说实话，是看了卢俊的那篇《美人鱼前十分钟，道尽多少地产真相》之后，在一个地产老兵职业病的驱使下，对《美人鱼》这部电影产生了很大的好奇心。

在这部拆迁户与地产商斗智斗勇的楼市大片里，周星驰这位，既是一代极富个性标签的天才演员，又是一个有着理想寄托和独特观察的导演，同时还是一位操盘了几十亿港币的炒楼奇才，用他的视角，向人们传达出他对楼市、对时代、对社会、对未来的了解和理解。简单总结一下，整部影片，前前后后大致穿插和展现了25个地产真相，与各位分享。

1、“账有竞争对手来算，拍地不用算账，永远比对手高一手价就可以成功”。这是刘轩驰骋地产圈的制胜法宝，也是拍脑袋决策的中小开发商的决策逻辑，他们没有大型开发商严谨的算账逻辑和决策程序，他们认为也没必要那么做。既然大开发商算的过来的账，敢出的价，一定没问题，我比他们高一点就可以了，高出这一点的风险几乎可以忽略不计，大不了少赚这一点。这恰恰暗示出在土拍市场的不理智行为，很多地块不可思议的地价，很多中小开发商的行为，已经完全脱离了地块本身的投资逻辑。

2、“这个地块，将兴建最环保最豪华的项目”。不拍高价拿不到地，拍了高价怎么办？当然要用高端定位来支撑未来的高房价。君不见，凡是拿到地王的开发商，莫不以“打造整个集团最高端的产品线”来为自己打气。实际上，这往往也是高地价被逼无奈的选择，不做高定位难以消化高房价，豪宅化倾向已经成为一二线城市地王频出的普遍现象和必然结局。

3、“周边楼盘的开发商抬高地价，既是降低自己的地价风险，获取溢价收益，同时还在于抬高周边房价，有利自己楼盘的销售和增厚盈利，拿地或许不是唯一目的”。这个已经天下尽知，凡是有土地出让，周边楼盘的开发商基本必然参与，地价抬的越高，市场对未来房价的预期就越高，每一次地王出现，周边楼盘都会迎来一轮涨价潮，自己当然是地王的受益者。除此之外，地价抬的越高，自己的土地就越升值，自己的地价就越具有优势，风险越低，万一楼市调整时自己可以低价出货。万一竞争对手不干，抬价的抬成了地主怎么办？没关系，一是有抬价的上线，只要不超过，即便自己拿下也可以有钱赚；二是自己先前周边拿的地便宜，两者一分摊，其实地价也不高了。上海建工拿下4.2万多的河西地王、万科在南站随着地价高企而不断拿地，被很多业内认为有异曲同工之妙。

4、“土地拍卖市场，就是一场各怀鬼胎的金钱游戏，不是所有参拍的开发商都以项目运营为目的”。周边开发商是来抬地价的，并不一定真想拿地；某些开发商是已经有了背后交易、暗箱操作的，比如填海批文已经到手，大家的算账逻辑根本不在一个水平线上；有的是为了战略目的一掷千金的，根本不在乎单个项目盈不盈利，就像2015年拼命想进南京的那些外地开发商；当然，也有一些是真正根据纸面信息和算账逻辑来真正拿地的。各怀鬼胎，各自打着不同的算盘，各自有着不同的信息，各自有着不同的算账逻辑，这就是血淋淋的拍地现场。外行看热闹，内行看门道。

5、“填海批文，暗箱操作，背后交易，地产界的黑幕知多少？”填海批文只是一个缩影，还有哪些？相信地产人都知道的还有：更改容积率；更改建筑限高；土地出让金返还；规费减免；门槛的设置；对地块有影响的政府重大决策信息的掌握；政府的其他承诺……不是所有开发商都在同一水平线上竞争。当然，这些只是个案，心理阳光一点。

6、“燃烧自己，照亮我们，每一个地王开发商都是救世主”。2015年开发商最盼望的是什么？就是周边有一块住宅地块要拍卖，有一个愣头青造个地王出来，越轰动越好。一个地王救活一个板块，绝世好邻居，中国好地王，别问我是谁，我叫雷锋。

7、“从土拍竞争到项目合作，没有永远的对手，只有永远的利益”。若兰见到填海批文，重新判断青罗湾地块的价值，决定投资与刘轩联合开发。一个是有钱有故事但是没有品牌的暴发户，一个是有钱有品牌没地的白富美，从你死我活的竞争对手到合作伙伴，各取所需，一拍即合。

