降准、降息、又降准、又传降息……“繁忙”的楼市政策让不少购房者也产生了些许慌乱。更多市民开始疑惑，目前济南的楼市库存量到底是多少?消化库存的周期是否在合理范围内?

库存量：2012年以来逐年递增

库存压力是判断济南房价走势的一个重要参照，也直接影响购房者的市场预期。目前济南新建商品住宅的库存量到底是多少?

目前济南对外提供楼市调研数据的民间机构至少有4家，主要是世联地产、中原地产、合富辉煌，不同机构统计的济南新建商品住宅的库存量也不同。以世联地产为例，对比2015年3月底数据，世联地产统计济南一季度新建商品住宅的总供应量为325.81万平方米，总成交量为149.62万平方米，因此截至3月底济南的库存量为176.9万平方米。而另一家的数据则显示，截至2015年3月济南的新建商品住宅库存量为473.2万平方米。

库存差别巨大原因何在?统计的数据源不同。济南世联房地产机构总经理朱江告诉记者，他们选取的样本是济南市区建筑面积在2万平方米以上的普通住宅，不包含长清、章丘等地。他们与各大楼盘有数据共享平台，成交量来自楼盘实时数据。某机构负责人告诉记者，他们的数据主要来自官方网签数据。

记者查找两大数据机构发现，虽然库存数据不同，但是2012年以来，两者统计的济南存量房的变化趋势相同。世联地产数据显示，2012年底至2014年底济南新建商品住宅的存量变化为103.08万平方米、145.02万平方米、237.5万平方米。统计数据为209.7万平方米、371.5万平方米、508.7万平方米，都呈现逐年递增的趋势。

随着一系列新政的落地，今年一季度上述两机构统计的存量也出现了回落。

去库存：消化存量周期在健康范围内

到底什么库存量才是合理的呢?对此，业内专家表示，楼市库存量并不存在绝对的合理值，去化周期才是关键问题。

库存量除以过去12个月的月均去化面积就是去化周期。去化周期能够在一定程度上反映房地产市场的供求关系。朱江表示，一般来说，去化周期在6个月以下，说明楼市供不应求;去化周期在6至12个月，代表楼市供求平衡;去化周期在12至18个月的话，则楼市供过于求。

根据世联地产的统计，3月底济南的库存量为176.9万平方米，前12个月的月均成交量为55.86万平方米，因此截至3月底今年的新建商品房去化周期为3.2个月。“总体偏低，处于比较健康的状况。”朱江表示，市民在购房的时候感觉不到供应量偏低是因为市场上存在“没有拿到预售许可证的房源已经开始公开认筹”的现象。

“我们统计机构统计的去化周期为7.1个月。”济南机构相关负责人告诉记者，虽然两个机构统计的去化周期不同，但是双方均表示，目前济南去化周期在合理健康范围。上述负责人告诉记者，去化周期是一个不断变化的量，因为库存量随着新增量增加，又随着成交量消减，时时都在变化中，月均成交量也是变量。“2014年10月底，济南新建商品住宅的库存量为508.7万平方米，达到一段时间的峰值，当时的去化周期为9.8个月。”该负责人说，库存量处于较高水平时，开发商需要实施以去库存为主的销售策略，以此保证月均成交量处于较高水平。