“商业地产内在发展要求长期资金的支持，资产证券化保持了物业经营权的完整性。”刚刚闭幕的2014博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，商业地产经营特别需要资产证券化的支持。
商业地产需要资产证券化
秦虹表示，对房地产的金融创新来说，商业地产的资产证券化应该是未来创新的一个很重要的方向。首先是商业地产内在发展要求长期资金的支持，很多开发企业面临的最大的困境，就是要靠散 售解决资金回笼问题，但散售也带来未来经营的困难；其次，资产证券化保持了物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化地提升商业价值；第三，资产证 券化实现了众多投资者的参与和选择，形成了有效的激励机制；第四，资产证券化分散了商业地产的风险，促进了行业的稳定发展。
她认为，商业地 产经营特征和现状，倒逼资产证券化的发展。商业地产要改变目前的同质化产品和经营模式的升级，特别需要资产证券化的创新方式，解决现有以银行贷款为主的资 金供应和商业地产经营需要长短错配的问题。从更宏观和长远的角度讲，商业地产资产证券化可以改善和优化金融结构，活跃金融市场。
秦虹认为，市场是非常复杂的，有了证券化产品可以稳住商业地产波动的幅度，特别是在房地产上涨的时候，可以避免大量的资金投资实体，对房地产市场行业的稳定发展特别有意义。
触网并和新媒体新技术融合
金地集团董事、金地商置集团行政总裁徐家俊指出，中房地产市场，特别是商业地产是被互联网影响的市场。如果商业地产不跟互联网结合，可以说基本上是没有前途的。为此，金地的传统商业也在发生改变，也开始尝试触网及跟新媒体、新技术融合。他分析指出，目前国内比较好的购物中心，如北京新光天地、广州天河城和深圳万象城的销售额，每年大致在60亿到70亿元，但2013年淘宝“双11”网络购物节一天的销售额就是350亿元， 相当于6个国内最好的购物中心一年的销售额。在过去5年，我国社会消费品零售总额增长了1.8倍，网络销售额则增长了19倍。虽然受互联网冲击很大，但商 业地产仍然会有非常巨大的发展空间，未来10年商业地产的增速会远远超过住宅地产。
他认为，目前宏观环境是有利于商业地产发展的。我国GDP增速虽然降低，但在全球范围内仍属快速发展，消费在GDP中所占的比重也在逐年扩大，但相比发达国家仍然有很大发展空间。城镇化使得人口向城市集聚也将带来消费升级，体验性商业是网上购物不可替代的。
二手房市场站在上行起点
“中国城镇户籍家庭的住房，2015年自有率会超过70%。”2014博鳌房地产论坛上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，目前业主自有的房屋存量足够大，二手房的出售和出租市场站在上行起点上。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松
巴曙松认为，中国二手房崛起的条件应该说已经逐步具备。城市家庭房屋的自有率已经很高，考虑到中国城市常住人口超过2.5亿是农村流入的非户籍人口，多数并没有进入商品房市场，如果把这一部分扣除的话，重新计算中国城镇户籍家庭的住房，2015年会超过70%。这么高的住房自有率，是二手房市场崛起的一个重要条件。当业主自 有的房屋存量足够大，这个时候是二手房的出售和出租市场开始孕育、上行的开始。从我国目前房地产市场的发展阶段来看，二手房即将崛起已经是必然趋势。我国 新一轮人口流动趋势正在形成，人口在不同城市，以及城市中心和郊区之间的流动会带来二手房交易，特别是租房市场的巨大需求。
巴曙松指出，二手房市场的活跃将带来新的商业机会，主要表现在三个领域，一是交易佣金，二是广告支出，三是配套服务。据介绍，从1972年到2013年，美 国的二手房交易量增长了2.5倍，达到510万套。二手房的成交占比超过90%。2013年美国二手房交易额为1.2万亿美元，经纪人参与完成的比例为 91%，佣金率为5.2%，三者相乘得出的佣金是600亿美元。从国际经验看，佣金率在3%到4%是正常的水平，中国目前佣金率平均在2%左右。
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