8、“不同的开发商各有各的生存逻辑，大型开发商有钱有品牌，个别中小开发商或者外行开发商，靠背后交易为生，能拿到地”。地产界流行这个怪现象，好地永远被一些不善于开发的中小开发商拿了，好开发商始终拿不到好地。虾有虾路，蟹有蟹路，个别小开发商没钱，但是靠拿地为生，他们有关系有路子，好地舍得花上多年时间来捂，他们商业嗅觉灵敏，常常能赌对。大开发商有钱有产品能力有品牌，你们就安心做你们的产品吧，地还是让我们拿了得了，等以后条件成熟了，来收购我们吧，或者联合开发吧。老天总不愿意好事让一个人全占了。随着城市发展的成熟和各项运作的规范，失去了土地运作赖以生存的法宝，品牌、产品和资金实力、专业能力又没法和大牌去拼，这也是最近几年中小开发商越来越没有活路的写照。

9、“品牌开发商拿不到地，但是可以出钱出品牌合作开发，招拍挂不是拿地的唯一路径”。项目收购、合作开发、股权转让、联合拿地、一二级联动等等，这些都是品牌开发商项目拓展常用的手段，别人出地还出一部分钱，自己只要出一部分钱加品牌和专业能力，有的可以实现共赢，有的可以实现市场占有率的迅速扩大，风险还有人共担，甚至小股操盘已经被不少开发商熟练运用。招拍挂不是拿地的唯一路径，直到现在，某些全国知名的大型开发商，一半以上的楼盘都不是靠招拍挂拿到的，业内尽知。在缺地的南京，由于招拍挂拿地难，去年以来至少有二三十个中小开发商的项目被大牌开发商收购或者联合开发，存量项目基本被大牌翻了个底朝天。

10、“开发商都是过着纸醉金迷的糜烂生活？真的吗？真的吗？”。富丽堂皇、仿佛宫殿般的办公楼、泳池party、美女如云、百万一瓶的美酒、800万的手表随便扔、几十万几十万的撒钱……开发商纸醉金迷的生活，这恐怕只是一般人的惯常思维罢了。现实真的如此吗？起码那些管控严谨的大型品牌开发商、央企、国企开发商不会如此，起码那些财务紧张的民营开发商不会如此，恐怕那些勤俭节约的企业家不会如此，或许片中的刘轩，更代表的是一类正在得意中的暴发户开发商形象，或者这个丑化的形象也只是为了后面衬托他的良心发现、从善而终。切莫以偏概全，文艺创作或许有讽刺的意味，但毕竟不是写实。

11、“白手起家，基因低贱？英雄不问出处，王侯将相，宁有种乎？”刘轩身世不好，白手起家，最终暴富。哪怕若兰公然侮辱他基因低贱，他何曾在意？他在意的是，高贵的若兰还不是被他骑在身下？放眼地产界，成功的大富豪，尤其是第一代民营开发商老板，出身泥腿子、农民工、个体户、卖家具、倒腾玉米的大有人在，刘轩不过是他们的代表而已。

12、“他们都是努力奋斗的年轻人”。这一句话是刘轩指着身边的美女们说的，虽然在若兰眼里这些美女不过是刘轩每个花200元雇来的。但是你想到了什么？辛勤拓客的小蜜蜂？北漂或者城市新移民？努力奋斗的刚需一族？不错，哪个成功的地产商身边，不是一群努力奋斗的年轻人，他们或者受雇于地产商，或者是他们的买房人，他们默默奋斗，自强不息，哪怕有时做着看似不那么有尊严的工作，有时活的很艰难。但正是这些源源不断涌入城市的年轻人，成就了中国的城市化进程和经济的腾飞，他们是中国的人口红利。

13、“海景房和环保题材，善于发现项目的卖点和溢价，善于发现背后的巨变机会”。同一块地，有的开发商看的是现在，有的开发商却能看到未来，哪怕是一个可以运作达到的未来。青罗湾这块地何尝不是如此？把海洋生物赶走，填海，再打出海景房和环保的概念，今后的想象空间就被大大的打开了，这些可以产生极大溢价的卖点，恰恰是项目的超级价值所在。同一个地块，越是超大型、有可塑性的地块，不同的开发商，会有完全不同的开发思路和模式，创造出完全不同的玩法和价值。

14、“无敌是多么寂寞，无敌是多么空虚，独自在顶峰，冷风不断的吹过”。视地王为玩物、玩填海批文为鼓掌之间的某些开发商，一切通吃，仿佛可以操控一切，多么自大的一群，现实中谁谁谁呢？

