豪宅化加速、改善类当道、刚需刚改再成夹心层以及商住公寓逆势崛起……这样的市场格局已经在2015年有所体现，进入2016年，这5类产品又将发生怎样的改变？记者带您看看专家们对此有何预测。

豪宅竞争激烈产品分化

地王频繁出现，顶豪签约爆发，成为2015年北京楼市最主要的特点，也成为影响2016年北京顶豪项目的关键因素。

中原地产研究部统计数据显示：2015年全年，北京10万+顶豪成交爆发，签约套数达到了261套。创造了历史纪录，总成交额也高达135亿,是过去历史总和的数倍。

在去年签约大幅上涨的同时，高价地频出，也成为市场另一显著特征，中原地产统计显示，2015北京的土地市场成交中，高达26宗楼面价超过3万的地块，未来都将是高端项目。

中原地产首席分析师张大伟介绍，2014年，北京单套房屋的成交平均面积为118.7平米，而2015年这一数据是128.5平米，有了明显的上涨，在刚刚开始4天的2016年，这一数据已经达到了135平米，单套商品房成交总价也从2015年的383万上涨到现在的406万一套。这说明，北京不管是从销冠的角度来说，还是从市场成交角度来说，都明显进入了高端化和改善化的趋势。

“随着土地市场的稀缺，一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期，但竞争也越来越激烈。”张大伟表示，从成交情况看，依然集中在少部分项目，预期后续竞争激烈，成交套数超过十套的顶豪项目依然集中在盘古大观、万柳书院、使馆壹号院(楼盘资料)、西宸原著等少数几个项目中。

据悉，今年包括泰禾、保利、龙湖、懋源等房企均有纯新顶豪项目亮相，以懋源地产为例，去年红玺台网签13.6亿元，在北京豪宅成交排行榜上跻身前十。同时处于8万+豪宅第六位的钓云台2015年12月首次开盘售罄热销7亿。懋源地产位于夏家胡同地王，已经命名为懋源·璟岳，预计将在2016年入市。

对于顶豪市场即将发生的变化，一位地产业内人士表示，传统的豪宅区域观念在变化，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在高端产品上创新，所以，目前高端市场外移并不能简单地视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。

在产品上，高端项目也开始出现产品分化，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，2015年已成交的48宗宅地中，实际楼面价超过30000元/平方米的多达25宗，超过半数，这其中10宗地块未来售价将在10万元以上。郭毅认为，随着大量新豪宅的入市，拉动周边老项目涨价进入高端住宅行列，2016年公寓豪宅所占到的市场比重将不断增加，价格水平也将不断攀升。2013-2014年两年间北京住宅用地成交中容积率低于1.5的地块多达23宗，这些地块均有开发少量别墅产品的可能；另一方面，随着北京住宅市场全城豪宅化的趋势，公寓豪宅在地价逼迫之下房价节节攀升，同样的地段条件下，在生活方式与园林环境上占优的别墅产品优势突出，更易被购房者所认可。

新老顶豪的对决也将成为2016楼市的一大看点，一位顶豪项目负责人表示，豪宅项目正常的销售周期都是5-8年，今年高端市场新老交锋不可避免，老盘可能缺乏一些最新的科技或设计因素，但新盘豪宅卖期房，他们的销售压力会更大，新盘压力较大，更多可能是由于拿地时间、财务成本不同，新老顶豪竞争格局在2016年肯定会进入白热化。

改善渐成楼市主力

去年以来，在各种政策的刺激下，改善型需求大量释放，渐成楼市主力。

亚豪机构的统计数据显示，2015年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是200-300平方米的面积段，同比上涨64%，其次是300平方米以上的超大户型，同比上涨55%。此外，面向初期改善型的120-150平方米面积段则以12%的成交价格涨幅领涨其他产品。

成交结构的变化使得改善型产品迅速削减，亚豪机构的数据显示，2015年北京五环以内的商品住宅累计供应了5080套，但显然购房需求更为旺盛，截至目前，五环内的可售商品住宅只有8955套，比2014年减少了1300套。

