去年底以来,一线城市土地市场“风生水起”“面粉”贵过“面包”现象时有发生,楼市成交也“量价齐升”。一线城市回暖能否持续?楼市是否已“满血复活”?
国家统计局最新数据显示,2014年12月,深圳新建商品住宅价格环比上涨1.2个百分点,成为3个月以来新房价格首个环比上涨的城市;北京、上海、深圳、广州等四个一线城市的二手住宅价格环比也全部上涨,平均涨幅为0.4%。
除了房价整体企稳上涨外,一线楼市成交量也快速回升。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读2014年12月房价数据时表示,当月四个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上,远高于全国平均水平。
与此同时,在全国土地市场整体持续低迷的大背景下,一线城市土地市场显得格外“任性”。市场机构中原地产监测数据显示,2014年,北京、上海、广州和深圳四个一线城市土地出让收入高达5072亿元,其中住宅用地成交额首次突破3000亿元,创下历史新高。
进入2015年后,一线城市的土地市场热度并未消退。据监测,2015年1月前半月,四个一线城市土地出让金总计超过200亿元,楼面价格和溢价率双双创下去年以来的新高,分别为1.17万元/平方米、30.5%。1月7日,华润、首开、平安联合体以总价86.25亿元的价格竞得北京丰台白盆窑地块,成为北京新的总价地王,剔除限价商品房和自住型商品房后,该地块楼面价超过5万元/平方米,而该区域的二手房价格仅在4万元/平方米左右。
一线楼市企稳回升是当前楼市分化加剧的表现。由于资源高度集中、人口大量流入、潜在住房需求旺盛,一线城市库存消化压力相对较小,而多数三四线城市存在产业支撑和人口流入不足的问题,仍面临高库存压力。具有品牌、资金和资源优势的龙头房企也纷纷回归一线拿地,提高市场占有率,土地市场竞争加剧不仅推高了房价成本,也在一定程度上加重了房价上涨预期。此外,一线城市对政策调整更加敏感,首套房贷款认定标准放松、降息等对去年底以来一线楼市显现回暖产生了积极作用。
不过,业内人士指出,一线城市回暖并不意味着楼市已“满血复活”。高库存压力、行业资金面趋紧、需求增长放缓等,决定了楼市筑底调整还将持续较长时期。首先,楼市库存持续增加,局部区域供应严重过剩。根据国家统计局数据,2014年末,全国商品房待售面积再创新高,达6.2亿平方米,比2013年末增加1.3亿平方米,住宅待售面积超过4亿平方米。其次,去库存风险加大使得金融机构加强了房地产行业信贷风险防范,2014年,房地产开发企业到位资金同比增速首次出现负增长,未来行业资金趋紧将呈常态化。此外,住房制度改革和人口红利带来的需求爆发期已经结束,目前居民投资渠道日趋多样化,住房逐步回归消费和居住属性,未来需求将进入平稳释放期。
中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为,楼市的地区性差异越来越明显,一线城市“风向标”作用已经弱化。在供明显大于求的城市,消化存量仍是2015年的重要任务。对于一线城市而言,高房价与购买力不足之间的矛盾仍然突出,在继续做好保障房建设和分配入住的同时,要规范和发展稳定的住房租赁市场,使居民通过租赁和购买两种方式实现住有所居。
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