随着中国高净值人群崛起，进行离岸资产配置，包括境外保险、股票、基金、房地产投资成为了一种趋势, 特别是海外房地产投资金额逐年飙升，然而在海外买房的狂欢盛景下，殊不知拥有机会的同时，也潜藏着巨大风险。
买房移民是“陷阱”还是“馅饼”？
随着移民潮的二次崛起，买房移民已经被中国富裕起来的精英阶层所接受。但很多移民中介公司推荐的是这样的项目：购买25万欧元的房产投资者可获得塞浦路斯的居住权，50万欧元可以获得葡萄牙、西班牙的居住权，甚至只需15万欧元购房就得到拉托维亚、塞尔维亚的居住权。众所周知，葡萄牙、意大利、希腊、西班牙现在被戏称为“欧洲四猪国”，而塞浦路斯在欧盟连“猪”都算不上，为了“吸血”中国富人财力而推出的移民政策在笔者看来根本就是“移民陷阱”而非馅饼！最可怕的是，花30万～50万欧元购买的房子，在本地根本就不值这个价儿！
教你如何在国外买到好房子
第一招：买还是不买？下面这些指标告诉你！
“在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买。”知名海外房地产投资专家Victor刘磊建议。在刘磊看来，如果购房目的是投资，一定要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。在这里，租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率是你要考虑的几个关键问题。
租售比——帮你判断当地楼市是否存在泡沫
在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。
家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理
一般情况下，4～6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是5年，在澳大利亚是6年。
失业率——帮你判断未来3～6个月房价走势
通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。
第二招：买公寓还是别墅？海外购房，土地才值钱！
在海外购房时，千万别忽略土地的价值。国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。土地是有限资源，长期来看，土地的价值永远存在，而房产随着时间的推移，会有损坏、折旧。
刘磊认为，在海外投资房地产时，要充分评估土地价值，这不仅是地段那么简单，还要通过土地价值和建筑价值的比例进行判断。
刘磊举例说明：李先生想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，目前他看好两套房产，价格同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。高层公寓：投资额50万澳元，位于市中心，两房，2014年完工，其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，联名地契。别墅：投资额50万澳元，地点在郊区，土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，独立地契。根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断：在相同或接近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅，更胜一筹。
很多人会想，墨尔本市中心公寓是不是增值更快？但通过历史数据推演和分析可以得出：在海外成熟的地产市场中，城镇人口收入差别不大，医疗和教育资源配比也几乎没有差别的情况下，是不会出现长期市中心公寓上涨情况的。“空置率和租金回报率的高低，最终都是由该地区的供给和需求关系决定的，而非位置本身。”刘磊说。
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