?房地产市场2014年的走势，将呈先抑后扬的态势，在历经4、5两个月市场销售遇冷后，6月下旬多个售楼处销售出现了小幅上升态势。很多市民关注楼市的价格动态，并在这次市场波动中关注：楼市是不是从此一蹶不振?是不是有拐点出现?从济南楼市多年的发展态势轨迹看，笔者认为9月份后楼市再度走强的可能性依然存在。

房价坚挺的必然性

楼市价格的坚挺所具备的客观条件是最不容忽视的。城市居民住房的刚性需求，是支持房价在高位运行的条件之一。每个项目的刚需销售都有80%的占有率。从价格上分析，自住型商品房价格基本上封住了同一地段纯商品房楼盘的最低价格空间，目前自住型商品房的价格也并没有大的变动。这表明，纯商品房的价格会有波动，但底线不会突破同一地段的自住型商品房价格。

从城市居住发展角度看，城市居民住房人均面积现在还远远处于低水平，这是支持房价不会大幅下跌的另一个条件。按照国家住房与城乡建设部制定的城镇居民住房标准，到2020年要达到人均35平方米的水平。从现在到2020年还有6年时间，要实现这个目标，必然有大量的扩大住房面积的需求，这可以算作是刚需。住建部政策研究中心主任秦虹最近在一次会议上表示，按照人均35平方米的目标计算，中国还有60%的住房需求来自新型城镇化，她提醒说，要高度关注新就业、新定居城镇人群的刚性住房需求。

济南阳光壹佰房地产开发有限公司营销总监田杰佳认为：今年前3个月的市场还不错，4月份开始受GDP低于预期的影响造成了市场的的观望，一直延续到6月底。我认为下半年的楼市供应在七八月份乃至9月的上旬都会相对平稳，有可能在9月中旬以后会有一定增量。

对于区域的价值，我认为热点区域就是价值区域，综合配套全的大盘的市场价值和未来升值空间是很大的，因为济南市场稳定，人口量还有很多的空间，地段决定价值，以北京为例3环到5环距离约8公里，价格从8万到2万多，所以建议老百姓不仅是选好房子，更要更多的考虑房屋的价值，因为房子就是我们家庭的大部分资产买房子不仅是买个户型、买个园林、买个品牌，更多的要考虑未来升值性，包括：教育、配套、邻里关系、交通等等。

东西两大热点区域，热度不减

纵观城市发展脉络，CBD(中央商务区)之旁，必然是CLD(中央生活区)，CLD将凭借CBD强大的发展利好，成为整个城市中最优越的居住区域。“如今的济南奥体CBD已炙手可热，位于其旁侧的唐冶新区，凭借绝佳的生态资源，及未来规划集行政办公、商业贸易、文化娱乐、生态居住、金融、交通、旅游为一体的具有国际水准的现代化新城，成为这两年关注的市场板块”，由银丰地产集团鼎力巨献的银丰唐郡项目对于唐冶片区未来的发展信心满怀。今年下半年他们开启3#地块荷花园，正将【学府公园、洋房住区】的升级新品推向市场，不失为整个济南的置业首选。

采访中鲁商国凤凰城营销负责人称：“2014年下半年，济南市将维持高供应量的局面，预计下半年商品房住宅供应约为600万方(上半年存量约200万㎡)，其中唐冶新区、华山、工业北路沿线、西客站、高新区将成为供应主力。以鲁商凤凰城为代表的刚需及改善型楼盘，位于济南房地产开发热点区域——唐冶新区，根据历城区政府发展规划，唐冶新区将承载东部居住区功能，与高新区合为经典的“中央商务区(CBD)+中央居住区(CLD)”组合，也是历城区重点发展的区域。同时，各大开发商纷纷看好唐冶未来发展的潜力，拿地热情高涨，预计下半年将有2-3个新项目入市，供应量将大幅增加，市场竞争异常激烈。目前唐冶片区客户对两房及小三房产品需求量很大。在大量需求之下，唐冶片区房价比2013年大幅上涨了近千元。随着济南人口的不断膨胀，唐冶新区未来的升值潜力也是不可估量的。区域内历城区体育公园、历城区体育中心、历城区政务中心、全运会赛马场、围子山公园、蟠龙山公园，共同组成区域的大配套。”

