2014年房地产市场销售放缓，货币市场仍将延续紧缩常态，上半年房地产企业的整体流动性趋紧，融资难度增大。在此背景下，房企的融资环境继续呈现 分化，优秀品牌房企优势依然突出，而中小房企资金压力愈发凸显。面对日益趋紧的现金流压力，品牌房地产企业积极创新融资方式，把握国内外资本市场窗口期， 积极发展多元融资渠道，以期在市场调整期实现逆势突围。
内房企多途径赴港搭建融资平台，B转H、分拆上市开辟融资新思路
香港市场资本活跃，IPO和发债等融资较为畅通，成为国内房地产企业上市首选。此外，中国证监会有意取消境外上市的行政审批，也利好房地产企业在港上市融 资。2014年以来，内房企通过多途径筹谋在港搭建融资平台，共有6家内房企成功在港挂牌上市，融资总额约90亿港元，超2013年全年。
表：2014年以来在内房企赴港IPO融资情况
除土地储备规模与质量外，独特的业务模式能够增强房地产企业在资本市场的吸引力，2014年海昌控股、阳光100中国、光谷联合、亿达控股等多家企业因其特色的经营模式备受投资者 认可，融资额在8-25亿港元之间，成功叩响香港资本市场大门；2014年6月25日，万科B转H股成功落实，解决了B股丧失再融资功能的困 局，“A+H”易获得境外评级机构更高的评级，有效开拓资金来源，降低未来融资成本，同时有利于推进企业国际化战略，未来预期有更多地企业将构筑 “A+H”融资体系；此外，分拆优质资产上市，也可得到投资者的青睐，2014年以来，花样年、众安房地产、方兴地产分别分拆旗下物业管理、商业综合体、 酒店业务实现成功在港上市，为培育企业核心业务提供资本支持。
内房企积极出海搭建资本市场平台，意味着房地产企业趋于通过市场化、资本化方式获取优质资金。而国际资本化平台的搭建能够为房企提供资金支持的同时，将有助于提高企业在国际市场上的影响力，也成为企业实施国际化战略的重要步骤。
上半年海外发债规模近800亿元，融资成本有所上升
图：2014上半年海外债融资额及发行数量
2014 年上半年，共有25家房地产企业通过境外融资平台发行35笔债券，共募集资金约合人民币797亿元，发债规模较去年同期略有缩减。但是，仍有多家房企多次 通过境外平台获得较大的融资额度，如华润置地于2月、5月共发行3笔债券总额约合人民币达89.6亿元，雅居乐于2月发行两笔票据总额约50亿元，6月绿 地集团在香港成功发行两笔5年、10年期共计10亿美元高级票据。
表：部分房企2014年与2013年同期限债券利率对比
从 融资成本来看，2014上半年，受美国QE逐步退出及人民币汇率波动等因素影响，房地产企业海外发债利率已有明显上升。如世茂房地产2014年发行7年期 6亿美元债券，票息率为8.125%，利率较去年发行同期限8亿美元债券提升1.5个百分点；方兴地产、佳兆业、万科等房企2014年发行债券与2013 年同期限债券利率均有不同程度的提升。但是相比之下，万科、保利、绿地、华润等领军企业的发债始终受到投资者的青睐和较高评级，成本保持突出优 势，2014年发行债券利率均在6.0%以下，在行业分化、市场波动时期融资优势更为明显。
在房地产市场预期变化的背景下，房地产企业投资节奏将放缓，加上境外投资者更趋谨慎，预计下半年海外发债将有所收紧，企业融资成本也将继续上升；在此背景下，优质房企发债规模及成本优势将进一步凸显，中小房企海外发债难度将加大。
内地再融资开闸获批总额达265亿元，房企融资更趋市场化
2014年3月，停滞三年之久的国内房地产再融资正式开闸，进一步丰富了房企融资渠道，共有12家房地产企业再融资预案相继获证监会批准，通过股份定增及公司债融资总额达265亿元，其中，北京城建、天房发展、大名城、福星股份等百强房企再融资额度均超30亿元，为企业项目的顺利推进获得充分的资金支持。
表：2014上半年部分房地产企业再融资方案获批情况
从获批再融资募投项目来看，募集资金主要流向京津冀相关概念公司、政策支持的保障房项目和刚需住宅项 目以及特色地产项目等。具体来说：受益于京津冀一体化发展战略的推进，京津冀概念股获得有利先机，如北京城建、华远地产、天房发展再融资募投项目均位于北 京、天津等地，政策面利好助力京津冀区域地产项目价值上扬，为再融资预案的顺利审批提供有力支持；获批再融资募投项目除政策大力扶持的保障房外，亦涵盖普 通商品住宅以及商业旅游等特色地产项目，政策调控也逐步向市场化趋势靠拢。
国内资本市场再融资的放开，丰富了房地产企业的融资渠道，为其提供更加稳定的资金来源，也进一步体现出房地产融资逐步回归市场化机制的趋势。
信托发行规模同比下降13.2%，大型房企借道信托节奏加快
图：2014上半年房地产信托发行规模及平均收益率
2014 上半年，房地产信托迎来各方严格监控，信托发行一度放缓，上半年房地产信托发行量达1414亿元，规模同比下降13.2%，房地产企业信托融资成本已逐渐 上升，6月底房地产信托平均收益率也达到9.81%，较年初提升约0.5个百分点，较去年同期上升约0.3个百分点。不同级别的房企通过信托融资的成本明 显不同，尤其是随着2014年房地产市场景气度再次下降，龙头信托融资成本优势更为明显，如万科2014年4月新近发行的7.5亿4年期信托计划成本为 7.482%，融资“性价比”优势显著。
2014年以来，在市场回款受阻和信贷从严的氛围中，大型房地产企业通过信托融资的节奏加快，以保 障扩张中足够的资金需求。2014年万科、恒大等龙头房企成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加，如恒大地产前5月向包括中融信托、平安信托、 外贸信托等信托公司通过信托募资近50亿元。值得注意的是，信托公司对房地产企业的资金安全担忧加剧，成立的信托产品趋于小额化和短期化，对房地产企业和 项目资质更加审慎，风控更加严格，项目偏重一线城市核心区域，对于二线尤其是三四线城市的募投项目融资更加困难，布局二线、三四线城市的企业面临挑战。
2014 年上半年，受房地产成交趋缓、信贷形势依然趋紧的影响，定向宽松政策持续，房地产融资环境更趋分化，房地产企业整体面临融资难度加大、融资成本上升的压 力。国内资本市场再融资放开，未来房地产融资将更趋市场化、资本化和多元化，房企融资环境有望得到改善；同时，对于品牌房地产企业来说，国外资本市场资金 成本和规模优势依然显著，仍具备较大吸引力，预期下半年仍有较多企业充分利用境外资本平台获取资金。
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