今年以来，房地产市场不景气，楼市降价风潮大有愈演愈烈之势。在这一年，楼市首次出现了“态势走低”：众城市普遍量价齐跌，但也有个别地区如京津冀城市出现量价齐升，众房企加入削价促销行列，也有个别房企却逆势卖出了高价。
房地产市场不景气，态势走低，日子不好过的不仅仅是房地产商。一些地方的政府部门，患上土地财政依赖症已经有一段时间。于是，想方设法打擦边球救楼市。地方政府对楼市下行的焦虑、对“分类调控”的迷茫和对决策风险的担忧是很正常的。
有业内人士称，房地产还会有回暖的现象，因为十八届三中全会提出了全面深化改革和新兴城镇化的要求，也就是说城镇化是我国目前发展的一个重要的任务和方向。这就促使很多农民转向市民，城镇化会导致刚需住房需求量有所增加。那么在这种政策围殴背景的导向之下，城镇化会不会成为房地产行业的救世主？
房地产降价自救
有人用供求比、存销比和土地消化周期三个指标解释楼市降价这一现象，认为众城市供远大于求是导致这次降价风潮的主因。
事实上，今年这三个指标的供应端基本与去年一致，一直以来，中国房企以善“扛”著称，即使在危机四伏的2008年和风声鹤唳的2010年，降价幅度也鲜超七折，但今年却是动不动就六、七折杀价销售。
据统计，目前城镇人口中，户均每月可按揭资金与商品住宅平均月按揭比值在0.7~1之间的约占10%，折合24亿平方米。这块需求过去大部分都未被满足，因此其在26亿平方米存量需要缺口中占据相当大比例。开发商要刺激这块需求，只有通过大幅降价。这在实践中得到印证，今年众开发商降价楼盘普遍是刚需楼盘，降价后大部分取得了不错业绩。
然而，由于项目利润率受综合成本上升挤压逐年下滑，利润增长只能靠规模扩张来推动，因此开发商在无风险城市的开发力度会更大，进而导致那些供求比、存销比、土地消化周期仍较合理的城市更快达到供远大于求状态。其后，随着被蚕食的城市越来越多，速度也越来越快，整个行业将驶入剧烈的调整期……
业内人士指出，长远应对之策唯有加快城镇化和保障房建设才能拯救房地产业。假使没有城镇化和保障房快速推进，楼市再过3年将显现大拐点，具体表征是商品住宅成交量腰斩，房价跳水，行业发展陷入凝滞，进而对国民经济造成深远伤害。
有数据统计，新型城镇化方面，目前我国6.3亿农村人口可推动逾200亿平方米改善住房需求。若整个过程10年完成，那么每年平均释放量为20亿平方米，约两倍于2013年的成交量。保障房方面，除了政府主导的3600万套，仍有96亿平方米的体量众开发商可参与。随着众房企转向新型城镇化和保障房建设，整个行业也将开始兴盛。
但由于有效的快速推进机制尚未建立，城镇化和保障房建设速度不是说提就能提的。这样，如何应对并降低短期剧烈调整带来的伤痛，尽量推迟商品住宅市场大拐点时刻来临，显得尤为迫切和关键。
须加快城镇化进程
如果城镇化能够像预想中的持续，房地产确实会出现大量的刚需，和一定的发展潜力。城镇化对住宅的需求非常大，中国住宅目前难以满足城镇化的需求，房价可能会有一定的上涨。
但是事实并非如此，国家统计局公布了一组数据：2009~2013年，我国的城镇化率分别为46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%；城镇化年涨幅分别为3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。连续4年，中国城镇化的速度在明显放缓。
但是我们从美国、韩国、日本等发达国家来看，城镇化率都是快速发展到70%以上，房地产市场的需求才逐渐放缓，为什么中国城镇化率未到70%涨幅就放缓？
因为，有数据显示，仅2012年一年，我国15~59岁的劳动年龄人口的绝对数量减少了345万人，劳动年龄人口总量下降，这意味着青年人需要抚养的老年人、未成年人总数比重上升，使得中国经济过去赖以快速增长的人口红利窗口加快关闭，两极分化严重促使劳动力短缺的情况会日益严重。
未来可转移到城镇的农村劳动力越来越少；随着经济增速放缓，城镇吸纳就业和接受人口转移空间自然而然地就变窄了，也就是说高房价也反倒是影响城镇化发展缓慢的重要原因。
据报道，在新增城镇人口中，有两部分人口是由农村城镇化过程中的乡镇行政区划调整带来的。第一，原来的乡变更为建制镇或撤乡并镇；第二，原来城镇所辖行政区域扩大。在这两种情况下，农村人口被自然划转为城镇人口，而这些农村人口原来就有住房，并不会带来城镇住宅需求的增加。有关数据统计，这两部分人口约占新增城镇人口的40%。由此，城镇化对中国房地产市场和高房价的推动作用有局限性。
业内专家指出：“就目前国家对房地产行业的调整来说，是有利的，可以在一定程度上扭转中国经济地产化和金融资源配置的地产化倾向，促进实体经济发展；可以治理产能过剩，促进产业结构优化和经济转型；还有利于减轻居民购房负担，促进消费，降低金融风险，维护国家金融安全，矫正地方政府行为，终结土地财政。房地产并不会因城镇化的趋势而回暖或者上涨，但会降低对宏观经济的负面影响，国家也不会因为城镇化而停止对房地产行业的调整力度，所以城镇化或能救房地产的可能还是有的。”
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