从上个世纪90年代中后期至今，郑州商业地产也经历了近20年的演变发展历程。从最初的萌芽，到逐步成型，再到商业模式在矛盾中不断调整，直至更多新的业态诞生，郑州市商业地产（专题阅读）描绘着自己的演变路径。
房改了 商业地产初迸火花
1998年，租赁制引入商场经营管理，标志着郑州“商业”时代正式开始。正是在这一年，国家取消福利分房，房地产开发进入成长期。在随后的几年里，“商业”和“地产”才开始摩擦出火花，“商业地产”的大幕终于开启。
“房改开始后，一些单位在资金紧张时就会把家属院可销售的底商以略高于住宅的价格出售，那时候平均售价才5000元/㎡。”何宏剑清楚地记得房改刚开始的几年里，大批底商开始上市交易。“这个价格在当时不算便宜。”何宏剑坦言，只是那时候多数人都没有钱，房改分房还需要到处借钱，更别提投资买商铺了。
产权制度与国家经济的进步，让城市人超前地感受到了国家发展所带来的红利。当住了一段房改房后，一些人又攒下些积蓄，就开始萌发改善居住环境的想法。未来花园就是那个时期郑州市最高档的住宅小区之一。
事实上，2000年的北京已经开始流传“商业地产”的概念，郑州大规模地开始理解、接纳并传播商业地产的概念是在2002年。
2002年，市民王先生以3400元/㎡的价格在未来花园三期买了房子，他记得当时未来花园二期一间面积很大的商铺卖6000元/㎡，但人们投资的意愿不强烈，这说明当时的人们对投资商铺还是存有很强的戒备心。
这个时期，随着建业花园、未来花园等纯商业住宅小区面世，商铺形态也开始出现，但开发商的主要精力还是开发住宅，商铺仅是配套，商铺的价值也没有体现。
房改前 商铺以家属院底商为主
“当年我就在单位的家属院楼下开了间早餐店，当时的租金很便宜，但盈利颇丰。”上世纪90年代，市民王峰已经下海经商；如今的他，是专做外贸生意的大老板。
在中国的商业地产发展史上，房改当属一个分界岭。房改前，城市内的商业地产雏形主要以各个家属院楼下的底商为主。“当时郑州市政府有规定，各个单位住宅楼都要配有一定的商业网点。”省商业行业协会副会长、郑州希瑞房地产策划有限公司董事长何宏剑说，在那个年代，商业地产主要特征是依靠这些家属院形成的底商，既没有调研分析定位，也没有设计感，自生自灭，而且那时的底商属于划拨土地，不允许买卖。
“当年底商的业态也很单一，基本上以理发店、早餐店、粮店、食杂店等简单形态为主。”王峰记得很清楚。
1997年，随着国家住房改革的推进，郑州房地产开发开始探路。但是这一年，项目多为国有公用建筑，全民可买的住宅和商业项目很少。而商场经营多为“国企”模式，统一采购、销售和管理，每个摊位都姓“公”，每个员工都是“服务员”。
金融危机袭来 商铺扎堆儿崛起
实际上真正将“商业与地产实现价值融合和提升”，是在2003年以后，一件件大手笔的“激情”之作相继诞生。2000年，郑州中诚置业发展有限公司开发郑州汇龙城项目；2001～2002年，丹尼斯、九头崖、易初莲花、上海联华等快速发展。2003年~2007年，从大上海城步行街，到红星美凯龙、金智·万博商城、曼哈顿广场、郑州国贸中心，一批大型商业项目入市，把郑州商业地产开发推向高潮。其中，2006年，东方国际家居广场、宝龙城市广场、天旺广场、元通纺织城等商业地产扎堆儿崛起，“铺王”概念流行。
“实际上这个时期有一段时间住宅不好卖，当时郑州的住宅市场价格长期徘徊在2800元/㎡左右。”何宏剑回忆。
“那时候在媒体上打广告的只有我们一家。我们的广告语是：丹尼斯在哪里，财富就在哪里。”2004年，何宏剑参与关虎屯生活广场的农改超项目，这也算是郑州较早的纯商业地产项目，同时也在国内率先采用了L形街区设计，而万达广场的几代产品里，街区都采用的是U形设计，从这一点来看，郑州商业地产起步不算晚。
2008年左右，受金融危机影响，住宅市场雪上加霜，很多开发商开始把目光投向了商铺。“当时的市场供不应求，我曾经为了租一间商铺，拜托了很多人。”市民赵云霞说。的确，当时的市场经济迅速发展，大量消费需求促使商铺租金快速增长，租金上涨也促使出现一铺难求。
城中村改造 带来新一轮开发高潮
