人民网北京6月6日电（卢志坤） 万达商业（03699.HK）在登陆香港交易所上市仅一年半时间即开始启动私有化进程，并宣布了即将回归A股发行的计划。为何万达商业此前没有直接选择在A股市场挂牌？万达商业在香港发行又如何定价？万达商业上市背后还有哪些故事？曾经负责操刀万达商业上市的前高管如今道出了原委。
万达集团前董事、高级副总裁王贵亚在近日的一场演讲中向外界表示，万达商业选择登陆香港市场挂牌源于过去数年间监管机构对房地产企业在A股上市的限制。王贵亚称，自2010年后，A股市场就再也没有出现房地产企业进行首次公开发行的身影。
此外，王贵亚透露，就在万达商业筹备上市的过程中，万达集团旗下的另一大主业电影院线业务也在筹备上市之中。由于万达的电影院线主要开在万达广场内，由此造成的万达商业地产业务与万达院线之间大量的关联交易也限制了这两大板块业务的独立上市。
“根据中国法律、中国证监会相关规定，两个公司关联交易非常大的情况下，不能同时在中国市场独立上市，这也是一个问题。”王贵亚说，“所以如果当时不把商业地产弄到香港去上市，那么万达院线(002739.SZ)A股也上不了市，这就是为什么万达院线A股报了3年都没动的原因。”
他说，随后万达集团用了8个月时间把万达商业地产弄到香港上市，用6个月同时启动万达院线A股上市，很快中国证监会批准了万达电影院线在中国内地上市。万达商业于2014年12月23日在香港交易所挂牌，万达院线则于2015年1月22日在登陆深圳交易所。
王贵亚也对外披露了万达商业在香港上市过程中的定价问题。“当时地产公司的发行实际上在全球已经是低谷了，怎么发出一个比较好的价格，这个我们当时是讲了一个非常好的故事。”王贵亚称。
王贵亚表示，这得益于当年早些时候阿里巴巴集团在纽约上市给全球投资者带来的正面宣传作用。“阿里巴巴是线上的大平台，我们把万达商业地产打造成一个线下全球最大的商业平台的故事。”王贵亚说，“因为如果是纯地产公司上市，也就是3-5倍的市盈率，卖不了好价钱，所以这个故事要包装好。”
他补充说，万达商业是全球最大的线下与线上融合的一个消费平台提供商，不是一个简单的房地产公司，今后收入的来源，除了销售物业获得利润之外，更重要的是通过物业的出租等来获取租金。
“这样我们跟美国人、跟全球投资者见面的时候，包括像欧洲最大的养老金、中东国家主权基金、美国的一些地产基金，跟这些非常大的基金讲的时候，都立足于万达是一个消费平台，而且是线上线下融合的消费平台，当时我们跟腾讯、百度签约搞了一个O2O（线上到线下）的公司叫腾百万，这也是一个概念。”
他说，讲这个故事的时候美国人听明白了，所以当时发了一个比较高的价钱48块钱（港元），市值超过2000亿人民币，应该说在房地产领域是非常高的价格。
根据万达商业路演时披露的文件显示，11名基石投资者共认购超过56%的H股股份，诸如科威特投资局、中国人寿、中国平安、格力电器以及一些对冲基金和养老基金。
王贵亚于2014年初加入万达集团，出任董事、高级副总裁，负责万达的资本运作，随后主持完成万达商业地产在港上市及万达院线的A股上市。根据万达商业的公告显示，王贵亚在今年初离开万达集团。
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