离一片在建的高层住宅不远，时速300公里的高铁风驰电掣般呼啸而过；穿高跟鞋、着职业装的售楼小姐们走出装修豪华的售楼处，把路边几块钱一份的凉皮当午餐；一幅又一幅憧憬美好未来的房地产广告让过往的人们想留下来生活……
这是涿州东部高铁站附近的场景，一座投资上千亿的高铁新城正在拔地而起，来去匆匆的高铁乘客、忙碌的建筑工人、穿着洋气的售楼小姐先生、一拨又一拨看房购房者人气十足。涿州是京石高铁南行第一站，保定是第二站“京津冀协同发展”的政策春风刚刚吹起，捕风捉影的“保定政治副中心”概念被植入当地楼市，房价像长了翅膀一样借势先飞。
一则传言让保定房价上涨千元
“京津冀协同发展”虽然已经上升到国家战略，但在具体规划尚未落地之际，一些人在今年3月抛出“河北保定将成为政治副中心”概念。这一重磅消息令房地产开发商和炒房客异常兴奋，人们不去怀疑它的真实性，不去探究“政治副中心”的严肃性，不去追问“政治副中心”落在保定市区还是其他县市。
听风就是雨。保定市区、涿州市房价很快进入一种非理性亢奋状态。位于保定市区朝阳北大街的公园时代，今年3月底房价为6000元/平方米，经过热炒，房价一度涨到7200元/平方米，到6月初，房价仍坚挺在7000元/平方米。离高铁保定东站只有5分钟车程的
未来城，房价从3月份的约6000元/平方米涨现在的7000多元/平方米。
位于保定最北部的涿州市距离天安门62公里，是河北对接北京的桥头堡，处在京津冀协同发展的重要节点和前沿，也是房地产热炒的地区。开车行驶在市区主干道范阳路上，不断有人往车窗里塞楼盘广告“一小时热销500套”“买房自住无需犹豫，今天买最划算”、“2015年房价将破1.2万，再不抄底，就抄不到底了”等词句刺激着人们买房。
在涿州市区牛津花园售楼处，售楼先生告诉记者，“现在的房价比3月份上涨了1200元。”涿州市高铁新城鸿坤理想湾售楼先生说，“与3月底相比，房价上涨1200元，其中洋房涨了2000元。”
中国指数研究院发布的百城新建住宅的全样本调查数据显示，5月份，保定市以2.84%的环比涨幅居房价环比上涨的37个城市首位。根据保定市住建局的数据，去年，当地共办理商品房预售合同登记备案14786套，而今年3月1日至24日就办理了3474套，不到一个月的备案数量相当于去年全年的近四分之一。
楼市非理性亢奋遭遇“两盆冷水”
就在保定房价遭到热炒之际，今年3月26日，河北省出台《关于推进新型城镇化的意见》，明确“做大保定城市规模，保定为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地，把首都周边的一批县(市)(如涿州市)建设成规模适度、特色鲜明、设施完善、生态宜居的卫星城市。保定市作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。”
《意见》中只字未提“保定政治副中心”概念，只在“石家庄围绕建成京津冀城市群南部副中心城市，唐山围绕建成东北部副中心城市，加强与京津功能分工和配套协作，带动冀中南、冀东两翼发展”一段中有“副中心”字眼，与“政治副中心”毫不相干。直到目前，从中央到地方，所有有关“京津冀协同发展”的公开的信息中都没有“政治副中心”字眼。因此，“政治副中心”只是热炒保定房价的噱头而已。
与此同时，今年4月初，保定市住房和城乡建设局下发《通知》，通过规范交易为火热的房地产市场降温。明确“未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放V IP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。对房地产开发企业违法售房行为一经查实从严查处。”记者在保定市区多个售楼处看到，门口张贴着住建局的“特别通告”。位于复兴路上的清山公爵城项目因为没有预售证，售楼小姐表示，“只接受咨询，不收任何定金”。
当非理性亢奋的遭遇“两盆冷水”，保定市区楼市明显“降温”。记者6月初在公园时代售楼处观察，看房人寥寥无几。东湖印象售楼处同样门可罗雀，大厅里摆放着题为“保定政治副中心留悬念，河北出台意见欲做大保定城市规模”展板。售楼小姐说“人们来了都问‘政治副中心’的情况，我们懒得一遍又一遍解释，就做了这个展板。”
涿州楼市降温后又升温
