今年以来，国家出台了包括二套房首付比例下调、营业税免征年限“5”改“2”等一系列房地产新政，加之银行贷款、公积金贷款利率的再度下调，给我市房地产市场带来一定影响。为了解新政实施后对我市居民购房的影响，近期，国家统计局哈尔滨调查队组织开展了市民购房意愿问卷调查。结果显示：在房产新政回暖迹象影响下，购房者购房需求气氛较浓，刚需和改善性住房占主导。收入偏低、房价负担重仍是目前购房者面临的最大困难。
一、受访人群基本情况及特点
本次调查受访者来自参加哈尔滨市第40届春季房展会参会者及随机走访的市民，共下发问卷300份，收回有效问卷285份，有效率为95.0%。从受访者情况看：一是年龄分布广泛，覆盖老中青不同年龄段；二是受访人群工薪阶层居多，家庭年收入10万以下占半数以上；三是职业分布涵盖了机关、企事业、工商个体等行业。
（一）年龄构成——被访者中青年居多
在被访者中：18-30岁占29.1%，31-45岁占33.0%，46-55岁占21.1%，56-65岁占12.6%，66岁以上占4.2%。青年人成为了购房的主力群体，18-45岁年龄者占总比例的62.1%。该年龄段人群正值成家立业阶段，购房是他们面临的突出问题，因此，购房意愿较强，尤其是工作年限短，学历高，职业相对稳定者购房意愿更为强烈；55-65岁人群购房比例也占到了总体的12.6%，这部分人群购房意愿强主要原因与其适龄子女即将进入婚嫁阶段有关。
（二）职业构成——企事业职工占三成以上
受访者中：企事业单位人员占32.3%，商业或服务业人员占19.7%，公务员占16.1%，个体劳动者、自由职业者占13.7%，离退休人员、学生和其他人员分别占13.0%、4.2%和1.0%。其中，企事业单位人群购房意向较为强烈，他们收入稳定且具备购房和还贷的能力，对一次置业或者改善性住房的需求较大。
（三）收入构成——中低收入家庭占主流
从家庭年收入看，年收入10万元以下人数最多，占调查总人群的52.9%，10 -20万元占29.8%、20 -30万元占11.9%，30 -40万和40万元以上分别占3.9%和1.5%。可以看出工薪阶层是意向购房的主要群体。
（四）户籍构成——本市户籍占八成以上
随着限购、限贷政策的放开，购房不再受地域和户籍制度的限制，越来越多的外地居民来哈市选房置业，他们或者落户安家、或者投资。调查中哈尔滨外户籍人群占14.8%。其中：省内其他城市占10.9%，省外居民占3.9%。
二、房产新政对我市居民购房意愿的影响
（一）多数受访者关注房地产政策
受访者中对国家楼市调控政策表示关注的占83.1%。其中：非常关注的占31.9%，偶尔关注的占51.2%。在关注最新房产政策的五个多选项目中，二套住宅首付降低和房贷利率降低关注度较高，分别为50.2%和50.3%；其次是住房公积金首次购买住房降低首付和二手房出售营业税免征年限变短关注度分别为38.3%和30.2%；取消限购，只要想买都可以买关注度较低为25.9%。
（二）居民购房心态平和趋于理性
当问及被访者“如何看待房贷新政对后市产生的影响时”，有43.2%的被访者认为住宅存量太多，竞争激烈，不会对我市房地产市场产生太大影响，另有34.7%的被访者认为房地产市场不景气，政策的刺激作用无法阻止房价下跌的走势，22.1%的受访者认为会增加购房者需求，推高住宅价格。既有认为房贷新政作用不大，但又期望有更多的优惠政策出台，这种前后矛盾心理恰恰反映了市民有一丝希望就不愿放弃的心态，也反映了百姓在对待住有其所选择上慎重的态度。
（三）受访者购房意愿趋强
在问及“根据最新政策，使用公积金首次购买住宅，只需两成首付，您是否会加快购房进程”时，选择符合政策要求，会根据需求购房，不会加快购房进程的占34.7%；选择单位没有办理公积金，不符合政策的占28.4%；选择已经购买过住宅，不能享受政策的占27.4%；表示政策符合要求，会尽快购房只占9.5%。对于“根据最新购房政策，购买二套房首付降至4成，您最近是否有贷款购房意向”时，有37.9%的人表示有二套房的需求，已开始着手选房。关于“5”改“2”政策的影响情况，有68.8%的人会根据实际需求，适当考虑购买超过2年小于5年的次新二手房。新政取消了二套房贷首付比例和减免收税年限等政策，一定程度上降低了亟需改善居住条件的市民购房门槛。