随着郑州市房地产市场日益活跃，城市中心可供开发的土地越来越少。2003年，郑州市政府吹响城中村改造的号角，大批因城中村拆迁而入市的土地诱惑着每个开发商。很多开发商不再像过去主攻住宅，而是转投综合体开发。
同时，旧城改造、道路改扩建等也给郑州商业地产的发展带来转机。几经调整后，郑州商业地产开发开启全速时代。一大批大规模、高档次的商业地产项目陆续面市，比如街区特点明显的曼哈顿，拥有强势主力店的国贸360等，它们给郑州市场带来了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产开发的新路子，并开创了郑州商业地产发展的新局面。
城市综合体等开发模式就是从这一时期逐渐在郑州楼市崭露头角的。“集中商业体现了郑州商业地产在高速发展。”何宏剑认为，这个时期由于城中村改造而出现的一系列城市综合体，给郑州人民的生活带来了巨大转变。
至此，郑州商业地产已经发生了翻天覆地的变化。
“狼”时代 订单式商业地产风行
从街铺到商圈，从集市到超市，商业地产的发展被一根看不见的线牢牢牵引，不断向前发展。有专业人士认为，商业地产的出现乃至发展最根本的原因就是市场需求。最初人们的商业需求仅停留在满足基本的购物需求上。但随着城市的不断发展，人们的需求也开始向精神层面转化，已经不再停留在对物质的基本需求。
2011年，中原万达在郑州正式开业，这是万达集团进军郑州商业地产的首个项目。“万达、华润万象城、华南城、华商汇、五洲城……这些都是郑州商业地产外来的狼。”何宏剑认为，外来商业地产大鳄的到来，一方面说明了郑州的发展潜力，另一方面为郑州商业地产带来重新洗牌的可能。
“谁都不会想到，其实目前郑州最大的商业地产开发商是丹尼斯。”何宏剑透露，现在甚至未来，丹尼斯拥有自有商业物业是150万㎡，丹尼斯的每个项目都是自建自用。
“现在郑州商业地产已经进入了订单式开发的商用不动产时代。”何宏剑分析认为，如今各开发商十分注重商业地产的开发，随着竞争越来越激烈，各开发商纷纷对拟入驻的合作商家进行订单式开发，进而赢得更多的主力店支持，带动整体商铺价值。
资本是趋利的，商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。
由简入奢 郑州写字楼步入高速发展时期
从藏身于住宅之中，没有纯粹的写字楼概念，到专业的写字楼办公阶段，郑州写字楼从无到有经历了三个不同的阶段。
与商业地产相同，郑州房地产最初阶段同样没有写字楼地产的身影。最初，郑州并没有真正意义上的写字楼，企业的办公楼最早是“藏身”于住宅之中的，一方面纯办公用的写字楼费用昂贵，另一方面当时的开发商对专业的写字楼几乎是没有概念，而主要选择既可办公又可居住的地产。直到1997至1998年间，未来大厦、裕达国贸等专业写字楼的出现标志着郑州进入专业写字楼办公阶段。它们的出现犹如深沉的夜空中划过一颗耀眼的新星，吸引无数人的眼光，成为郑州市中心有名的地标。
2005至2008年，随着郑州CBD的发展，写字楼市场进入成熟发展期，写字楼在CBD区域如雨后春笋般蓬勃发展。在CBD建成前，办公楼多是单个、独栋分布的，之后才开始成区、成片地建设，并且更加注重交通、人气、周边配套等。这样一来，企业的办公地址也从临街高层住宅开始向纯写字楼迁移，尤其是银行的分支机构、大企业的驻郑办事处、律师事务所等。
而当CBD初具规划后，很多在CBD商务区写字楼工作的白领经常抱怨的一个问题就是吃饭难、住宿难、停车难。这主要是因为商务区缺少生活服务设施，使得CBD写字楼的优势不太明显，从而进入后CBD阶段。于是，开发商开始从政治、经济、交通、生活等角度考虑写字楼的布局。
目前，郑州的写字楼分为三大方向发展。第一是兼顾政务、商务的中央政经区，比如省政府金水路沿线地段。第二是发展成熟的CBD写字楼区，虽然存在一定的问题，但其影响力仍不容小觑。第三是交通枢纽地区，如已经开通或者正在开发修建的地铁沿线地段、高铁站等。有专家预言，未来几年，郑州周边的新开发区、工业园也将成为写字楼成长的新土地。
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