约兰德·巴恩斯:房企出海使得部分海外市场更像亚洲市场

2014年11月26日 10:30
 近几年来,海外置业渐渐成为房地产行业关注和热议的话题,为了服务国内广大的海外置业群体外,越来越多的房地产商也开始积极开拓海外市场。
    自2012年以来,碧桂园、万科、万达、绿地、颐和、万通、中国建筑、中国铁建等十多家大型房企,早已在海外大规模布局房地产项目或确定投资计划,涉及金额数以千亿元人民币。
    中国买家中意优质房产
    对此,第一太平戴维斯世界研究团队负责人约兰德·巴恩斯(Yolanda Barnes)在接受新华房产记者专访时表示,越来越多中国购房者与房企开始在海外购置房产,正是全球房地产市场的特点之一。
    “目前已有大量财富与投资进入全球各个重要城市,尤其是这些城市中心地段的优质房产板块。”她以伦敦为例道,中国买家一般更钟情于当地核心地段与优质房产。
    “在优质房产市场,约有5%的买家来自中国大陆与香港。”而在非优质市场,中国买家所占的比例要低得多。
    约兰德·巴恩斯解释道:“伦敦房产的所有买家中,中国买家只占极小的比例。其中,优质房产买家有20%至25%来自欧洲,其次是东欧与独联体,另外有不少买家来自非洲与北美。目前仅南美买家在伦敦的置业情况尚不具规模。”
    伦敦市场变得更像亚洲市场
    事实上,随着越来越多的中国买家在海外购置房产,当地的开发商或项目并不一定能完全满足中国买家的需求,由此也才有了中国房企布局海外的热潮。
    不过由于中国买家对物业定位及要求与当地并不相同,使得中国房企对海外项目的开发也越来越趋同与国内市场。
    “中国买家一般会选新的高层公寓,而伦敦本土买家更多地喜欢在拥有一定历史沉淀的住宅中选择;同时中国买家喜欢中心区域,而当地的买家对地段选择范围更大,并不仅仅限于中心地区。”约兰德·巴恩斯表示,同样是在伦敦,中国买家和本土买家之间有着很大的差异。
    或许正是因为中国买家倾向于购买公寓单元这种国内市场比较熟悉的房产,因此国内的开发商会在伦敦开发中国特色的项目,而这些项目又明显异于伦敦大部分项目。
    约兰德·巴恩斯直言,这种开发行为使伦敦市场某些时候变得更像亚洲市场。她不无担忧的表示,如果亚洲特色的项目集中的多是亚洲买家或海外投资者,而并非更多样的置业需求群体,那么后期可能会存在一定的风险。
    “如果亚洲买家停止购房,海外投资者的购房热情也不高,那么(开发商)就会增加后续售房的难度;而英国本土开发商的定位会更加多样化,例如小型的‘城市填充式’项目、老项目翻新,且项目地段的选择更为广泛。”
    也就是说,英国本土开发商的开发方式更多样,区域分布也比较广,针对的群体也更广泛,而亚洲开发商的开发领域相对较小,地域跨度也较为有限,受众比较单一。这或许是海外买家不得不考虑的一个问题。
    海外置业的风险
    不可否认的是,虽然目前海外市场前景广阔,对中国买家来说也存在升值机遇,但与机遇相随的,还有潜在的风险。
    约兰德·巴恩斯表示,除了不同的地域文化、税收政策、汇率风险等常规考虑因素之外,对当地市场了解程度及租金收益率可能是中国买家考虑风险的重中之重。
    “中国投资者面临的最大风险应该是对国外市场及其运作方式缺乏了解,可能存在错误购买产品的情况,买家购买的是自己在国内熟悉的产品,而不是选择国外有市场、受追捧的产品,等到后期脱手时,选择就比较有限。”
    她表示,在很多世界级城市,尤其是成熟经济体城市,新房的供应本身非常有限。如果新房需求超过了二手房需求,新房价格将远远高出二手房价格,而后者一般只限本地居民购买,这导致了海外市场的双重特征。
    “只要市场存在新房需求,那就没有关系,但买家需要关注十年后再转手时市场会是什么行情。”
    她认为,英美等国目前主要是二手房,因为一、二手房屋差价大,如果一手房价涨得过快,会影响后期的脱手。
    此外,投资收益率也或许是中国买家的一个重要参考。
    “中国购房者用上海房市的投资收益率来考察伦敦、纽约等市的房产,而一般来说欧美等国的收益率会偏高。需要留心的是,大多数英国投资者在英国本土投资时,会以5%的毛收益率为衡量标准。比方说你买入时收益率是2%,那么后期如果想转售给英国投资者,可能就会遇到难题。”
    而在谈到上海房地产市场时,约兰德·巴恩斯强调从全球角度来看,上海的房地产价格水平要低于其他主要世界城市。但由于收益率偏低,中国本土买家占多数,而国外买家偏少。假设上海房地产的买家以国外人士为主,那么价格将比现在高得多。
    她最后表示,尽管上海是座国际大都市,但目前国际投资规模要远远小于其他世界城市。
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