2015年，行业将发生什么样的变化?房企又该如何应对?房企巨头已从组织与变革、利润与规模、产品与布局、营销与运营、传统与多元、服务与创新等六大维度入手，制定了应对策略。

 

1  组织与变革：合伙人制度正流行

 

当推动行业的动力发生变迁时，必然会引发企业组织架构的变革。譬如，改革开放初期的低端制造时代，家族式管理能够一统天下;在工业制造时代，技术、资本是企业发展的主要动力，职业经理人制度成为主流范式;到了信息互联网时代，知识创新成为关键，合伙人制度开始流行。房地产行业的演进也在遵循着这一规律。截至目前，行业内家族式管理已势微，职业经理人是主流，以万科、绿地为代表的龙头房企已经开始实行合伙人制度。随着房地产转型加快，尤其是互联网化趋势加强，房企需要激发员工二次创业的激情，也是房企植入合伙人制度的重要原因。正如万科集团总裁郁亮所言，在实行合伙人制度后，企业管理层将会与投资者形成背靠背的信任，有助于企业长远发展。相信，在行业标杆万科的引领示范下，2015年会有更多房企推动组织架构变革。

 

2  利润与规模：不再一味追求规模

 

相对于以往，2014年房地产行业已经发生深刻变化。在综合成本持续上行和房价下行调整的双重挤压下，行业利润率已十分接近全行业的平均水平——意味着行业从此回归“真正的实业领域”。在这样的背景下，2015年行业或将会出现一些“蝶变”:一是房企原来的粗放型开发模式越来越难以为继，而精细化管理越来越重要。成本管控、金融运作、互联网手段、服务创新将成为行业“新常态”下房企的核心竞争力。二是规模不再是房企的重点。今后评判行业企业的重要标准将不以单一规模为指标，利润、经营性现金流都将成为综合衡量健康运营的核心指标。就像万科，将销售回款作为真正的销售，让企业成长变得更加有效益。总而言之，规模即是利润的年代正在快速消逝，今后房企需要将主要精力放在做强利润上，然后让规模自然成长，会成为行业竞争的“主旋律”。

 

3  产品与布局：抓住改善型和一二线

 

产品方面，品质楼盘和改善户型预计会畅销。业内人士认为，未来房价很大可能将平稳运行，但改善型产品售价预计会随着品质提高而继续走强。换句话讲，“买房就会涨”的时代已过去，房地产的投资属性已消褪，自住需求将成为主流。自住型的购房者会全面衡量区域内各个产品的性价比，那些差异化定位的高品质产品相信会更易打动消费者。同时，“930房贷新政”释放了改善型需求，未来对购房者的身份限制也有可能进一步放宽。今年改善需求将是市场争夺的焦点，为此业内专家建议房企上调改善产品的比例，并通过产品创新和品质提升来增加竞争力。

 

布局方面，楼市风险较低的城市将成为房企拓展的主力区。具体到哪个城市，房企应该综合该城市的库存水平及消化周期、人口吸纳力、经济支撑力来综合衡量进入的风险。克尔瑞的一份研究报告就认为，今年房企土地拓展可以聚焦在北上广深、大部分省会城市，以及东部沿海以及新型城镇化热点区域的三四线城市。剩下的三四线城市普遍风险较大，房企要谨慎进入。

 

4  营销与运营：探索出成熟有效模式

 

营销渠道更快，营销手法实用化。2014年行业营销创新层出不穷，但很多都处于尝试性阶段，很多效果不明显。预计到明年，经过市场检验和创新迭代，会有相对成熟有效的模式出来。从趋势来看，未来营销创新将更加注重渠道和实用性:一方面，房地产营销“渠道为王”的定律不会改变，电商、众筹、O2O等各种模式未来都将作为服务商的可选内容常态化，掌握渠道，积极根据市场调整价格的房企才能获得更快的去化速度;其二，房企的营销将会逐步回归本真，真实的降价才能切实地收获业绩。

 

再有，持有物业比例攀升，运营互联化加快。随着房企转型成效显现，房企商业地产、旅游地产等持有运营比重明显提高——运营将变得越来越重要。模式的创新是运营的关键，在国内O2O模式成为沸点的当下，房企持有物业运营能否有效互联网化成为成败的关键。

 

5  传统与多元：多元转型和传统业务并举

 

多元发展，寻求新领域机会。在房地产行业“天花板”已经显现的背景下，在房企完成布局后，未来传统住宅和商办领域，预计很难持续维持原有增速。为此，更多的房企会利用自身资源和优势，试水养老地产、产业地产等，挖掘社区商业潜力以及提供医疗、教育等衍生服务，拓展代建、专业化运营新模式，以多管齐下挖掘新的利润增长点。但转型一日功，成长十年功。如果转型效益不能立竿见影，房企最好的策略是先稳定传统业务量。以地产龙头万科为例，该公司2014年提出小股操盘模式，目前成效显著，但其收益相对于其传统住宅业务依然微不足道。在这种情况下，企业只有稳住传统业务量，才能确保平稳转型。另外，房企需要“坚定转型的信念”和“善于试错的智慧”，才能以较小的代价促成转型。

 

6  服务与创新:服务软实力越发重要

 

行业服务的内容和形式创新越来越频繁。无论是传统的住宅、商办、还是文化旅游地产、养老地产、海外地产，服务都是很重要的软实力，成为消费者感受产品特质并愿意为之付出更高代价的重要评判标准。服务创新关键是强化人性化关怀。基于人性化需求的服务创新，广度和深度都在延伸:譬如，社区商业花样年的彩生活、招商地产的到家网，都通过“互联网思维”手段为业主提供贴心生活服务;万科通过“五菜一汤”社区配套，世茂通过全年龄段和全时段娱乐设施配置，来增强客户的黏性;绿地在引领海外地产时，针对国内投资者到国外购房与维修管理的不便利，特地成立了一个服务部门，针对在海外购买却不能自己入住的国内投资人，可以代为维修、出租、挂牌出售等。2015年，行业服务创新预计将更深、更广。