坝头地块的成交显示出这一时期正式到来，而万江的商业地产地位将借此机会得到发展。
商住用地成新近推地大热
除了上述坝头地块之外，位于万江区域还有两宗大幅地块待价而沽，其中编号为2014WG028的地块占地面积为54456㎡，容积率为2.74,起步楼面地价达2587元/平方米。地块周边项目当前洋房带精装修9000元/平方米左右。
另一宗近日推出的商住用地位于万江石美社区，占地面积达55368㎡，容积率为3,起步楼面地价2860元/平方米，商住面积占50%~80%,商服用地占20%~50%,地块性质比例更为灵活。
受到市场变化影响，今年开年以来，东莞土地市场成交较为清淡。实际上，开发商的拿地积极性远不如以往那么热烈。从今年春节后多宗土地均以底价成交来看，开发商目前已经以清仓出货为主，对于拿地大都抱以观望态度。
一位不愿意透露姓名的地产人士坦言，对于未来几年的价格走势完全没谱，谁也不愿意在这个时候拿资金去冒险。"目前的地价不便宜，到时候房价一旦大幅度下跌，很难说有利可图。"
中原地产、瑞峰地产等公司的统计表明，今年1~4月土地成交都比较冷清。5月刚刚开始，情况似乎有所好转。截至5月4日，土地市场挂牌出让16宗地块，面积合计78.77万㎡。其中商住用地上市7宗，面积合计34.1万㎡；商业用地2宗，面积合计12.32万㎡；工业用地7宗，面积合计32.35万㎡。
同时，万江、虎门、常平等镇街均有较为丰富的土地资源挂牌出让。其中，常平一宗占地规模达12万㎡的商住商业混合用地，起拍价为38614万元。有业界人士表示，该宗地块非常适合开发商业大卖场以及城市综合体，而且常平也缺乏类似城市升级换代的大型商业设施。未来东莞各区域，最大的商机就是城市商业综合体开发。
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