“大家都觉得老龄化以后会导致年轻人有更多的房子继承？错了！”7月5日，中国房地产业协会副会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强在2015中国房地产商学院联盟高峰论坛上做了“新常态下：中国地产去哪儿”的主题演讲，认为2015年下半年的楼市区域分化加剧、刺激政策持续、价格平稳过渡、销售由负转正、加速库存消化，而房地产“哪儿也去不了”，“能够改变的是经营模式、服务方式和经营内容以及点对点之间的服务。”对于未来老龄化社会年轻人可以继承房产不用买房的观点，任志强反驳，老人寿命不断延长，“他还得住着房子！”

 

老龄化社会都是“房产继承者”？任志强：想错了！

 

在任志强看来，当前最重要的是宏观经济形势和房地产之间的关系问题，而人口结构的变化也将对房地产产生影响。不过，任志强并不认同人口老龄化是房地产“危机”的观点，媒体此前曾报道80后、90后将来可以继承好几套房子。“大家都觉得老龄化以后会导致年轻人有更多的房子继承？错了！”任志强表示虽然老龄化在加速，但老人越来越长寿，所以他还得住着房子，年轻人继承不了。从表面看年轻人在减少，但是家庭结构变化还在继续。这两年越来越多的离婚率来看，家庭户数越来越多。以德国和中国为例，德国是世界老龄化程度最高的，到2060年的时候人口结构变成了倒三角形，就是顶层的老龄人口越来越多，中国会是什么样？现在看老年人还是一个正三角形，但是到了2020年，未来的发展趋势我们也和德国接近，变成一个倒三角形，老年人上面的比重是很大的。德国是全世界经济最发达的国家，1960年的时候7300万人，那个时候他有1900万个家庭，每个家庭有3.76个人。到了2010年，最近的统计数据可以看到8100万人，增加了1/10，家庭户数翻了一倍变成4000多万。人没增加多少，但是户数增加了，原因就是虽然老龄人越来越多，但老龄人还需要住房。“我们会面临着和德国类似的情况，于是出现了一种特殊情况，每一个家庭的人数越来越少。”

 

开发商不敢轻易涨价的一个原因就是消化库存

 

在任志强看来，销售2015年楼市最重要的指标，如果新供应量不断的减少，必然导致城市中可挑选的余地减少。第二个是政府出台的一些相关措施导致利率急剧下降。现在看销售面积在消化库存过程中可能转为正，而销售额已经变成正了。2014年长期是负的，但现在已经转正了。“5月份有一个最重要的指标，就是库存从6亿多开始减少15万，28个月的持续增长库存量开始第一次出现了拐点，有了下降，这是一个非常好的现象。但是销售增长会不会导致投资复苏，不会，因为大部分的钱还账了，开发商并没有更多的钱用于投资，只是用于还账。”而销售在正的增长的时候，自有资金增速并没有因此而增加。换句话说，销售换回来的资金都还债了。另一方面是我们的银行，对开发商的资金支持和对消费者的资金支持上都没有高速增长，“所以我们的资金压力越来越大，这个情况已经坏于2008年。”

 

而2015年楼市的有利因素是：货币政策宽松、稳定住房消费、低利率提高可支付能力、新增供量减弱。库存多了生产商就会减少生产量。“4日密集的对股市的刺激政策以外，也提出了稳定经济的政策，这些稳定经济的政策也包括房地产如何平稳过渡和发展的问题。价格从相对来说是一个平稳过渡，上个月70个城市20个城市是上升的，还有50个城市是下降的。新建住房价格环比变化原来是负的5%，现在是负的4%，也许变成-3%、-2%、-1%，四季度有可能变成正的。”

 

销售已经由负变正了，有可能销售面积也变成正增长。任志强表示，销售实际上是库存消化的一部分，“我们认为开发商不敢轻易涨价的一个原因就是消化库存。”开发商手里有几十套房子、几百套房子或者几千套房子，如果前期涨价导致后期大量的库存是难以消化的。至少目前看，大部分城市并没有出现快速的价格的飞涨，而中间还是去库存化。“在这样的情况下开发商到哪去，每个人都应该重新认识形势。”

 

土地负增长导致新开工急剧下降 房地产投资增速将持续下滑

 

目前全国房地产开发投资增速下滑，在任志强看来，最重要的问题是宏观经济形势出现了问题。任志强表示“从投资看，我们的投资处于持续变化的过程中”，2010年以后就开始持续下滑，2013年虽然有回升，但下坡并没有结束，还在继续。至于未来会怎么样？任志强判断将会继续下滑， “从住宅投资占GDP的比重来看，从全球来看我们已经达到了一个高点，所以持续下滑和投资继续下降可能是一个比较长期的过程。”其中一个因素是土地，土地在2014年就出现了负的增长，土地的负增长导致了开发商手里没有地，怎么可能有投资增长，绝对是不可能的事。从今年来看，连续5年，4月份、5月份都是负的30%，负的30%左右的土地供应是没有发生变化的。所以，长期可持续的土地负增长导致的是新开工急剧下降，从25%，现在下降到18%。所以投资一定是持续下降的，而不是上升的。“至少到目前为止所有的前期指标都是不好的，所以都是在今年我们没有看到可以继续产生巨大空间的希望。即使我们的政府希望用股市和房市来拉动中国的经济和稳住中国的经济，目前还没有看到这个希望。”

 

而房地产投资下降也会影响GDP，任志强谈到和房地产关系度很大的除了钢材以外，还有一些其他的行业，“挖掘机和重卡，它都是和我们直接施工相关的。所以，房地产投资下降这部分也在下降。在持续下降的过程中也涉及到其他的产品，所以房地产下降会影响1到1.5的GDP。”