日前，就明年和未来一个时期经济工作，中央经济工作会议和中央城市工作会议作出重要部署，将房地产市场“去库存”列为明年经济工作的五大任务之一，并将推动城镇化政策的启动点落在“新市民”身上，提出加快农民进城步伐，帮助农民搭乘城市化“列车”。
在近年来楼市分化加剧、部分三四线城市库存高位运行、开发投资低迷的背景下，鼓励“新市民”入市是一剂“灵丹妙药”吗？“新市民”融城凭什么能够破解房地产困境？中央决策层提出这一重大部署的现实基础和政策深意何在？就此诸多政策疑问，《瞭望》新闻周刊记者进行了深度调研。
4月29日，国家统计局发布的《2014年全国农民工监测调查报告》显示，全国农民工总量超2.7亿人亟待融城,以城镇人均住房面积30平方米保守计算，其住房需求约81亿平方米。若以城镇化进程推算，从2014年37.1%的户籍城镇化率，提高到2030年我国人口15亿峰值的70%城镇化率，未来15年预估有5.4亿农民转化为“新市民”，其住宅总需求将达到162亿平方米。
这意味着，“新市民”住房年均需求有可能达10.8亿平方米。“尽管我国房地产市场存在数量不小的各类库存，但是市场需求量更大。”相关部门权威人士告诉本刊记者，目前的困难，以短期性和结构性为主，如果下一步住房体制供给侧改革能对症下药，就能顺利解决。
拨开“迷雾”看库存
近年来，我国房地产行业出现了一个奇特的现象，即商品房销售量持续高位运行，但房地产新开工、投资、土地购置三大指标近两年来竞相下滑。
统计显示，我国商品房销售面积从2010年以后连续6年超过10亿平方米，并且在2013年创造了13亿平方米的历史纪录。但是开发投资自2014年开始大幅回落，今年1～11月投资增速同比下滑至1.3%，降至1984年以来的新低。今年1～11月开发企业土地购置面积同比下降33.1%。
为什么房屋销售处于高位，投资却断崖式下跌？现在全国房地产库存究竟有多大？从国家统计局公布的数据看，截至今年11月，约有6.9亿平方米的商品房待售。以近三年每年12亿平方米以上的成交量推算，6.9亿平方米仅仅是半年左右的销量，不会给开发企业带来“难以承受”的压力。《瞭望》新闻周刊记者调研发现，当前的库存主要是“土地库存”和“僵化库存”两类。
土地库存方面，目前许多城市开发土地大多已控制在开发商手中，三、四线城市如果没有大量购买力入市，没有房价的上涨，开发商不会大面积开工。海南省中部一个山区县的财政局局长向本刊记者透露，该县已经竣工和在建的商品住宅有1万套库存，“去年的销售很低迷，只卖出去300多套。前几年市场热的时候，政府和开发商都太乐观了。”
僵化库存方面，据全国工商联房地产分会瑞克工作室公布的不完全统计显示，目前全国在建未完工的商品住宅面积有近60亿平方米。除去一部分保障性住房和地方建设外，其中有很大一部分是已经开工数年却未竣工的项目。这些项目因为销售困难，不具备竣工条件，有些已成烂尾楼。比较常见的，一是缺乏配套设施的高铁新城，二是产业导入缓慢的开发区，三是资源型城市在前几年市场繁荣时期开发的新城，四是人口净流出城市的郊区项目，五是过度开发的“商旅文养老”项目等。
因此，当前的房地产库存，一定意义上可以理解为与需求不对位的“错位”库存。专家认为，此次房地产新政，最大难点在如何打通结构性库存与实际住房刚需之间的通道。因此，中央提出“推进城镇化要把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。要加强对农业转移人口市民化的战略研究，统筹推进土地、财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革。”
三大“新点”看新政
针对这个最大难点，中央经济工作会议公布的楼市新政从扩大有效需求入手，有三方面值得关注的政策着力点：
其一，“加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。
