房价数据持续走高、投资客再现、政府部门发声控制高房价,这些事实放在一起,似乎正是楼市上演V型反转的故事前奏。
原华远地产(华远九都汇)董事长、中国房地产业协会副会长任志强近日表示,去年这一轮房价下降的拐点已经出现,换句话说,该轮房地产调整已完成V字形的低谷,后面将是上升阶段。
中国指数研究院公布的7月百城房价数据显示,2015年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为10685元/平方米,环比上涨0.54%,换句话说,百城房价连涨三个月,同比虽然仍处下跌区间,但跌幅较6月收窄1.32个百分点。
“仅从数据上来看,今年6月份以来的楼市数据表现确实出现了回暖趋势。但实际上,如今的市场已经在内在特征上出现了与以往截然不同的变化,仅从房价数据仍难以判断市场走势。”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示。
市场热度直追2012年
7月份的楼市表现上,北京的风头盖过了深圳。
统计数据显示,7月份,北京新建商品住宅(含保障房、自住房)网签量为13324套,环比上涨42%。扣除保障房、自住房后,纯商品住宅成交7440套,环比上涨15.9%,比2014、2013年同期分别上涨164.5%、23.7%。
“受北京市政府东迁的消息影响,通州楼市在7月升温明显,开发商开始惜售,并出现了投资者一次性购买近20套房产的现象。这说明购房者对市场的信心已经逐渐恢复。”专家表示。
对此,已长时间没有面向市场发声的北京市住建委日前表态,将加强对在售项目的检查以及房地产经纪机构的监管,严厉打击捂盘惜售、虚假宣传和恶意哄抬房价的行为。
“政府部门的表态从某种程度上,其实是坐实了楼市反转的走势,给市场带来了继续升温的心理预期。”北京一大型房企营销总监对记者表示。
“北京楼市实行限购以来,2011-2015年月度纯商品住宅成交量多数在7000套以下,连市场较热房价涨幅较快的2012年,月均成交量仅为7571套。而今年7月的纯商品住宅成交已经达到7440套,可以看出,当前市场的热度接近2012年。”链家地产一位分析人士表示。
除北京外,今年7月,其他一线城市和部分二线热点城市也出现了房价上涨的趋势。中指院数据显示,一线城市中深圳上涨9.73%;北京上涨1.49%;上海上涨1.16%。此外,武汉、南京、杭州等二线城市房价也都有所上涨,逐渐表现出“止跌企稳”的趋势。
今年上半年,楼市一线城市与二三四线城市的明显分化曾成业内判断“楼市上涨难以持续”的重要依据。不过,任志强对此也相对乐观,他认为,“在今年下半年,二三线城市的房地产市场将受一线城市带动,呈现稳定上涨的态势。”
“从7月的市场来看,整个长三角区域的市场都出现了恢复性上涨,与前几个月相比,市场信心明显提高,库存压力也明显得到缓解。”杭州一位机构负责人对记者表示。
“虽然现在一线和二线主要城市的房价上涨,似乎市场在回暖,但整体来看离真正回暖还差得很远,因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段,房价大幅上涨已经不存在基础和可能。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,今年下半年,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市,库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力,大部分三四线城市房价则难以上涨。
“判断拐点为时过早”
“目前的市场回暖有多重原因,一方面由于股市动荡,以及央行降息等政策影响,一部分资金进入楼市,使得市场成交放量;另一方面,北京等城市出现的部分利好消息带动了当地及周边市场的成交。”上述国务院发展研究中心负责人指出,也就是说,当前的大部分利好因素仍属于短期影响因素,促使楼市长期回暖的条件仍不充分。
实际上,与上半年楼市持续升温相悖的是土地市场的冷静。
中指院发布的最新土地数据显示,7月份,全国300城市的卖地总额为1486亿元,环比减少17%,同比减少31%。
“这样的表现并不正常,”上述北京市大型房企营销总监表示,这说明从总体来看,开发商的投资信心仍显不足,仍处在迁延观望的时期。
一直以来,楼市回暖的“副作用”是土地市场升温明显,“面粉价贵”使得楼市持续升温,这是开发商以及政府部门在楼市回暖后的一贯表现。
从往年经验来看,2007年楼市强势走高,当年土地市场上就出现了多个“地王”;而到2012年全国楼市再次向好时,2013年下半年和2014年初也出现了房企拿地的密集期,2013年也成为“地王”年。
然而,楼市和地市的互推作用并未在2015年得到延续,从今年来看,楼市的持续回暖并未传导至土地市场。全联房地产商会提供的数据显示,今年二季度,房地产企业购置土地面积仅为0.57亿平方米,同比减少34.8%,比上季度降幅扩大近2%,创历史新低。
“现在北京等一线城市的土地市场风险很高,土地价格过高必然带来项目收益偏低的风险,并直接影响房企拿地积极性。而地价相对较低的二三线城市,开发商现在也不敢轻易出手拿地,因为这类城市往往存在库存偏高的压力。”万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)北京公司董事长刘肖指出。
“目前判断全国楼市出现反转拐点仍然为时过早,”张宏伟表示,因为从目前来看,当前的楼市回暖难以持续,从资金情况来看,今年房企资金宽裕度仍然偏紧,融资难度仍相对较大。业内人士分析,部分房企已经把资金杠杆作用发挥到极致,借用基金、信托等方式来拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险,一旦市场风向转变,公司资金链会受到极大挑战。
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