万科近日公布9月份销售数据并召开分析师会议,对四季度以及明年市场形势作出预判。万科方面认为,今年年底房价应该会低于去年年底。随着市场景气实际好转,四季度开发商推盘量会扩大。目前,房企拿地谨慎,土地市场成交量大幅下降,未来地价有望进一步下跌。若地价降下去,明年的市场就能够恢复到比较健康的状态。
四季度销售会明显回升
万科公告称,2014年1-9月份公司累计实现销售面积1263.8万平方米,销售金额1490.6亿元,分别比2013年同期增长15.0%和16.0%。
尽管前三季度销售业绩仍在增长,但9月份的市场并不好。据万科重点关注的14个城市的统计数据显示,9月销售金额同比下降35%,面积下降31%,降幅比8月大。从市场去化率看,14个城市8月0.68,9月0.71,9月月度库存从1.41亿平米上升至1.45亿平米。9月底库存去化月数11.6个月,高于8月底的11.4个月。
但央行信贷放松政策改变了市场预期。万科方面认为,央行新政对楼市的影响主要有两个方面:一是实质性影响,对于改善型需求是比较大的利好;二是心理性影响,今年一线城市去化率比二线城市还差,这不是购买力的变化,而是市场信心的变化,信贷放松改变了人们的心理预期。
从“十一”假期开始,购房者入市意愿明显增强。万科数据显示,“十一”期间,万科新推盘货值30多亿,认购80亿元,认购远大于新推,认购金额同比增长120%。“十一”期间良好销售不是来自来访量,而是实际成交的转化率,说明今年“十一”客户成交意愿明显好于去年同期。万科相关负责人判断,“十一”是今年的转折点,四季度销售会有明显起色,但房价不太可能涨。
“为加快销售和回款,房企四季度降价的比例和范围会更宽。房价僵持的情况对行业没有好处,以价换量对大家都有好处。去年房价上涨是涨过头了,那么市场一定要纠正。今年年底房价应该会低于去年年底,这是一个全局性的判断。随着市场景气实际好转,四季度开发商推盘量会扩大。四季度有希望看到房价软着陆,这对于整体经济也是比较好的结果。”上述万科相关负责人认为。据悉,万科四季度推盘量会比较大,月均将达到200亿货值。
楼市明年或恢复“健康”
房价下跌也引起土地市场调整。万科数据显示,三季度监测的16个主要城市土地供应量下降54%,成交量下降59.7%。万科方面认为,这说明开发商都比较谨慎。投资比较谨慎,地价才能下跌。地价下跌是这轮楼市调整的最后一步。
去年年底的地价是很不合理的,以去年年底的地价盖房是无法得到合理利润的。万科分析称,目前来看,主要城市地价还没有回到合理水平,还在缩量阶段。未来要进一步等待地价的下行。地价降下去了,明年销售、推盘、开工都会回到比较健康的局面。如果能把去年房价惯性上涨的不健康因素矫正了,那么明年的市场就能够恢复到比较健康的状态。
今年以来,万科在业务转型方面进行了不少创新,特别是和百度、阿里巴巴等互联网企业合作。对于投资者关心的相关进展,万科方面表示,与百度合作是希望通过大数据来了解客户的行动信息,有助于在业态配置和客流引导上做贡献,但最后的成果还需要观察。与凯雷的商业地产合作还没有最终协议,目前只有一个初步构想。“我们不想散售,我们也不想自己持有商业物业,那么我们就需要找那些有持有物业天赋的组织来持有。未来我们认为商业物业需要通过整体出售的方式来售出,凯雷在商业物业经营上很有经验,6-8%的收益率对于凯雷来说也是比较合适的。”万科相关人士分析称。
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