（四）近期有购房意向者达五成
当问到“您预计在多长时间内购买住房”时，一年内有购房意向的受访者占51.9%，2年内有购房意向的占24.9%，2年以后有购房意向占16.1%，近期暂无购房计划占7.1%。通过调查可以看出过半被访者准备一年内购房，这些被访者有强烈的购房欲望，形成市场潜在需求。
（五）八成以上选择按揭付款方式
1.从付款方式上看：受贷款利率下调和首付比例降低影响，绝大部分购房者选择利用信贷进行分期付款。其中：选择商业贷款占48.5%，公积金贷款占38.6%，一次性付款的占12.9%。
2.从月供承受能力看：在能够承担的最高月供时，2000元及以下的占35.1%，2000元-4000元占50.2%，4000元-6000元占9.5%，6000元-8000元占3.9%，8000元以上的仅占1.3%。调查显示，大多数利用信贷分期付款购房的市民，月供承受能力在4000元以下。
三、居民对住房需求各有侧重日趋多元
（一）以刚需和改善为主流
在问及“您拟购的是家庭第几套住房”时，选择购买家庭首套住房占51.6%，二套住房占34.7%，三套及以上占13.7%。在问及“您购房的主要目的”时，被访者选择改善居住条件和结婚用房占64.5%，为子女择校购房占11.0%，就业购房占6.8%，为父母购房、投资和解决户口占5.2%，其它原因购房占2.5%。由此可见，刚性需求仍是目前购房的主流，伴随着生活水平的不断提高，改善现有居住条件意愿日趋强烈。
（二）小户型住宅受青睐
受收入水平影响，在购房面积的选择中，近八成受访者选择90平米以下住房。其中：选择购买建筑面积在60平米以下住房的占36.5%，61-90平米占42.1%；以下依次为91 -120平米占17.9%，121 -144平米占2.8%，144平米以上占0.7%。
（三）高层住宅和毛坯房受欢迎
受访者被问及“购房类型”时，选择购买高层住宅和多层住宅比例均占四成以上。其中：购买高层住宅的占48.4%，多层住宅占44.6%；选择复式或LOFT、花园洋房、别墅以及其他的各占3.5%、1.4%、1.4%和0.7%。考虑到居住和购房成本的因素，针对房屋的装修状况选择毛坯房的占35.1%，有简单装修的占29.1%，中档装修的占30.2%，豪华装修占5.6%。
（四）周边配套成关注重点
调查显示，受访者购房时最关心的是地段、绿化、交通和价格四项因素，总提及率近六成。说明购房者对地段、未来的居住环境，上班是否便利等因素很看重，也从侧面说明了这些因素对于楼盘的销售起着很重要的影响。
1.地理位置最重要。当问及“您在购房时最关心的主要条件是哪些”时，多选结果表明，提及率最高的是地理位置占73.7%、依次是交通条件占56.8%、小区绿化和环境占50.0%、价格和付款方式占42.4%、户型占36.4%、升值潜力占29.7%、是否是学区占24.6%、公共配套设施占14.4%、开发商品牌占10.2%、区域成熟度占9.3%、物业管理占8.3%、房屋朝向及采光占2.3%。
我们从被访者的购房选择因素中也可以看出，升值潜力已经成为老百姓置业考虑的一项重要因素。
2.公共配套齐全房源最被看好。当问及“您认为小区周边应有哪些配套设施”时，有超市提及率最高占65.3%，有医院占61.7%，有公交车站和地铁站均占52.9%，有银行占46.3%，有菜市场占35.1%，有公园占26.7%，有休闲娱乐场所占21.7%，有饭店占18.6%有学校占9.8%。与过去只考虑房产附近的繁华程度不同，人们选择住房的首要因素转为房产周边配套设施的完善程度。
3.有广场的小区最受欢迎。当问及“您认为小区应有哪些配套设施”时，有广场提及率最高占60.1%、有室外健身器械占51.7%、有绿化设施占40.7%、有综合建设会馆占36.6%、有社区保健所占27.6%、有幼儿园占24.1%、有图书馆占13.8%、其他占2.8%。
四、居民对我市房地产价格走势的看法及期盼
（一）房价走势——四成市民认为房价仍有上升空间