“这意味着置业五环内的机会越来越少，而且，在五环内置业的成本越来越高，特别是户型面积越大，总价则会更高。除却豪宅，2015年北京五环内120-150平方米的首改型产品套均成交总价为576万元，150-200平方米的套均成交价已经高达910万元。”亚豪机构市场总监郭毅说。

亚豪机构副总经理高姗也表示，近一年的楼市宽松政策多着力拉动改善型需求，同时，二孩政策的全面放开也使得改善型需求增多。因此，开发商出于客群需求的改变，而针对性地调整产品规划，增加大户型的供给量。但是，在北京的生活压力之下，改善型客群以中产阶层和财富阶层为主，这类客群的置业目的除了增加居住面积之外，还希望升级居住品质，这对于一些被高地价倒逼而成的高端盘产品规划能力提出了更高的要求，只有在产品、服务和资源上做出差异化，才能提升性价比，并让购房者乐于买账。

刚需价格更高位置更远

在去年12月初，随着多个低价刚需项目集中供应，刚性需求释放较为充分，不少项目也出现了日光局面。这在一定程度上证明，刚性需求仍然十分旺盛，而总体成交一直未能大幅上涨，主要是受到供应不足的影响。

在高地价的倒逼之下，普通商品房价格也必将随之一路走高，对于刚需族来说，未来，这一市场空间将越来越小。事实上，地价在一定程度上反映了未来一段时期房价的走势，据亚豪机构统计，目前北京三环内已基本无新增宅地，五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域，其中三四环之间也属于稀缺程度较高的区域，樊家村地块的楼面价甚至高达7.5万元/平方米；四至五环属于次稀缺，楼面价多保持在4万元-6万元/平方米；五至六环供应虽然相对较多，但优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价；即便是六环以外，实际楼面价也逐渐迈向万元大关。由此可以看出，未来北京单价6万元以上的豪宅区域将逐渐从四环内扩展至五环周边，六环以内新拍出地块的楼面地价基本上都超过了3万元/平方米，未来的六环以内新房市场的价格水平将整体抬升。

地价走高，使得北京五环将进入10万+、六环将进入5万+时代，新项目中价位偏低的普通住宅的供给量将明显减小，同时拉动在售老项目的价格协同上扬，北京普通住宅市场将呈现价格日益上涨、新项目位置更加偏远的特征。

商住公寓价格优势填补空缺

一直作为楼市配角的商住项目，在过去的一年里，上演了一次完美逆袭。

去年11月，北京成交排名前10的项目中，商住项目占了8席之多；12月入市的项目中，商住项目已经超过三分之一。一项统计数据显示，去年11月，北京商住楼盘累计成交套数和成交面积分别同比上涨194%、193%，与普通商品住宅项目成交套数相差无几；2015年1-10月，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。

进入2016年，商住市场的火热还在加速进行中。亚豪机构统计显示，1月第二周(1.4-1.10)北京市场共有4个项目入市，其中包括众美·MIMO公馆(楼盘资料)、新北京中心(楼盘资料)、中国铁建·原香汇三个商住项目以及新地国际家园一个普宅项目。4个项目共新增商品住宅产品1042套，这一供应量也创造了近7周的新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，商住项目入市居多，且多为“大手笔”，其中仅众美·MIMO公馆一个项目就新增供应572套，其他三个项目单次推盘也均超过百套以上。在“少量高频”已成主导的供应市场当中，上述几个项目能够如此“大手笔”，均源于“底气足”。

这类产品在2015年已经呈现出勇猛的势头，不限购、总价低是商住公寓夺取市场份额的最大优势，郭毅认为，同时，商住产品从去年开始的产品创新也成为拉动需求的利器，除了公寓之外，商住别墅也成为吸睛亮点。2016年，在住宅价格高企的背景下，商住公寓、商住别墅，凭借价格优势将填补楼市供给空缺，成为北京刚需及首改型客群的选择之一。