一面是传统房企携社区商业、区域购物中心等新概念大举杀入商业地产，一面是全国商业地产领域普遍存在的结构性过剩，商业地产热潮的表象之下，运营上的差异化和业态上的体验化正对商业地产开发商的运营能力提出前所未有的高要求。
中国购物中心联盟主任郭增利在接受中国房地产报记者专访时表示，未来购物中心会呈现出超区域型、区域型、社区型、邻里中心型等四大类型，只要把握“买得起、离不开、少不了”的原则，使购物中心贴合消费者的基本需求、迎合性需求和引领性需求，商业地产商就有机会杀出重围，获得市场认可。
中国房地产报：一线城市的购物中心应该如何实现差异化？
郭增利：中购联的调研数据显示，大城市商业场所的客流有65％以上是追求娱乐旅游和休闲需求。集中在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，以及网吧、影院、游乐园甚至主题乐园等的消费。而为购物需求而来的人群仅仅占到三成，同时体验式消费人群的占比还有继续提高的态势。
因此，我认为差异化的关键是要打造体验式消费的购物中心。目前已经有一些购物中心结合自身环境拓展了体验式消费的深度，根据客户的偏好进行了个性化的设计。比如以大型的挑空中庭结合促销，将展示活动甚至城市文化活动作为空间组织的新亮点。此外，娱乐与运动设施也更容易吸引新新人类的另类消费需求。
特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性已经成为体验式消费购物环境的特点，集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动为一体，特色鲜明的购物场所将会有更大吸引力。
中国房地产报：三四线城市和一二线城市城郊接合区域大量涌现出的城市综合体项目是否暗藏危机？
郭增利：商业地产的开发是城市化发展的必然产物。在当前快速发展的三四线城市核心区域，以及一二线城市的城郊接合区域中，城市综合体的发展空间其实很大。但商业地产开发商在这类地区开发购物中心时，切忌盲目。
在布局上，这类城市综合体的开发不能好高骛远，一定要符合城市的消费模式或者购物理念。这样无论是购物中心还是其他邻里型商业，未来的经营状况才能有保障。
在业态组合上，过去购物中心就是地产、商业、金融机构的组合体，现在越来越多的公共设施出现在购物中心当中，比如婚姻登记处、社保机构、车管所等；有的购物中心还引进了专门给小孩理发的理发店，放着动画片理发，很轻松就把一件家长很头疼的事情完成了，这种新业态吸引客流的能力非常强。
因此，一方面购物中心招商难的现象仍然存在，“贴装修”、“返保底”的现象确实有，但是在一些优秀的购物中心，品牌商想进去还需要排队。而且现在纯租金的签约方式还是比较多，证明购物中心经营的安全性是有保障的。
中国房地产报：目前传统地产商转做商业地产的情况很多，也打出了一些社区商业、区域购物中心等概念，你怎么看这一波商业地热潮？
郭增利：商业地产热潮的兴起，一方面是源于住宅地产政策性调控迫使企业转型，另一方面是源于地方政府土地开发的配套要求。同时，伴随着城镇化发展步伐的加快和国民消费能力的上升，商业地产的加速发展也是一种必然。
在我看来，按照面积和城市人口规模不同，未来购物中心可能呈现出超区域型、区域型、社区型、邻里中心型等四大类型。那么购物中心的开发者，或者说商业地产的运营者，就要在心态上做到有所放低，不要总是盯住“高大上”的购物中心项目不放。
在开发模式上，购物中心最好的功能是实现九字诀——“买得起，离不开，少不了”，即实现购物中心在业态上的最佳搭配，迎合消费者的三大需求：基本需求、迎合性需求、引领性需求。在这一原则之上再看上述四种类型的购物中心，区别就无非是根据城市的消费能力以及人口占比情况，找准相应的定位后，在运营环节上业态间比例大小再进行调整罢了。
比如，一个邻里中心类型的购物中心，需要增加的是类似柴米油盐的基本需求业态的配比，迎合性需求的配比可以有一些，而引领性需求的商品可能有一点或者根本没有，从而达到购物中心不可或缺的消费黏性。
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