15、“拆迁户，不要钱？你们要的不是钱，是想要更多的钱”。对于很多开发商来说，这是对拆迁户的固有印象。在他们的观念里，以为打发拆迁户只能用钱，也只知道用钱打发，他们从来没又考虑对方的诉求，从来没有考虑过对方要的是不是只有钱。没有相互理解，先入为主，思维固化。对于很多拆迁户来说，他们留恋和不舍的有时是这个生活了几十年甚至祖祖辈辈生活的家园，有时也不完全是为了钱。

16、“怎么会在这种地方吃东西呢？我这样的人会和你一起玩飞船？”这是刘轩对姗姗说的。纸醉金迷的富豪无法理解拆迁户的生活，也走不进他们的生活，在他们眼中，两者是完全不同的两类人，高高在上，居高临下看待对方。

17、“这个世界有什么比钱更重要？”这代表了刘轩等一帮暴发户开发商们畸形的价值观，也展现出这类开发商唯利是图和肤浅的一面。美人鱼告诉他们，这个世界有很多东西比钱更重要，只是你们不懂。

18、“拆迁户不能再回来，彻底赶走，不惜使用声纳”。说实话，很多开发商都是宁愿花代价，不愿配建保障房，或者原地兴建拆迁复建房或者回迁房的。一块干干净净的地，是更容易打造更高端更纯粹的豪宅的，也更容易产生溢价的。拆迁户的家园情结，拆迁户的心声，谁管的了这么多呢？

19、“中小开发商转型高科技，碰的头破血流，转型没那么容易和风光体面，背后的艰辛有谁懂？”郑总为代表的中小开发商，把地卖给了土豪开发商刘轩，招拍挂也玩不起，干脆转型收购做起了飞行器的高科技行业。外表很光鲜是不是？飞来飞去很酷是不是？你看万一操控不当，在刘轩的宫殿里四处碰壁，搞的个头皮血流，新的行业真的那么好做嘛？中小开发商的转型，真的那么容易？背后的艰辛有谁懂？

20、“监听、跟踪，不信任，不同开发商的合作，都存在一个磨合问题”。若兰自从投资入股了刘轩的青罗湾，大小事务哪个不插手？除此之外，还不断在背后监听、跟踪，显示出了极大的不信任。任何开发商之间的合作，都因为理念、文化等的差异，会有一个磨合问题，中间甚至难免产生极大的冲突，而若兰和刘轩之间的矛盾和冲突，越往后，越是不可调和，最终走向分裂和对抗。不过话说回来，谁的投资不是冲着挣钱去的，谁会不对自己的投资负责呢？理念和目标实在合不来的开发商，还是不要勉强在一起的好。天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。

21、“很多成功的女老板，可以不惜一切代价换取所谓的金钱和成功”。导演刻画的若兰这类成功女地产商的形象，各种手段，暗示了什么？各种交易的盛行？潜规则？

22、“商人为了钱，不惜一切代价，甚至危害别人的生命”。若兰为了金钱和利益，不惜残杀美人鱼们，那种重武器、训练有素的队伍围捕的场面，何其像是强拆？实力完全不对等的两个群体，拆迁户只有束手就擒的命运，何等的悲惨？以刘轩为代表的白手起家的民营企业家，在关键时刻，反而展现出尚可感化、人性本善的温情一面；而已若兰为代表的地产资本和所谓的品牌开发商，却在关键时刻尽显资本的唯利是图和冷酷无情的一面。这暗示了什么？呵呵。

23、“你有什么权利破坏一个属于我们的家园？”这是代表了千千万万拆迁户的呼声。轰轰烈烈的城市化背后，你会发现，我们建了越来越多的房子，却失去了越来越多的家园。乡没了，家园没了，乡愁也没了。

24、“爱是包容，爱也是忍耐，他经得住时间的考验，永不休止”。城市化进程中所有的矛盾和冲突，都可以用爱来化解么？或许，这代表的是一种理想，周星驰的理想。

25、“如果没有干净的水，如果没有干净的空气，挣再多的钱，也是死路一条”。干净的水？干净的空气？地球没了，就一切都没了。保护地球，注重环保，加强生态文明建设，这是影片最终要倡导的价值观，抛却利益至上的老思维吧。对于地产开发来说，科技环保、尊重自然、尊重土地、尊重原住民、保护性的开发，才是符合人类至高利益的开发之路。这是星爷要传达的地产新思维么？所有的开发商共勉。