商业地产，顾名思义，是指作为商业用途的地产。因为有着一系列看似简单的成功定律，商业地产一度成为开发商眼中的香饽饽，不少谋求转型的开发商是言必称商业。在此形势下，在岛城雨后春笋般兴起了一处处商场、商街、写字楼。在以往限购的楼市中，不受限制的商业地产也得到不少购房者青睐。只是今年，随着楼市降温和限购解除，竞争白热化的商业地产突然遇冷，尤其是进入第四季度以来，记者探访发现，以往看似简单的成功定律也在逐渐被颠覆。 

 

地位 

 

从带动住宅到被带动 

 

“我们项目临近××商场，只有半小时公交车程。”“我们楼盘就在××商圈边上，周围商场多，购物非常方便。”在推介楼盘时，不少置业顾问是把商业配套作为重要的卖点。因为购房者对住宅的综合要求也越来越高，对他们来说，住宅除了单一的居住功能外，还必须满足所有和生活相关的需求，配套越完善，生活就越方便舒适。“小区的商业配套非常重要，如果为了买瓶酱油还要花一个小时去大商场，那就不值了。”市民赵先生表示，现在岛城的住宅项目，并非都地处成熟丰富的商业核心区域，因此商业配套格外重要。为了吸引购房者，一些项目在开发的时候就配备完整的商业配套，不仅如此，不少楼盘还是优先打造商业，意图通过商业带动住宅销售。业内人士表示，这种商业先行的项目，其出发点还是希望依托周边配套的成熟来提升住宅的价值，当业主入住的时候，不会遭遇配套滞后的尴尬。 

 

不过，商业带动住宅并不是万金油。“对小开发商来说风险很大，一旦招商情况不理想，就会造成住宅项目的滞销。”一家开发商的营销经理认为，先开发商业对开发商来讲，有着更为严峻的考验。“商业项目只要一启动，就是开弓没有回头箭，不可能像住宅那样进行循环开发。商业项目对开发商有着更大的资金要求。”有业内人士表示。如今岛城不乏这样的例子，在李沧商圈某房企开发的一处商业综合体，记者就明显感受到人气不足，闲逛的人寥寥无几。记者注意到，空置的商铺不少，不少商铺还挂出了转让的信息。“主要是周边居住群体还没形成购买力，因此商业发展起来非常艰难。”岛城楼市观察人士告诉记者，“如果想真正做好商业，应该先做好住户，然后再慢慢推商业。” 

 

如今有商业23日已经改变思路，开始寻找居住人群相对成熟的区域，正是如此浮山后开始受青睐。纵观浮山后，四季景园、青建依山半岛、新侨花园、金光丽园、鲁信含章花园、北国之春、城建竹韵山色……新建小区鳞次栉比连成一片，随着居住小区逐渐增加，浮山后的居住人口也从2001年的3万人增加到如今的接近30万人。不过浮山后的大型商业一直匮乏。“没有大型商业对我来说很不方便，平时上班没时间，只有到了周末才能坐车去东部或者台东逛商场。”家住浮山后的唐先生告诉记者。不过，如今众多商家已经在此区域汇聚，据了解，位于合肥路与劲松三路路口处的永旺商业中心即佳世客项目，主体已经封顶，年底将开门迎客。同德路南侧的双峰商业广场A座主体也已完工，预计年底开门营业。无疑这两处最早开业的商业体，将与埠西商贸核心区呈现“三足鼎立”之势。 

 

布局 

 

从商业扎堆到分散 

 

扎堆商圈似乎是商业颠扑不破的定律，李沧商圈就是如此。原先就有维客、利客来、崂山百货在李村扎堆，2011年，李沧宝龙城市广场开业，这是李沧区首家开业的大型购物中心；2012年，李沧万达广场正式开业，成为继台东万达广场、CBD万达广场后的青岛万达第三城；2013年，伟东乐客城开门营业，目前已经成为李村商圈的地标性商业……不过扎堆的商业却是冷暖自知，在李沧商圈，越来越让人感到扎堆带来的烦恼。在李村一家商业综合体，记者发现其配套的商铺销售十分惨淡。 

 

“商圈扎堆不一定是好事。”业内人士指出，以前集万千宠爱于一身的商圈今后将越来越分散，除了香港中路、台东等几大超级商圈能继续独领风骚、辐射全青岛外，其它商圈都将慢慢转向区域性消费市场。记者注意到，如今新型商圈不断涌现，像市北CBD就是一处，原本这里曾经是村落，随着万达广场的到来使得这里形成了商圈核心，慢慢周围开始聚集起各种商业地产。 

 

如今，新都心也在进行这一历程。“新都心商圈全面建成后，将成为青岛市一个重要的商业中心。”有业内人士预言。与浮山后老式住宅区有所不同，新都心不仅有独立的商业体，而且很多楼盘也都由过去单一的打造住宅变成现今的综合体。据了解，万科中心总建筑面积约29万平方米，包括9万平方米甲级写字楼集群、5万平方米黄金商业街区和近6万平方米住宅。“类似万科这样的综合体新都心内可谓比比皆是。”有楼市分析人士表示，像和达中心城配套有10万平方米商业，海尔时代广场包含10座写字楼及商业，青建太阳岛商业部分约9000平方米。不得不说，新都心作为后起之秀，在住宅与商业的配比上，显然更具有现代化都市气息。