摘要：2014年上半年，全国范围的住宅市场受到楼市“拐点”、“崩盘”等观点影响，购房者观望情绪浓重。就天津而言，蓝印退出后，信贷政策仍旧趋紧。同时，限购松绑、京津冀协同发展等利好政策接踵而至。下半年，购房者如何判断楼市发展？对此，新华网新华房产天津站《新华有约》栏目邀请到了DTZ戴德梁行估价及顾问服务助理董事尤岚女士，对2014年市场走势做出了分析。
上半年全国楼市低调 市场难现“高歌猛进”
天津一线房企负债率高于75% 挣钱脚步放慢
DTZ戴德梁行估价及顾问服务助理董事 尤岚(摄/新华网摄影 记者赵大伟)
回顾2014年上半年全国楼市，已难现2013年楼市的“高歌猛进”。据“2014年1－6月份全国房地产开发和销售情况”显示2014年1－6月份全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8%，相与去年全年的17.5%下滑25.3%，住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑35.8%。
与去年楼市的“高歌猛进”迥然不同，2014年上半年中国房地产市场降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售呈量价增速双降态势，但一线城市均价仍在上涨。尤岚用这样一个数据告诉记者：“北京住宅均价从2010年至2014年上半年增长了将近33%，即便在2014年楼市相对不好的情况下，上半年均价同比2013年还增长了19%，这对于房地产来说并非健康状态。城市需要一定的措施给楼市降降温，使之回到平稳的运行轨道上来。”
对于二、三线城市来说，2014年一整年将面临较大的去库存压力。尤岚女士说：“经历了2013年大中城市房价全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，对于二、三线城市来说库存量较大。自2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为二、三线城市住房销售下滑。如呼和浩特、福州、成都等库存量较大，开始逐渐为限购‘松绑’，将面临较大的去化压力。”。
天津一线房企负债率高于75%
谈到2014年上半年天津楼市，尤岚女士对于天津房企的“高压”负债率尤为关注。
根据中国房地产研究会、中国房地产业协会等联合发布的《2014中国房地产年鉴》总结发现，2013年，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，上升0.95%和16.96个%，均为近三年来最高点。尤兰女士说：“目前，天津一线大型房企负债率多数在75%以上，处于较高的‘梯队’，这对于整体楼市来说存在巨大的风险。”
“60%左右的负债率是房企相对正常的表现，70%则是负债率的警戒线，房企若长时期在高负债率的状态下运营势必会带来负面影响。”尤岚女士分析：“从这一数据上来看，也证明了2014年房企资金链紧张的现状。对于股权人来说，是不愿意看到的。但是只要房企负债率的成本低于资产收益率，对于整个企业就不会出现运转问题，只是企业资金运转快与慢。今年上半年大型房企资产收益率在11.09% ，而大多房企负债率的成本在8%―10%。对于房企来说，只是钱挣得慢了一些，但是房企也要提高警惕。”
尤岚还分析道：“对于正在扩张过程中的中小型房企来说，由于整体杠杆率高，突然遭遇资金断流的风险比较大。对此，政府之所以对房企采取限制银行房贷等政策，也是为了防止房企的迅速扩张，谋求房地产市场的暴利行为。目前大部分房企普遍面临着资金短缺的问题，这也就从侧面迫使其以价换量，回笼资金，从而达到市场价格下降的目的。
未来地产调控仍坚持“宏观稳、微观活”原则
对于下半年楼市，尤岚女士认为，下半年房地产调控仍坚持“宏观稳、微观活”原则，中央层面将坚持分类指导、双向调控，继续推广长效机制建设。地方政府在不触及中央抑制投资底线的前提下，对现有调控政策进行微调，但是具体细节仍然不是非常明朗。随着京津冀协同发展发展的进程不断推进，天津市政府也在积极改变天津的产业结构，吸引更多的高端人才，从而改变人口结构，给天津市的经济、城市发展带来了更多的机会。
2014年是全行业资金较紧的一年，房企不仅面临年度销售业绩的目标，更面临着资金周转的难题，未来楼市发展方向仍不明确，房企战略目标该如何把控，这些都更加需要深入了解市场，审慎部署战略。
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