据记者获悉，今年下半年，鲁商凤凰城将会率先推出11号楼，户型区间为90-140㎡。社区内配套有历城二中、60亩私属园林，社区南部配套的银座商业也已动工。预计在未来2年内，唐冶新区配套设施将全面落实，同时，公交车也将于下半年开通，为住户的衣食住行创造了充分的便利条件。

下半年西客站片区供应井喷

西客站片区作为2014年热点区域，如今已达鑫苑世家公馆、外海中央花园、恒大雅苑、龙湖名景台等近十个住宅项目。

据统计，前六个月，济南市槐荫区的西客站片区住宅供应量已经达到了103万平方米，下半年，未来西客站片区的供给量新增供应量还会全线增长，据统计，2014年下半年住宅潜在供应量在500万平米左右，西客站片区再成供求热点，跻身一线热点区域，未来片区内竞争将呈现白热化。

采访中鑫苑世家公馆营销负责人对下半年市场走势做出了严谨的分析，认为：住房需求呈均衡化，量价交换或加速，三季度有望筑底复苏。“目前住宅市场整体已进入均衡发展阶段，人口的数量和增加率成为影响住宅需求量的主要因素，基于未来人口的住房需求，将成为未来市场增加的主要驱动力;在住宅销售市场低迷已经持续了近半年后，预计下半年市场将出现改观，在年度销售指标的压力下，上市房企促销力度将会加大，地方调控政策的松动已经暗流涌动，中央层面的流动性定向松动也已浮出水面。因此，预计在经过7、8月传统淡季后，在供应增加、促销策略、政策松动的大环境下，9、10月住宅销售有望出现回升。同时，预测西客站片区大盘竞争态势高位维持，住宅供应欲将井喷。展望下班年西客站片区市场情况，持续升温，品牌房企比拼软实力将成为焦点问题。从目前发展形势和政府的政策导向看，西客站片区的潜力值得期待。“高铁”、“金融”和“文化艺术”等已经成为济南西部标志性的关键词，随着济南“西进”策略的深入，新的城市发展制高点正在逐步形成，高水准的前瞻规划、现代化的建设理念、开放性的城市建设、让西部新城散发出蓬勃的生机与活力。鑫苑世家公馆项目作为鑫苑置业在济南开发的第五个项目，项目位于腊山河生态景观轴与小清河景观带交汇处，地处西客站片区的生态居住区的中心位置;项目紧邻西二环，坐拥二环西路高架桥，距离二环高架匡山下桥口仅1公里左右，距北园高架青岛路下桥口仅1.5公里，开车15分钟通达全城，项目配套建设幼儿园、初中，加上南邻地块配建的小学，让鑫苑世家公馆项目轻松实现5分钟步行学习圈，为西客站片区内唯一12年一站式教育大盘，2014年上半年，两房三房产品仍在市场中占据牢牢的主力位置，鑫苑世家公馆一期推出的79-119㎡全明通透户型备受客户青睐。”

风景这边犹好

市场的供求关系，决定楼市的量价关系，长清片区随着轻轨、高速等道路建设，得天独厚的环境优势得以最大化展现，未来重点的发展方向之一。长清楼市主要是以鲁商常春藤、中建长清湖、恒大绿洲为代表的三足鼎力的局面，下半年预计有15万方住宅放量，预计可占长清全部市场的75%。以鲁商常春藤为例，作为园博园畔八年成熟大盘，上半年楼市遇冷，但在区域内依然占据领导地位，同比去年仅有小幅下降，相比于市区楼盘表现较为优异。而作为长清大学城最成熟的社区，鲁商常春藤深耕在此8年，一直是长清人们置业首选楼盘，而随着轻轨开建、银座商城即将强势入驻以及园博园的即将开放，区域未来会更加美好。

房地产市场2014年的走势，将呈先抑后扬的态势，在盛夏短暂的歇息后，房价的秋季攻势会随时到来。所以趁着各种优惠活动盛行的这个夏季，出手收房的确是个明智之举。