自2014年万科开房地产行业合伙人制先河之后，越来越多的房企开始卷入这项制度变革，连国资背景房企亦不例外。
2月27日，国企红筹越秀地产（00123.HK）在香港举行的2014年业绩会上透露，今年越秀地产也将从做规模向做效益转型，从体制机制上创新，推进事业合伙人制度。
越秀地产董事长张招兴在业绩会后接受《中国经营报》记者采访时表示，房地产行业依赖土地增值获利的时代已经结束，增强企业的内生动力，尤其是激发项目团队的经营活力已经成为企业实现规模发展的关键。
从越秀地产当天发布的2014年的销售业绩来看，这家具有国资背景的房企已经进入到了规模扩张的关键阶段。
2014年越秀地产累计完成合同销售金额220.14亿元，合同销售面积约188.61万平方米，同比分别上升50.4%和63.3%，创下历史新高。
据越秀地产方面透露，今年其第一个推行合伙人制度的项目已经在佛山落地，“通过合伙人制的试点，我们有望进一步缩短项目开工周期，提升资产周转率，未来越秀地产实行的也将是快周转策略，实现当年拿地、当年开工、当年销售。”张招兴表示。
再提业绩目标
凭借着国企的资本优势，近年来越秀地产频频向广东省外扩张，经营业绩进入了稳步的增长轨道，从2011年销售额不足百亿元至今年的220亿元，越秀地产仅用了三年时间，年复合增长率达到28.5%。
从2014年的销售情况来看，广州区域仍然是其业绩贡献的大头，星汇御府、星汇金沙、南沙滨海花园等多个项目的累计销售金额达119.11亿元，占比57.3%。而珠三角地区（除广州外）的销售占比也有12.2%，省外的长三角地区、中部地区、环渤海地区则分别提供了约8.6%、14.0%、7.9%的销售贡献。
尽管销售业绩快速增长，但2014年越秀地产在土地市场方面的动作并不抢眼。在“立足广州、拓展全国”的战略部署下，“回归一二线”成为越秀地产在2014年的主要方向。期内，该集团仅在上下半年分别于杭州、广州购入两宗地块，总金额约74.51亿元，总建筑面积83.42万平方米。截至2014年底，越秀地产的总土地储备约为1431万平方米，共有33个项目分布于珠三角、长三角、环渤海、中部等地区12个城市。
“未来我们将坚持回归一二线城市购地的策略，今年计划用于新增土储的资金大约为60亿元左右。”越秀地产管理层在业绩会上透露，今年集团将从“做规模”向“做效益”转型，提升项目开发建设能力，缩短项目开发周期，实行“快周转。”策略。
这种经营思路在越秀地产2014的经营活动中已经有所体现。记者注意到，2014年越秀地产的新开工面积明显超出了当年初的计划，达到了216万平方米，实际竣工面积与原计划的相比更是实现了大幅度增长，达到205万平方米。
而为了加快周转速度，越秀地产也在有意识地降低商业项目的比例，在去年的销售结构中，从产品类型上划分，住宅项目的销售占比已经达到93%，商业及其他产品的销售比重则降至了6.8%。
在继续强调快周转的策略下，今年越秀地产的预计开工面积并没有明显下降，依然接近200万平方米，实际竣工面积则有望可以达到282万平方米。越秀地产管理层对本报记者解释称，缩短项目开发周期并不是最终目的，最重要的是提升资产周转率和净资产回报率，“去年我们杭州星汇悦城项目实现了当年拿地、当年开工、当年销售的快速周转，资金在当年就实现了回流”。
根据推盘计划，今年越秀地产将有越秀保利爱特，武汉国际金融汇，杭州星汇尚城，杭州维多利广场以及沈阳星汇云锦等多个项目入市销售，在充足的可售量保证下，越秀将今年的销售目标上调了12.7%至248亿元，预计广州地区可贡献56%，广州以外的区域可贡献44%。
从其已经锁定但未入账的销售情况来看，越秀今年实现预期销售目标已有一定的保证：截至2014年12月底，越秀地产已售未入账的销售金额已经达到193.3亿元，对应销售面积181.58万平方米，与去年同期锁定的未入账销售额相比，增长了64亿元。
国企版合伙人
值得注意的是，在实行快周转提升运营效率方面，拥有国资背景的越秀地产（专题阅读）（相关干货）今年也开始大力推行去年房地产行业热议的“事业合伙人制度”，以求增强企业的内生动力。
今年2月5日，越秀地产发布公告，越秀集团物业开发项目的若干地方管理团队及核心员工，将通过一个基金对相关项目公司作出股权投资，其中，公司待开发的佛山禅城佛平路地块，将成为实施合伙人制度的首个项目。
“现在土地增值已经不是房地产行业增值最重要的因素，采取合伙人制也是应对房地产行业新常态的做法之一。”越秀地产总经理陈志鸿解释称，这次佛山项目只是试点，未来的合伙人方案会采取更多的方法来激发操盘团队的内生动力。
与之前万科、碧桂园等民企推出的事业合伙人制度相区别的是，越秀的国企版的事业合伙人制度当前还只停留在项目跟投层面，对于国资背景企业的合伙人制是否会与国家政策产生冲突的问题，张招兴强调，越秀地产推行合伙人制度在政策方面没有任何障碍，“国企管理层持股审批制度权正在下放到省国资委，企业内生动力要强化，这是市场化的应对机制，国资委也希望我们快速推进。”
张招兴透露，越秀地产的合伙人制度不会只停留在项目跟投层面，未来也会在集团和地区层面进行跟进，“上市公司层面会结合股权激励，项目公司就是项目经营和持股，我们会按照这一思路推广，思路和出发点都是跟企业的利益挂钩，激发精细化管理的内在主观能动性。”
从之前万科、碧桂园等民营地产企业披露的事业合伙人制度来看，民企版的事业合伙人制似乎显得更加灵活，比如碧桂园是全员可以参与，高管则定额跟投，万科在跟投金额上也不设统一的标准，各城市公司允许存在差异性，但越秀地产在这方面则显得偏于保守。以其佛山试点项目为例，全体符合资格的管理层成员所持股权合计还没有超过2%，与万科、碧桂园最高可达10%的跟投比例还差距很远。
对此，越秀地产管理层解释称，这只是根据佛山项目的总投资金额来确定的。从国企整体改革方案来看，国家政策鼓励员工持股最多可以不超过25%，但具体到地产行业或者某个地产项目，跟投比例有几个百分点就可以起到提高周转速度、成本控制、质量控制，售价最优化等作用，“到底是2%、3%还是5%，我们也要根据每个项目的情况和跟投团队的承受能力而定”。
在辉立证券分析师陈耕看来，越秀地产的合伙人制也是广东省国企改革的一部分，尽管在大方向上与民企版的合伙人制并无很大区别，但在推进速度上可能会更加谨慎，其制度的灵活性可能也要弱于民营房企。
对此越秀地产方面并不否认。越秀地产副总经理朱晨表示，作为国资背景房企，在推进事业合伙人制度上肯定会比纯粹的民企多一些障碍和门槛，但这些门槛并不是跨不过去的。“目前整个国企改革的思路也是鼓励多元化经营，事业合伙人制度跟国企改革大方向是吻合的，只要能确保改革过程不违规，国有资产不流失，合伙人制度在国企当中同样具有生命力。”
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