导读
房企拿地已经发生微妙变化。在支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中，前二大关键因素已走到尽头，继续支撑地价攀升的基础不复存在。分析人士指出，下半年热点城市土拍热度将有所回落。
7月15日上午，国家统计局公布的数据显示，房地产关键数据全线放缓局面在持续。1-6月份，全国房地产开发投资同比名义增长6.1%，增速比1-5月份回落0.9%。
持续的投资增速下滑，仍然阻挡不了房企拿地热情。7月15日，上海昆山花桥6幅宅地拍卖引发32家房企争抢，其中象屿地产以总价44.07亿元竞得一块占 地100841平方米的土地，总建筑面积25.21万平方米，容积率2.5，由此算出楼面价17480元/平方米，溢价率高达207%。
此前的7月8日，南京最近一次熔断机制土拍过程中，出现了4幅地加价触及限价“红线”而“熔断”、3幅地因举牌者众多难以决断最先举牌者而终止拍卖的景象。
然而，下半年土地市场的拐点来临已经有多个信号释放。除上述国统局数据之外，7月14日，新城控股以37亿元摘得上海虹口区凉城新村街道073-06号地 块，楼板价6.7409万元/平方米，实际可售部分楼板价约为8.9万元/平方米，溢价率77.4%，拿下上海中环单价“地王”。但坊间预期成交楼板价可 破10万元/平方米，这令市场各方都有些“意外”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，全国市场数据来看，房企购置土地的跌幅正在收窄，下半年有可能由负转正。下半年各地均可能会有所动作，包括北京、 上海等一线城市增加供应；热点一二线城市考虑适当增加供应等。“最近政府每推出一块地就有点犹豫，害怕地王现象”。
土地市场生变
梳理近期土地市场信息不难发现，房企拿地已经发生微妙变化。
首先，央企直接拿地王现象有所消减，转而与民企合作。比如保利地产参与杭州滨江集团拿下的味精厂地块。
其次，有金融背景与业绩增长需求的房企在积极获取土储。比如上述新城控股，近期继宣布设立“国峰人寿”进军保险行业后，6月宣布成立10.5亿元规模的 “东证资管-青浦吾悦广场”资产支持专项计划；7月1日宣布将联手平安银行共同设立名为“平安新城控股投资基金”的百亿产业基金。相对应的是，6月28日 新城以6.5亿元总价拿下了浙江嵊州两幅地块、7月8日又以8.2亿在扬州拿地。而排名位于第20-50位之间的房企也正在抓紧市场规模化的最后几年窗口 期积极扩张拿地。
此外，地价开始有回落迹象。2016年6月，一线城市的土拍平均溢价率为107%，若单看楼板价超过3万元的上海高单价地块，平均溢价率更是高达 174%。因此，作为2016年上海首幅内中环纯宅地，凉城宅地77%的溢价率只可言低。而从绝对价格来看，也并没有出现“地价赶超房价”的现象。即便扣 除保障房、持有部分计算楼面地价，凉城宅地楼板价为8.7万元/平方米，也低于相距不远的金茂府在售价（6月金茂府备案均价8.8万元/平方米）。
严跃进指出，从房企土地购置面积的同比增幅看，已经呈现跌幅持续收窄态势。过去房企购地面积之所以会快速下滑，很大程度上和城市结构有关系。部分三四线城 市近两年土地市场比较冷清，所以全国市场的土地购地状况会比较平淡。到了2015年基本上是一二线城市的土地市场为交易主流。今年上半年，一二线城市的土 地投资相对活跃，对比2015年的基期值，自然呈现出月度同比正增长，累计同比跌幅收窄的态势。下半年此类指标有望由负转正。
一个值得关注的现象是，为了规避楼市投资的金融风险，当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期短期贷款。
此时房企短期贷款资金仍较为紧张。因此，在土地出让金支付上可以针对这一现状制定应对措施，以在一定程度上控制地王出现的频率。比如，改变土地出让金的支 付方式，由之前的分期支付改为全款支付（比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%，一年后支付另外50%，现在改为1个月内全款支付土地出让金），缩短 开发企业支付时间，降低激进的房企拿地杠杆，全款支付时间限定在1-3个月内等。这样，短期资金存在周转问题的房企拿地会更加谨慎。
短期调控来临？
7月6日，中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会进入一个短期调整期。
市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧，货币政策对房地产的刺激动力正在减弱。这种情况的出现在于热点城市房价过高，一般民众根本无力进入市场。
以上这些信息已向中国房地产市场发出了重要信号，房价的调整短期或又会开始。
地价-房价的轮动上涨，造就了2016年上半年热点城市价格指标大热。但目前上海、深圳、南京、苏州等热点城市成交量已见顶回落，地方性政策收紧也不断传 出。同策咨询研究中心研究总监张宏伟透露，国土资源部等多部委已向热点城市部署研究防止“地王”频现，同时明确提出，下半年土地市场的重点工作也是防止 “地王”频现。
近期上海相关部门组织的一场专家咨询会上，多名业内人士就当前土地市场与下半年土地市场形势作了分析。
张宏伟认为，当前政策层面仍然缺乏盘活存量用地“操作细则”与“成功案例解读”的推广，政策在执行层面也会遇到困境，比如土地转性方面。
年初的一轮调控导致改善需求受限，货币政策转向并收缩杠杆已成事实。克而瑞研究中心分析师傅一辰指出，在支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中，前二大关键因素已走到尽头，继续支撑地价攀升的基础不复存在。
傅一辰指出，下半年热点城市土拍热度将有所回落。首先，下半年一二线城市优质土地将进一步增加，缓解供求压力，5月份以来，南京、合肥等热点城市均表态要 加大土地供应；其次，经历了上半年“抢地”之后，央企、国企、闽企资产配置需求的急迫性已有所降低，去年以来低价发债的“资金弹药”也几近衰竭，在资金压 力下，土拍竞争也有望降温；最后，在南京、苏州等热点城市的部分重点板块，投资性需求已经成为推动房价上涨的主要动力之一，如若地方性需求侧调控出台，势 必会对市场购买力造成较大冲击，并由此降低企业对未来的价格预期。
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