调查显示，41.5%的被访市民认为未来哈尔滨市房价仍然会继续上升，34.8%的被访市民认为未来哈尔滨市房价会保持平稳态势，另有23.7%的被访市民认为未来我市房价会出现下降态势。
（二）高价成因——成本增加、投资炒作被认主因
对于我市房价一直居高不下，问卷中列示了七方面原因供市民选择。认为土地、人工成本等增加促使房价上涨的占54.2%，认为是投资、投机炒作的占42.4%，认为是开发商追求利润的占41.5%，认为是外地人涌进购房造成供需失衡造成的占36.4%，认为保障性住房少占26.3%，而认为刚性需求和银行贷款松动分别占22.9%和21.2%。
（三）稳定房价——市民期盼做好六项工作
在“您最希望开发企业在促进房地产市场健康平稳发展做哪些方面工作”问题中，希望开发企业保证房屋质量提及最高为70.3%，居首位;其次是希望实行明码标价占51.7%，以下依次希望开发企业不哄抬物价、不悟盘销售、不发布虚假信息和不违规预售商品房分别占50.9%、30.5%、26.3%和17.8%。
五、购房过程中存在的问题
（一）房价高、购买力偏低
由于收入的增长与房价的上涨不对称，使中等以下收入群体购房支付能力相对下降。调查显示，当问及“从我市居民收入水平看，您认为目前我市房价如何？”67.4%的市民认为目前我市房价仍然较高。在问及“如果购房，您可以接受的最高价位是多少?” 72.0%的市民选择如果购房，可以接受的最高价位在7000元/平方米以内。其中选择5000元/平方米以下的占24.1%，5000－7000元/平方米的占47.9%，以下依次是7000－9000元/平方米的占16.8%，9000－11000元/平方米的占8.8％，11000元/平方米以上的占2.4％。
从选择房屋成套价格看：在能够承受购房总价款问题中，选择40万元以内的占20.1％，40－60万元的占44.6％，60－80万元的占17.6%，80－100万元的占8.1％，100－120万的占7.4％，120万元以上的占2.2%。40万-60万的关注度较高。
调查结果表明：一方面市民普遍接受的心理价位和我市目前价格存在一定差距，相当部分工薪阶层家庭收入不高，积蓄有限，面对高房价显示出的只能是无奈，长此以往，房价与消费者意愿长期背离，将不利于房地产市场的持续健康发展。
（二）“新政”满意度相对偏低
尽管政府的各项措施都在表明政府显示了 “保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心，但一系列调控政策并没有给燥热的房价降温，让市民的信心受到较大影响。当问及“您对我市房地产市场宏观调控效果是否满意”时，认为满意的占47.3%。其中，认为非常满意的只占13.3%，比较满意的占34.0%，认为一般的占35.8%，认为不满意的占16.9。有二套甚至多套住房者因为新政涉及到其再购房的切身利益，希望房价走高和交易费不断降低；而无房者则寄希望于新政来缓解目前越来越高的房价和降低购房的门槛。
六、做好我市房地产的建议
（一）完善住房保障管理机制
加强对已享受政策性住房保障家庭的定期审核和动态管理，健全退出机制。可通过提供低息购房贷款、优先购买保障性商品房、购房税费减免等优惠条件，引导和鼓励享受住房保障的家庭主动退出，自行买房或租房实现“居者有其屋”。
（二）进一步降低购房门槛
进一步放宽贷款购房条件，上调贷款额度，加快推动实现异地贷款，减少中间环节，充分发挥银行信贷制度对刚需和改善性需求购房的资金支持作用。有关部门应根据房地产市场实际情况，进一步减免有关契税，降低买卖双方交易成本。进一步简化购房交易流程，通过服务大厅一站式办理或网上办理等方式，提高办理效率，为购房者提供便利。
（三）逐步建立住房信息管理长效机制
一是要了解和掌握居民住房状况和住房需求，为制定政策奠定数据基础；二是要进一步开发利用现有的房地产信息资源，逐步建立起统一的房地产及住房信息管理系统，随时掌握全市房地产业发展态势，推动我市房地产业的健康稳步发展。
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