虽然短期内南京还不会取消限购。但松绑早已被业界认作迟早的事，开发商的期盼和热望更是不言而喻，眼下一些楼盘更是通过营销手段把这种“热切”心情传递到市场。不过另一方面，限购即便放开，具体怎样放，楼市量价是否就此上扬又成为新的“谜团”。对此业内的看法并不那么简单。

南京周边限购密集松绑，高端楼盘借此“说事”

“限购取消在即，价格飙升”——近期河西一家新盘的售楼处内赫然摆放出这样的宣传语，引发业内热议。记者了解到，该楼盘8月份即将入市，由于产品偏向改善型客户，便借限购取消话题拉动人气。无独有偶，仙林一家高端楼盘近日也打出“8月有变”的广告语，悬疑气氛十足。一时间让不少人猜测开发商是不是得到了限购放开的内部消息，不过此后该宣传被证实仅是为楼盘自己将要推出的促销策略造势。

截至本周四，全国46个实施限购的城市中，已经有33个城市取消或部分取消限购政策。最引人关注的就是南京周边的苏皖浙三省所上演的密集松绑“连续剧”，从7月19日到7月28日，短短10天内，江苏省内的苏州、无锡、徐州3城都相继放松了限购，从7月28日到8月5日这数天内，浙江省的杭州、温州、宁波、金华、绍兴5市又相继放松或取消限购，绍兴市更是从购房政策、银行贷款、公积金贷款等方面，累计制定了11条调整措施，内容详实程度远高于其他已松绑城市，再加上8月2日正式取消限购的安徽合肥，半个月内南京周边限购城市除上海外几乎全线松绑。眼下在很多高端楼盘，限购放开的传言早已风行，在仙林一家即将推出别墅的楼盘样板间，记者就发现置业顾问也不停与看房客户讨论限购的话题。“总是会放开的”成为不少客户的共识。

业内认同限购松绑大势所趋，时间和做法难判断

对于是否放松限购，此前南京市政府新闻发言人王国夫已公开表态称“目前没有考虑”，但是市场和业界的理解则大不一样。在最新发起的一份有关南京取消限购的网络意向调查中记者发现，选择南京“有必要取消限购”的网友已经占到67%。业界更是普遍认为，地方政府目前已经有了放松限购的大环境，调整是早晚的事，但各地市场有所不同，南京何时取消还不能准确预计。

“就业内来看，限购是在非理性的市场条件下实施的行政意味浓的强力调控政策。”江苏香溢置业副总经理张良对记者表示，正是由于限购是楼市“非常时期下的非常政策”，因此放松限购势在必行。不过她也补充说，目前解除限购的城市均面临巨大的去库存压力，相比之下南京市场比较稳健，“南京最火热的时候住宅日成交量在七八百套，目前市场日成交量在两百套左右，属于偏低，但还是有需求的，此外开发商以价换量也还是能有一定成效的。如果南京市场真的发展到量价齐跌，甚至降价也难以产生销量，放松限购就会必然施行。”

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，开发商期望限购调整的心情可以理解，目前来看南京松绑限购的确是大势所趋，至于何时松绑限购，“一方面取决于自己在全国待松绑城市中的排名先后，另一方面取决于身边坚持限购的城市还剩多少。”南京林业大学社会工作系主任孟祥远分析称，6月份南京房价已经由涨转跌，不再是国内表现火爆的城市，接下来政策放松的可能性正在渐渐加大。至于时间点，“预计青奥之后不会等很久”。

限购松绑不是楼市“猛药”，回暖也有条件

但另一方面，即便限购取消，留给市场的“悬疑”也没有结束。“首先南京限购是取消还是部分松绑?其次限购取消房价是否真的会飙升?”张辉分析说，如果限购全面放开，房价回复上升的可能性不是没有，但限购如果只是部分松绑，毫无疑问是考虑到要保持房价平稳，让市场健康运行，房价上涨的可能性就比较低。此外，限购松绑也并非救市“猛药”：“松绑限购释放的是改善型需求，对首套房基本无影响;松绑房贷释放的是首套房刚性需求。去库存，刺激需求释放，松绑限购和首套房贷，一个都不能少。”孟祥远分析认为，假如限购取消，一些保本或亏本销售的楼盘主观上会有上涨动力。但南京楼市整体因为取消限购而价格飙升“恐怕比较难”，至多带来成交反弹。

一些开发人士也认为，限购松绑对于市场的影响要理性分析，不能一概而论。“限购只会对特定的市场有所帮助，比如改善房和学区房投资，至于首次购房显然要依靠信贷放宽。”金地集团南京分公司副总刘婷对记者表示。对于放开限购能否刺激成交量，刘婷也认为不是绝对的：“楼市价格回归合理的走向不会变，即便是成交上扬，也只会出现在价格回归理性的板块，而且每个项目的表现也是不同的。当然政策放开对于市场心态的影响会复杂一些，不排除短期内刺激部分改善和投资买家入市。”

张良认为，南京的限购政策假如松绑，有可能会针对中大户型市场放开，就目前市场情况看，刚性需求还是存在的，90平方米以下的房源阻力并不是太大，这部分市场可以自我保持运转，相反中大户型始终是市场难以消化的“重灾区”，假如政策的出发点是促进销售，那么显然应该倾向于中大户型，“至于放开以后市场会不会好，还是要看项目、看价格，卖不动的可能还是卖不动，市场整体从观望转向走热也需要一个过程，不是一蹴而就的。”

松绑限购城市目前整体效果不明显

日前，杭州取消限购之后首个新开盘项目万科未来城一晚上售罄，244套房一小时卖光。自限购取消以来，三天时间内，杭州楼市成交量出现明显提升，以主城区为例，限购解禁后的第一天成交了115套，第二天成交164套，第三天成交165套。

不过，虽然部分高端项目对取消限购的反应较为强烈，但在不少业内人士看来，杭州取消限购对市场的影响力并不会持续，高企的库存才是限制杭州楼市前行的重要原因。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，尽管购房政策有所放开，但目前银行信贷偏紧，直接影响楼市去库存。预计在2014年第三季度，优惠折扣仍将是杭州楼市的常态。

但跟踪各地成交量来看，放松限购也并非灵丹妙药，杭州、萧山、济南、成都等城市，取消限购后日均成交量出现飙升，但能否持续还需要观望。长春、武汉、宁波及南宁等城市，取消限购后成交量只有5%左右的小幅提升。其他城市目前还看不出特别大的影响。

从限购来看，除了北上广深预计会严格守住限购底线外，其他城市大多会限购松绑。随着新房降价的增多，二手房市场价格也出现松动，谈判余地变大。 中原地产首席分析师张大伟建议有购房需求的客户近段时间开始关注相应楼盘，买方市场下选房、谈价相对容易。