本报制图/卢浩
“我”看营改增
对于房地产业纳入营改增试点范围，我的很多朋友都很关心。因为房地产业税负的变化，有可能会影响房价。作为企业老板，我们考虑的还有经营策略的改变。
“我”是谁
我是成都一家房地产开发公司的老板。我关心营改增后，公司的税负会怎么变化，我周围的人关心会不会影响到房价。
政策干货
房地产业将适用11%的增值税税率
计算增值税额的时候，开发商支付的土地价款可以从销售额中扣除
销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税
A、税负如何变?
计算增值税额可扣除土地价款
营改增后，房地产业将适用11%的增值税税率，而目前营业税税率为5%。跟其他纳入营改增的行业一样，乍一看，税率上涨这么多，吓一跳。由于营业税是基于全额征税，而增值税是基于增值额征税，且对于部分成本可以进行进项税抵扣，所以单纯比较新老税率没有意义。
房地产业成本中最大的一块是土地成本，以成都的平均水平为例，要占到营收的四成到五成，因此，土地价款能否抵扣或在计算时扣除，成为关键中的关键。最近，房地产业如何征收增值税细则出台，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。我长舒一口气，看来行业税负“只减不增”不是难事。
以一套价值百万元的住宅为例，土地价款、建筑安装成本、毛利三项大概分别占50万元、30万元和20万元。原先按5%缴纳营业税，税金就是5万元。
以后征收增值税，税率为11%，国家规定销售额中不含土地价款。这样一算，所以这套房子的销售额是(100万元-50万元)/(1+11%)=45万元。那么销项税额就为45万元×11%=4.95万元。而另一大块成本就是建安部分，核算进项税额就为30万元/(1+11%)×11%=2.97万元。销项税额减进项税额后税金还不到2万元。
当然，税负也不一定都能降低这么多。我跟做建筑业的朋友聊过，他们抵扣有些困难，工程造价也会上涨，所以传导到我们这儿的建安成本可能会上升。但总体来说，我们还是比较乐观。
还有一点，我们企业规模不大，财务上对营改增的准备还不够充分，按规定，我们还可以选择一些过渡性政策。
财税部门规定，一般纳税人销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率，等到销售2016年5月1日后取得的或新开发的房地产项目才适用于11%的增值税率。
B、房产市场如何变?
精装修住房比例或加大
在经营策略上，我们还需要注意什么呢?
地产圈的朋友们在一起聊天，大家算了算账，明确了一个共识：要加大精装修住房的投资力度。
既然土地成本要在销售额中扣除，那么房企的抵扣主要来源于建安成本。精装修住房相比毛坯房可抵扣的额度要大很多，对企业来说，利润率也更高。所以，产品开发的模式有必要转变，精装修住房的投资增速会大于毛坯房。
其次，从公司内部来看，管理模式也要转变，房企的大减负时代已经到来，为了充分享受减税红利，我们必须在业务操作规范、各类票据管理、财务核算上进行精细化管理。
最后，可能也是最关键的一点。房地产企业被纳入了抵扣链条，意味着我们出售的不动产，可以被客户拿来进行抵扣。假如一家企业购买了价值500万元的房产，那么他可以抵扣的税款就达到500万元/(1+11%)×11%=49.5万元。可以想象，这会给各类实体产业的企业带来新一轮投资热情和不动产采购的需求，房地产市场的需求量或许会快速上升。
但居民住宅的价格会大幅上升吗?我觉得影响不大，因为只有企业用于生产经营的不动产才能列入抵扣，比如自建厂房、商业用房和房租都可以抵扣。所以需求提升主要在商业用房领域，应该不会有“抢房潮”出现，当然，这只是我的估计了。
专家点评房地产业营改增
真正体现结构性减税效果
□ 西南财经大学财税学院副院长 李建军
房地产业纳入全面营改增试点，对房地产企业会有明显的减税红利。由于房地产业库存还比较大，且竞争激烈，减税红利势必有一部分流向消费者。
更重要的是，房地产被纳入抵扣链条，对整个经济运行中各行各业都有减税红利。无论是制造业还是服务业，成本中不动产的购入或租赁占比都很大，这部分成本能够作为进项税抵扣，对于各个行业都是重大利好，也真正体现出营改增结构性减税的效能，是推进供给侧改革的实质举措。
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