与保定市区楼市的冷清相比，涿州依然热度不减。6月初，记者来到涿州市区的牛津花园售楼处，场面比较热闹，前来咨询看房的人不少，其中有些是来自北京客人。在涿州高铁新城狮子城售楼处，大厅里一多半面积坐满了购房者，一名售楼先生说，“3月底4月初最火，‘政治副中心’落空后，4月、5月冷静了一个多月，到了5月底、6月初又开始火了。九成购房者是北京来的客户，多数都是自住需求，节假日来咨询的人特别多。”
保定市严查违规销售，但没有遏制住涿州一些开发商的卖房冲动。在牛津花园售楼处，记者问一名售楼先生有无预售证，他告诉记者，“没有，涿州90%的楼盘没有预售证。”而来自北京的几家有实力的大牌开发商有预售许可证，他们表示，“本地小开发商一般手续都不全。”
涿州作为河北对接北京的桥头堡，在“京津冀协同发展”中具有得天独厚的地缘优势：一方面，涿州本地人的口音属“京腔京味”；作为京石高铁南行首站，只需28元、25分钟就可以到北京西站接驳地铁9号线；房山—涿州城市轨道交通项目有望实施，形成京冀“半小时通勤圈”；距离首都第二机场只有15公里。另一方面，根据河北省《关于推进新型城镇化的意见》，保定市将以京南现代产业基地、首都服务功能承接区等为载体，发展高端装备制造、临空经济、现代物流等产业，承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解。
虽然目前尚未明确将有将有哪些北京行政事业单位落户涿州，但总投资98亿元的301医院涿州培训保障基地项目已经开工建设，北师大12年制附属学校也将落地。今后几年，涿州市将按照“一核一带六板块”的产业布局和“双城五组团”的城乡格局，积极承接首都产业转移和功能外溢，打造环京津地区高端服务聚集地、首都创新协作区、文化休闲目的地、低碳宜居生态城和区域统筹示范区。
涿州楼市降温后又升温以及一些开发商顶风违规预售说明，未来京津向涿州外溢人口的增加带来房地产市场潜在需求强劲。在京石高铁涿州东站候车室“京涿高铁新城”沙盘中密布着高层建筑，健康住宅、城市居住、养生居住、高铁商业、休闲商务、生态度假等板块以及文体中心、文化创意总部基地、新兴产业示范区等功能齐全。正在建设中高铁新城里，一些楼盘打出“大北京都市圈卫星城”、“北京‘大七环’时代高铁国际城”、“京西南、京津冀发展第一站”、“京涿高铁都会”、“活出北京范儿”广告语，一些开发商发出豪言壮语，“涿州寸土寸金，房价必将暴涨。”
■调查数据
百城房价下跌城市超六成
持续上涨近两年的“百城房价”首现跌势，日前发布的《2014年5月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，此次百城房价下跌城市超过六成，其中秦皇岛以2.47%的跌幅占据了跌幅榜第四的位置。从百城新建住宅价格指数来看，5月份秦皇岛房价环比下跌2.47%，样本平均价格为6866元/平方米，样本价格中位数为6770元/平方米。秦皇岛房价跌幅仅次于汕头、呼和浩特和宝鸡，位列百城第四位。
业内人士指出，秦皇岛房价环比出现负增长，表明在整体市场供过于求的情形之下，开发商以价换量已经开始。房地产开发企业迫于资金回款和去库存压力，平价开盘、打折促销等“以价换量”现象正在增多，综合多方因素预测，6月份房企可能进一步加大促销力度。根据中国指数研究院对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后的首次环比下跌。
分析认为，2014年5月，全国100个城市住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次环比下跌，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入调整阶段。但从房地产行业发展环境来看，目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平稳，全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，房地产市场基本面尚未改变。从短期供需情况看，市场供应增加，成交明显回落给房企销售带来较大压力，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度；这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。
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