“教育新地图”成买房宝典
北京教改之后，老牌名校学区房的价格稳定，却涌现了一批学区房“新贵”。比如，被并入史家小学片区后，遂安伯小学片区学区房的价格已经上涨至每平方米5万元至6万元
“今年北京教改政策出台之后，青年湖小学的学区房现在基本是出一套卖一套。”北京东城区青年湖公园附近链家地产的房产中介告诉法治周末记者。
青年湖小学原本是东城区的一所普通小学，北京市新教改后，青年湖小学与北京市第171中学组建九年一贯制学校：2014年入学的青年湖小学新生6年后可直升171中学。171中学是北京市重点学校。
“好多家长想着可以直升171中学，就赶紧下手买房了。”上述房地产中介说。
北京市教育改革新政对学区房的影响正在不断发酵。最直观的反应就是，原本普通校学区的学区房价格暴涨。
今年年初，教育部发文要求19个重点大城市制定方案，确保义务教育阶段就近入学。到2015年，重点大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策，100%的小学划片就近入学；90%以上的初中实现划片入学；每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定。
依据教育部文件精神，北京市出台了一系列的教改措施，包括学校撤并、小升初直升、“九年一贯制”等措施，希望通过学区联盟、大校年级组制、教育集团、教育集群制等方式，实现名校和弱校之间的教育资源均衡配置。
在幼升小阶段，北京市教委发布正式通知，取消延续多年的共建招生，要求今年北京市小学免试就近入学，统一使用电子学籍，小升初实行单校划片或多校划片入学。
多名房产中介都向法治周末记者表示，“就近入学”的再次强调与共建生的取消，意味着“京籍+房产”成了入学的基本前提条件，对学区房产生了深远影响。
拼房时代
“新晋”爸爸许琦手上有一份“教育新地图”，这是根据最新的北京市“义务教育阶段入学政策”绘制的。地图当中标注出了优质教育资源集中区域的入学政策，学区划分。
“这就是现在北京学区房买房宝典。”许琦笑称。
在一家事业单位工作的许琦住在朝阳区。按照他的说法，朝阳区的教育资源比不上“海、东、西”(海淀区、东城区、西城区)。
“以前单位和东城区一所重点小学有共建名额，本以为上名校已经板上钉钉，政策一改让我们措手不及了。”许琦说，“共建取消后孩子上重点小学的唯一办法就是买学区房，但听说教改之后东城区有的普通小学因为划片调整，一个月内，其附近的房价每平方米价格就涨了3万元。”
而且随着教改的推进，名校资源相对来说更集中的区域，相应的入学政策也更为严苛，比如不成文的规定：在片区内租房的京籍家庭并非入学首选。意即，户籍和房产是两个缺一不可的、必须同时满足的条件。而且绝大部分重点小学入学有落户年限限制。
为了能提高享受优质教学资源的几率，很多家长在孩子出生前就着手准备购买学区房。
法治周末记者在东城区史家胡同小学附近的房地产中介处了解到，史家小学将要调整入学年限限制，将原本落户3年的要求改为5年。这一说法得到部分家长的认同。
“只能就近入学，还有落户限制。唯一的办法就是赶紧买房。”一位房地产中介如此说。
而史家胡同小学学区房价格在7.2万元至10.4万元之间。同为东城区名校的府学小学学区房价格在7.1万元至18.2万元之间。
事实上，即使家长想买，也不一定有合适的房子。
前述中介告诉法治周末记者，像史家、府学这种“牛校”的学区房，卖得最好的是小户型，面积在37至60平方米。
“但是还要满足落户和名额的要求，就是这个房子6年内没有在该小学上学的孩子，且落户满3年。这种房子卖一套少一套，房源很少。”该中介说。
此外，附近胡同的平房也受到家长们的追捧。因为平房面积多在10到30平方米之间，总价低。
“平房的价格每平方米在20至30万元。这样的老房子很少了，户主都在等着政府拆迁。”该中介说。
供需不平衡、买卖双方的心理战让这些老牌名校的学区房价格一路坚挺。“说房价降了，但学区房不会降。”中介颇有自信地说。
需要注意的是，买学区房价格中的税费。
以海淀区中关村二小华清校区学区为例，北京市房管局给这一片区限定的最低成交价格是每平方米35890元，指导价与业主购房价的差额需要缴纳5.6%的营业所得税、20%的个税和3%的契税。这些税费全部由购房者承担。
