“营改增之后二手房交易税费是否会增加?买房子是不是应该赶在5月1日前? ”昨日,姚先生在朋友圈里询问。
随着5月1日营业税改征增值税的临近,不少二手房购房人开始犯嘀咕:到底该赶在5月1日前赶紧过户,还是之后再过户,怎样才更省钱?
对此,新快报记者走访发现,此次改革,二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大。专家表示,此次“营改增”涉及的二手房税收问题,总体来说,税负保持基本稳定略有下降,购房人保持一颗平常心正常办理手续即可。
Q 1
营改增之后二手房交易税费是否会增加?买房子是不是应该赶在5月1日前?
二手房交易税收不增,不必急于过户
根据财政部、国家税务总局3月24日对外公布的营改增全面推行细则以及两部门最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策规定》,增值税从税率、征收标准、时限等规定都是沿用了营业税的规定,唯一的一点不同是个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,北上广深以外的地区是免收,而北上广深地区是以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。“营业税是含税价格,增值税是不含税价格,同样的税率,以不含税价计算的话,税款会略有下降。理论上,税负是没有增加的。”普华永道中国税务及商务咨询合伙人覃宇表示。
举例而言,过去个人出售未满两年的住宅,征收营业税5%。现在改为增值税,还是5%。征收5%营业税时,如果房价是100万元,需缴纳5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话,应缴纳增值税1000000÷(1+5%)×5%=47619元,少缴税2400元左右。由此可见营改增后税负是减轻的,与决策层只减不增的大方向一致,个人出售不足2年房产的交易成本有所下降。
覃宇还指出,二手房“营改增”或将增加购房负担,只不过是部分中介炒作的噱头罢了,普通的老百姓对增值税的相关政策不是那么清晰,所以比较容易被引导,在购房时点上不是很理性。随着购买方的理性判断回归,不会产生市场的动荡或者价格的波动。
对于扎堆办理的市民,有税务部门工作人员也发出了提醒:“办理个人住房过户交易不必急在本月,符合条件的纳税人下月办理房产过户,相关政策会更优惠。”
Q 2
营业税由地税部门征收,增值税由国税部门征收,此次营改增后,缴税是不是要换地方?缴税流程有没有改变?
二手房缴税并无变化,延续优惠政策
税收部门表示,国家税务局暂委托地方税务局等部门代为征收二手房交易、自然人出租不动产的增值税,保持征收机关不变、征收场所不变、征收流程不变。
“也就是说,交易流程不会改变,还是由地税局征收。”有税务部门内部人士表示,营改增后,个人的二手房交易和自然人二手房出租,仍然委托地税部门来代征、代开发票。“原来怎么申报的还是怎么申报,原来填什么表,在哪个地方办,都基本维持不变。”
总体来说,对于个人来说,此次“营改增”试点后,二手房交易延续原营业税优惠政策,税率设计遵循了营业税税负不变的原则。
新政出台后值得注意的是:北京、上海、广州、深圳以外地区的个人将购买2 年以上(含2年)的住房对外销售的,证满两年的不再区分“普通住宅“和“非普通住宅”,统一执行免征增值税。也就意味着除广州、深圳以外地区的广东市民5月1日之后购买那些证满两年、房屋建筑面积≥144平方米的非普通住宅时又省下一笔税费。
业内人士释疑
一线土地竞争加剧?市场因素更重要
在公布的营改增方案中,规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称,扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少,因此房企需要缴纳的增值税销项税减少。也有分析认为,土地成本可以抵扣,会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会,有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场的竞争。
对此,覃宇则表示:“市场可能比税的因素更为重要。”其表示,因为一线城市的地已经很有限且价格较高,据其接触的房地产客户测算,一线的城市的毛利率并不一定最高,二、三线的毛利率可能反而会更高一些。所以,此举并不一定会加剧开发商对一线城市土地市场的争夺,更多取决于开发商自身的商业方面的考虑。
刺激商业地产?税收仅是考虑一部分
继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后,本次改革又将不动产纳入抵扣范围,无论是制造业、商业等原增值税纳税人,还是营改增试点纳税人,都可抵扣新增不动产所含增值税。
分析称,此举会加大企业减负力度,促进扩大有效投资。如今年一季度广州一手写字楼的套均总价大约为500万元,假如企业5月1日后在广州购置500万元写字楼物业,按11%的增值税税率,其进项税总额=500/(1+11%)×11%=55万元,其中第一年可在销项税中抵扣60%即33万元,第二年可抵扣40%即22万元。从销售角度看,相当于5月1日后企业购买写字楼,国家给予了10%的价格优惠补贴。这在一定程度上为那些购买写字楼的企业省下不少费用。
分析认为,新增不动产投资被纳入抵扣,这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产。“表面上看会是这样。”覃宇表示,在实际的生活中,企业可能要考虑比较多的因素,如销项的多少、生产规模等。固定资产投资是一个比较大的支出,如果分开两年去抵扣,虽然资金在支出之后,在一定程度上不用交销项,但是企业的资金支出也有资金成本。那么企业资金的融资渠道、融资成本对销项的现金流的节省会有多少好处,都是值得企业各方面来考虑的。“如一家人寿保险公司,其营业额很大但销项比较少,在这种情况,如果要购买固定资产,则不会获得比较大的利益。”
营改增全面推开后 预计全年减税超5000亿
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今年5月1日起,在全国范围内推开营改增试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。
营改增后,建筑业和房地产业适用11%的增值税税率,金融业和生活服务业适用6%的增值税税率。据测算,四大行业涉及的纳税人总数近1000万户,是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍,年营业税规模约1.9万亿元,占原营业税总收入的比例约80%。
据统计,截至2015年底,全国营改增试点纳税人共计592万户,其中一般纳税人113万户,小规模纳税人479万户,累计实现减税6412亿元,其中,试点纳税人因税制转换减税3133亿元,原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。营改增全面推开后,预计全年减税将超过5000亿元。
国家税务总局相关负责人在评价前期营改增效果时表示,营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题,有效减轻企业税负。从前期试点情况看,无论是试点纳税人还是原增值税纳税人,都实现了较大规模的减税,这充分证明营改增的制度框架体现了总体减税的要求。
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