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“去库存”已成当前房地产市场热词。国家统计局的最新数据显示，10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。从全国范围内而言，当前库存量处于历史高位。
业内人士普遍认为，库存高企是当前房地产市场面临的重要课题，在一二线城市广泛存在，三四线城市尤其突出。如何正确认识当前库存过高的现状？如何有效、有序化解当前住房存量？
多地“松绑”楼市政策
数据最有说服力。2013年9月，当时的全国商品房待售面积还只是44636万平方米。两年过后，这一数据已迅速增至68632万平方米，增幅达到了53%以上。房地产市场库存高企，特别是在三四线城市表现突出，引发房地产行业开发投资增速回落，给经济运行带来了一定影响。
今年以来，多地纷纷出台政策，取消对房地产的各种限制条件，给楼市“松绑”。近日，四川省宣布取消限购限价，90平方米以下住房所占比重限制同时取消；甘肃省出台25条促进房地产业发展的具体措施，包括取消商品房开发项目套型和面积限制、取消居民购买新房限定购买套数和取消异地购房限制。
此外，11月19日，山西省专门发布通知，取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。
有市场人士指出，解除此前政策上的种种限制，让房地产处于更加宽松的市场环境中，从而加快住房交易，对于去库存以及活跃市场都有积极意义。
不仅如此，去库存问题也已引起了中央层面的重视。11月份召开的中央财经领导小组会议专门提出化解房地产库存，不久前召开的国务院常务会议也强调，要加快户籍制度改革以带动住房家电等消费。
棚改货币化一举两得
一方面是三四线城市居高不下的楼市库存，一方面却是棚户区改造后群众巨大的住房需求。如何让这两者在市场的支配下，实现有效对接？专家表示，在棚改中实施货币化安置，让棚户区居民拿着拆迁后得到的补偿款去市场上购买商品住房，对去库存不失为一个有效手段。
住房和城乡建设部有关负责人曾表示，到2020年，还有约2000万套的棚户区需要改造。2015年，我国城镇保障性安居工程计划新开工740万套，其中各类棚改580万套。截至今年10月，棚改新开工575万套。也就是说，未来几年，还有约1400万套棚户区需要改造。
实际上，在一些城市，通过货币化实现对棚户区居民安置的占比已经非常高。成都市房管局副局长李涌曾告诉记者，2014年成都市完成棚改项目投资121.6亿元，货币化安置86.7亿元，已占总投资比例的71%。
湖南长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室副主任符美田说，2006年以来，长沙市棚户区征迁住户中选择货币补偿的占总数的77.45%。他认为，一些安置房建设周期存在很大的不确定性，有的会导致安置过渡期延长，维稳压力大，后续费用多，安置成本高。安置到位后，安置房水、电、物业管理、产权办理、房屋质量等后续问题也比较多。如果交给市场解决，市场中的商品房之间就可以形成竞争，安置群众选择口碑好、管理优的商品房。
引市场之力消解存量
去库存或许并不能立竿见影，而是一个较为长期的过程，需要打持久战。
货币金融政策的走向与房地产市场关系密切。从去年的“930新政”到今年“330新政”，正是今年以来房地产市场总体上略微回暖的重要原因之一。降低首套房首付、提高公积金使用效率等政策起到了减轻一部分人的购房压力的作用，从2014年末至今的6次降息，也大大降低了购房者的房贷负担。因此，围绕稳定住房消费和去库存，进一步出台财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度将成为可能。
“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”对于房地产市场而言也是重要的政策信号。民生证券报告显示，从长期政策看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，对库存较大的三四线城市去化起到积极作用。
而随着二孩政策的正式放开，市场对住房的需求预期将进一步增强，改善性需求也会随之增多。不少业内人士预计，这一政策或许也是缓解楼市库存压力的利好消息之一。
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