而且每一笔交易，购房者要向房地产中介交纳最高成交总价2.7%的中介费。
据该区域的中介介绍，50平方米左右的房产，不满五年不唯一，税费合计约50万元。
看了一圈学区房后，许琦感叹：“现在控制住了‘递条子’、‘送票子’，但却不得不拼命赚钱买学区房。”
学区房“新贵”
教改之后，老牌名校学区房价格稳定，却涌现了一批学区房“新贵”。
北京市东城区教委公布的改革方案中，推出了4个“优质资源带”，承诺资源共享、联合办校。
具体做法是把史家胡同小学、史家胡同小学低年级部、遂安伯小学纳入一个资源带，把和平里第四小学、和平里第二小学、东师附小纳入一个资源带，划片时采用了好小学整合差小学、好中学对接差小学、好中学整合差中学的方式来平衡片区内教育资源。
在优质资源带联盟中，各学区出现了学区房价格瞬间上涨的现象。不少中介网站上的房源迅速贴上了学区房“标签”。
法治周末记者在遂安伯小学附近的房地产中介处了解到，被并入史家小学片区后，遂安伯小学片区学区房的价格已经上涨至每平方米5万元至6万元。
“一个月涨一万元的情况很正常。”史家小学附近的我爱我家房地产中介告诉法治周末记者。
东城区教委的综合改革方案中，还有一项是组建九年一贯制学校，即初中对接小学直升。最先实施的就是青年湖小学与北京市第171中学。
消息发布后，很多家长为了获得171中学的“敲门砖”，就筹划在青年湖小学片区内购置学区房。“基本上在一个月内每平方米涨了3万元！”
“37平方米210万元，不含税费。”这是青年湖小学附近的房产中介给法治周末记者的报价。
随后，西城区的教改方案中，涭水河小学、长安小学、广外一小等19所普通小学并入了实验二小、北京小学等11所名校。这些利好消息迅速拉升了新学区学区房的整体价格走势。
原本是普通小学的涭水河小学因拟纳入“名校”实验二小吸引了不少家长关注。
“政策一出，房价就已‘提前到位’，单价同比涨个一万多元并不稀奇。”该小学附近的一位房地产中介说，“由于这里是实验二小的新学区房，每平方米的价格还在8万元左右，比起每平方米30万元的老学区房有不小价差，未来肯定还会涨。已经有越来越多的家长到这里寻求房源。”
8万元每平方米的价格已经超过了中关村一小、二小、三小的学区房价格。
何时能降温？
在许琦的学区房买房宝典上，这些学区房“新贵”们被他用红圈标了出来。
他解释说，这些地区的房子还需要观察观察。
因为按照相应规定，学校的招生范围每年都会公布一次，而每次微小的调整都会直接影响到对应房屋的价格。
最为知名的是中关村第三小学每年的学区划分都是以楼道、马路为基准。常常同一小区，某栋楼就不是学区房，马路这边划入学区，马路对面划出学区。
这样的调整对买学区房既为孩子上学、又为投资的人来说成了“定时炸弹”。
而东城区的青年湖小区对口小学可以直升171中学，但并非所有小区居民都能享受到“学区”的利好，因为171中学只包含小区内的某几栋楼。于是，小区内的房价也会出现两级分化。
在许多业内专家看来，北京市推出的学校撤并、小升初直升、“九年一贯制”等一系列教改措施，出发点是为了打破教育资源分配不公平的现实，但却引起了各地又一波的“学区房热”。究其原因，还是教育资源不均衡的现状以及入学政策存在的制度性缺陷。
“长期来看，‘新政’有利于打破以往因教育资源的过度集中引发的少数区域学区房价格虚高的现象。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，但短期来看，的确会使“新晋”学区房的业主产生涨价冲动。
“‘择校热’逐渐变成‘择学区热’。”21世纪教育研究院副院长熊丙奇告诉法治周末记者，“购买学区房似乎稳赚不赔，价格持续飙升，孩子使用完名额，出售时又能大赚一笔。”
熊丙奇建议，在短时间内无法彻底解决教育资源均衡的情况下，出台相关政策避免学区房的疯狂炒作，可以起到降温效果。长期来看，对教师进行整体轮换，待遇实现平等，对条件相对较差的地区加大补贴力度，都将有助于实现教育资源的合理分配。
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