截至昨天上午，据青岛市国土资源和房屋管理局官网最新统计数据显示，我市目前可售楼盘为1989个，可售总套数为208867套，可售总面积达2459万平方米。根据克而瑞2014系统监测统计，截至5月底，青岛市商品住宅存量达到1639万平方米，同比有19%的涨幅，而2014年上半年市场成交受大环境银根紧缩及观望情绪影响，去化周期不断延长，已经达到19个月的风险周期范围，中短期内青岛市的市场存量去化压力明显。

黄岛区稳居库存量首位

据思源经纪各区住宅存量最新统计数据显示，截至6月30日，黄岛区库存420.4万平方米，套数38480套，存销比33月，存量位列第一；胶州市库存267.05万平方米，套数24295套，存销比26.2月，存量位列第二；即墨市库存201.02万平方米，套数17417套，存销比21.2月，存量位列第三。

而库存量最少的三个区域分别是，高新区库存45.15万平方米，套数3561套，存销比26.3月；崂山区库存48.42万平方米，套数3224套，存销比16.1月；市南区库存53.27万平方米，套数3401套，存销比31.9月。

备受关注的刚需重地市北区库存162.76万平方米，套数15066套，存销比36.5月；李沧区库存121.3万平方米，套数10998套，存销比15.5月；城阳区库存173.98万平方米，套数13933套，存销比21.4月。

“白富美”市南区也愁嫁

据克而瑞青岛首席分析师邓国华分析，目前青岛各区域库存情况分为三个梯队，第一梯队主要为青岛市的郊区五市和城阳区黄岛等区域。青岛市当前稳步实施三城联动，环湾发展的城市战略，胶州市的空港新城、即墨市的蓝色硅谷、胶南市的西海岸新区等规划不断完善，带动相关区域房地产市场长热不衰，存量持续攀升，已成为青岛市最主要的存量区域，去化周期属于中等偏上水平；第二梯队主要是李沧区、原四方区、市北区等区域。受益于城市发展外溢，土地供应充沛，这些城区供求比较小，库存稳定，去化周期较小，风险是相对最小的；第三梯队的市南区、崂山区是传统高端住宅聚集区，也就是传说中的“白富美”、“高富帅”。受制于土地供应不足，存量最小，但是去化周期相对最长，市南区随着近期海逸天成、绿城深蓝中心、远洋公馆等当年的地王项目陆续入市，存量有所上升，去化周期已经拉长到30个月以上。

以价换量或引发区域价格战

随着库存压力增大，开盘项目去化不如预期，在售项目出现去化困难，青岛市虽未出现大规模降价的情况，但变相降价，送车位，延期首付等方式已经成为很多项目争相揽客的常用手段。

对于全国下半年房价走势，青岛思源经纪总经理赵辉表示：“今年房地产市场变化之大，可能会超出所有业内人士的想象，有较大几率探到大U型底部。我们判断，这样的态势将延续1~2年的时间。”

青岛房价又将会怎样呢？赵辉认为，作为二线城市的青岛，市场需求仍然存在。当前开发商和代理商目标一致—把房子卖出去，把钱收回来，加快资金周转，增强抗风险能力。在这个前提下，坚守价格并非明智的做法，特别是对一些资金压力较大的开发商而言，现金才是王道，因此以价换量是较为可行的方式。从市场监控数据来看，近几个月局部地区已经出现了降价现象。但局部热点板块受到的影响则不是很大，如李沧区、崂山区等区域的一些项目，只要产品应市，价格合理，营销动作及时还是可以保证去化的。这证明市场需求依然存在，只不过购房者的心态已日趋成熟，投资客户减少，刚需客户大幅增加。对于已经出现量降价跌趋势的西海岸，赵辉判断，“开发商为了保证未来的销售任务和目标，将会出现更多的以价换量现象，不排除区域竞争项目聚集的板块出现价格战的可能。”