大连万达商业地产在香港上市日期将近。昨日，万达首次向港交所呈交了上市聆讯材料集。这份长达800余页的材料披露了万达一贯以来不为外界所知的详细财务数据，也披露了大量其经营中的可能存在的风险因素。
首次详细披露财务数据 屡获政府财政补贴
根据上述材聆讯材料，万达2013年物业销售额为1264亿元，其中写字楼和商场等商用物业销售额为758亿元，住宅销售额为454亿元。2014年万达上半年销售额为567亿元。
目前，万达商业地产的业务主要有三大板块，包括物业销售、物业租赁管理以及酒店经营。2011年时，物业销售占到万达商业地产收入的89.6%，到2013年这一数据下降到86.4%，仍然是绝对的支柱业务。
随着商业地产纷纷向自持转型，万达商业地产的收入构成加速变化。今年上半年，物业销售占比继续下降到70.1%，而相应的自持物业租赁及管理业务的收入占比上升到22.3%。
万达在披露材料中称，万达模式即核心产品万达广场，其成功重要原因在于以低价获取庞大土地储备的独特能力：“我们获邀参加许多由地方政府组织的公开招投标程序，且能够以具竞争力的价格购得优质地块。”
截止上半年，万达拥有总建筑面积为6790万平方米的土地储备，足够其3年开发。与土地价格近年来一直呈上涨趋势不同，万达广场的平均土地收购成本逐年下降。从2011年到2013年分别为1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米。到了今年上半年，这一数字更是低至1012元/平方米。
目前万达在国内有175个物业开发项目，约有5480万平方米物业在建，这一规模堪称庞大。因为目前万达管理的全部已完工商业物业建筑面积仅仅1470万平方米，其中包括了已经开业超过100个的万达广场。
此外，万达还首次披露了所获政府财政补贴的情况。从2011年到今年上半年的3年半时间中，万达确认为收入的政府财政补贴共计78.19亿元。万达称这些资金是由其物业开发所在省份或城市的地方政府按个别项目拨付。
发布多项风险预警 自称酒店业务经验尚浅
万达还在其上市材料中用了长达49页向H股投资者详述其经营中的各种风险。这些风险包括整体房地产走势；万达经营活动中土地成本优势、已经成功的业务模式、拓展新市场是否都能持续；以及万达能否始终获取充足的融资等方方面面。万达提示，倘发生上述任何事件，就可能会对公司业务、财务状况、经营业绩或前景造成重大不利影响。
网易财经注意到，这些的风险预警中有关酒店的风险颇多。和商场一样，酒店属于自持物业，可以提供给开发商稳定的现金收入。作为万达近年主力发展的板块之一，酒店业务目前对整体业绩的贡献已经从去年底的3.7%上升到今年6月底的7.6%。
截至2014年上半年，万达在国内39个城市有48家已完工酒店，还有51家在建，万达因此自称中国最大的豪华酒店业主。在48家开业酒店中，有20家万达自主经营，剩余的委托第三方酒店管理商经营。
目前，万达酒店业务面临多重风险。一方面，万达与第三方酒店管理公司合作是倚赖其管理能力及声誉，因此处于财务和声誉的被动地位。另一方面，万达从2012年开始建立了自有豪华酒店品牌，即万达嘉华、万达文华及万达瑞华等。但万达坦言在酒店经营方面的经验尚浅，这些酒店不一定能复制第三方酒店管理公司取得的成功。
特别是目前万达有约51个酒店在建，这将使得万达酒店业务的财务表现及经营现金流量产生重大负面影响。因为一般情况下，新开业的酒店在起步初期通常会产生数额庞大的开业前开支及相对较低的收益，且可能不足以抵销经营成本，从而导致净亏损。
此外，酒店在万达海外扩张计划中占据主导地位，被赋予提升万达国际的知名度的厚望。而在以酒店打头阵向海外扩张的过程中，又可能存在成本高昂、耗时及困难等风险，可能会对万达的盈利能力及前景造成重大不利影响。
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