导读

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。
       2015年上半年，在宏观刺激力度加大特别是金融宽松的大背景下，一二线城市的房地产市场率先完成去库存过程，房价止跌反弹。然而，三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，房价仍延续2014年的跌势，去库存成为首要任务，城市分化明显。甚至有业内人士认为，不恰当的宏观刺激政策还可能加剧三四线城市未来的过剩。作为新二线城市，2015年上半年临沂的房地产市场形势又是如何？家在临沂网记者特别整理，用数据说话，解读2015上半年临沂房地产市场。

 

用数据说话丨土地动态

在全国楼市低迷的大环境影响下，2015年上半年临沂土地市场整体陷入低迷期。2015年上半年共成交21宗土地，其中有11宗为工业用地，8宗为商住用地，剩余的2宗土地为批发零售用地，而纯住宅用地却不见踪影。具体来看，2015年上半年临沂土地市场的推地量和成交量较2014年1-6月份均出现较大跌幅，与去年同期相比出现暴跌现象。（数据来源：中地策略）

2015年1月份，共推出4幅土地，供应总面积7.03万平方米，同比下降98.40%，环比下降27.07%。仅有1宗土地成交，分别同比下降99.17%、92.03%，环比减少19宗、面积减少111.36万平米。

2015年2月份，新增土地供应2宗，同比下降89.42%。成交地块2宗，成交宗地为2015年1月份供应土地。

2015年3月份，新增土地供应5宗，同比下降70.82%，环比上涨426.86%。无土地成交。

2015年4月份，新增土地供应1宗，同比上涨56.06%。成交地块5宗，成交面积12.64万平米，同比下降80.73%。

2015年5月份，无新增土地供应，同比下降100%。成交地块2宗，成交面积21.98万平米，同比上涨248.89%，环比上涨73.89%。
        2015年6月份，新增土地供应11宗，同比、环比均大幅上涨，地块多位于白沙埠镇。无土地成交。

 

用数据说话丨住宅市场

每年首月，房地产市场传统淡季。2015年1月份供求双双大幅下滑，开局较为冷清。新增供应减少，营销力度有所下降，成交也成乏力状态。成交均价与12月份相比变大不大。1月商品住宅成交1329套、15.58万平米，同比下降56%、55.3%，供应成交均呈下跌趋势。（数据来源：中地策略）

2月份延续1月份下降态势，供应与成交体量大幅下降，供销比攀升至最高值。楼市进入春节休眠期，返乡置业未能促使成交回暖。较1月份更为惨淡。2月成交895套、10.22万平米，同比下降39.4%、43.5%，环比下降32.7%、34.4%。2月份成交均价5032元/㎡，同比上升6%，环比下降1.4%，成交集中在北城版块与经开区版块。

3月份较春节期间有很大幅度回升，但与去年同期相比仍存在较大差距，开盘去化率并未出现较大改善，购房客群的信心未得到真正提振，观望情绪仍较浓厚。3月份成交1504套、17.19万平米，同比下降40.9%、41%，环比上升68%、68.2%。成交均价5082元/㎡，价格平稳变动。

4月份临沂房地产市场渐渐升温，成交量较上月有所上升，第二季度一向是推盘集中期，新增供应较上月增加明显，但开盘成交也未有大的改善。随着降准政策落地，市场观望情绪有一定程度减退。月开盘项目较多，成交1802套、20.85万平米，同比下降44.80%、45.90%，环比上升19.81%、21.29%。成交均价5141元/㎡。

5月份持续升温，产品的低价入市与优惠促销活动使成交量环比上升明显，但与去年同期相比仍存在较大差距。总体来说，成交量涨幅较大，市场有所回暖。5月商品住宅成交2334套、26.57万平米，同比下降39.19%、42.87%，环比上升29.52%、27.43%。成交均价4919元/㎡，持续低价跑量策略，且成交结构中高层成交比例增加。

6月份随着商品住宅市场成交量不断回升，供求比呈下降趋势。6月份，商品住宅成交2468套、29.28万平米，环比上升5.74%、10.20%。供应量较5月份虽小幅下降，但成交呈环比上升趋势。大部分项目为冲刺销售手段，采取各类营销手段达成去化目标。城西板块（银河湾3号院、高尔夫庄园）、北城板块等成交量增加带动商品住宅整体市场成交均价攀升，6月份成交均价5024元/㎡，较5月份略有上升，但波动不大。

 

当前问题

三四线城市短期供过于求，去库存将是首要任务。
       分析来看，自2014年以来，住房“总量供不应求”时代已经淡出，“结构性过剩”时代已经到来。经济增长进入所谓的“新常态”，城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向，经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以往的惯性高速增长。特别在三、四线城市，商品住房积压现象已经很严重。2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。随着房地产热的退潮，其中有一部分可能沦为鬼城或空城。

 

下半年楼市展望
       近日，中国指数研究院发布《2015年上半年中国房地产政策盘点》，2015年上半年，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。地方多管齐下去化楼市库存，除放松限购限贷、调整公积金外，根据各地不同的情况，通过财政补贴、契税减免和调整普通住房认定标准等手段，多重利好政策叠加，普惠刚需刺激市场需求。

2015年下半年，三四线及以下城市面临着住房库存水平高、人口老化、产业结构转型困难、需求增速较低等问题。即使销售速度有所加快，短期库存水平短期难以下降到合理值范围内。稳价走量将仍是三四线及以下城市2015年下半年的主线。具体到不同的城市，房价可能小幅上涨或下跌。       

 

结语：
       在今年楼市异常艰难的保卫战中，上半场的比赛已戛然而止。虽然自3月底以来，诸多楼市利好政策频繁出台，业内“回暖”、“涨价”的呼声不断，部分楼盘也出现了触底反弹，但受经济大环境的影响，临沂与许多城市去年同期相比，无论销售面积还是成交金额都有所减少，高库存积压使得临沂土地市场交易速度明显减缓。临沂的库存压力仍较大，去库存尤其是住宅库存仍然是目前面临的主要任务。
 

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