目前，我国有2.7亿农民工长期在城镇打工。从长期的居住方式看，目前主要靠三种渠道解决：用工单位提供住房，租房和购房。据国家统计局《2014年全国农民工监测调查报告》显示，从外出农民工住所类型看，由雇主或单位提供宿舍（包括在生产经营场所和工地居住）的占45.5%，租赁住房占36.9%，在务工地自购房的农民工仅1%。
与此同时，2011年相关部门农民工课题研究问卷调查显示，58.8%的农民工打算在城镇定居，其中40.2%的农民工打算在务工所在城镇定居，只有15.6%的人明确表示愿意回农村定居。毫无疑问，农民工住房需求刚性而且规模空前，并对三、四线城市的房地产市场具有最直接的影响作用。
该调查也显示，尽管多数农民工定居城镇的意向明确，但农民工意愿的房价和房租与现实差距巨大，大大低于务工地的一般房价和房租水平。因此，将农民工尽快纳入城镇住房保障体系，成为市民化的重要内容之一。
其二，“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。
目前，我国房地产市场处于降温期，过于严厉的限购限贷政策需要适应市场变化。特别是，长期限购限贷也减少了租赁房源数量，间接抬高了房租价格。发展租赁市场是发达国家城市化进程中较为普遍采用的做法，不仅能为市场提供丰富的租赁房源，同时也能吸引闲置资金消化楼市库存，尤其是减少国内大量资本“一窝蜂”出境购买资产的不理性行为。
其三，棚改旧改危改释放购买力。
此次中央城市工作会议提出，要抓好城市这个“火车头”，要提升建设水平，加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。
2010年，中央制定了“十二五”建成3600万套保障房的计划，目前已经超额完成。“十三五”期间，对于城镇棚户区、城中村和危房改造，还将继续加大力度，以配合完成“全面建成小康社会”的宏伟目标。
值得一提的是，中央此次明确了任务时间表，到2020年之前基本完成。“十三五”要推进的城市更新改造是块“硬骨头”，比“十二五”的工矿区棚户区改造难度大得多。但是，城市更新改造将释放巨大的购买力，对于提升城市基础设施建设，熨平房地产供需两侧的结构扭曲，进而激活城市房地产市场，将起到直接的促进作用。
融城需要政策“定心丸”
现在，释放房地产需求，鼓励农民工以“新市民”身份买房、租房进城落户，需要给其政策配套落地的“定心丸”。
近日，《瞭望》新闻周刊记者采访了10多名长期在城市打工的农民工，他们对于拥有城市住房有迫切的需求。其基本住房现状是，一代农民工挣钱在老家盖了大房，二代农民工今后基本会留在城市，少数在父母的帮助下在三、四线城市购房。但是整体购买商品房的比例很低，仍然长年住在“城中村”。
农民工普遍反映，“不是不想买，而是心里没底，不敢买、不能买。”其中，相当部分农民打工收入近年来有了大幅增长，“灰领”收入高于普通工薪阶层是普遍的趋势。许多农民工积攒下了一笔不菲的现金，但是无法获得银行的贷款，这种金融歧视大大增加了其购房难度。
要鼓励农民工买房或租房进城，专家认为，需要加快针对以下几个问题果断决策，以促进政策顺利落地：
一是农村的土地是农民最后的保障，要允许他们进城落户后仍然能继续持有相当长一段时间，增加土地财产性收益，增强在城市买房的实力。
二是享受同城化待遇。比如，上学、看病、养老，政府必须通过落户或居住证制度，让他们平等享受。
三是解决融资问题。世界各地的老百姓，买房多数靠贷款。我国城镇居民购房六成以上都会贷款。而农民工总体收入水平低于城里人，工作不稳定，要想他们购房，必须提供更加优惠的贷款支持。建议贷款首付可降至二成，利息可以实施政府补贴政策。
四是公租房向农民工群体开放。农民工是城市建设的主力军，在我国住房保障向保居住权转变的背景下，应将长期在城市有稳定工作的农民工纳入公租房保障对象。此外，还可考虑鼓励租赁机构收储市场房源，政府采取补贴和税收优惠的方式，为农民工提供低门槛租赁房源。
五是增加工作的稳定性。给农民工稳定的预期，才能帮助新市民踏踏实实顺利搭乘城市化“列车”。
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