8月12日，沈阳市教育局正式公布了2016年中小学划片情况，究竟那个片区、什么楼盘能上哪所名校也已经明晰。可以说，沈阳在售的商品房中，附加值最高、溢价率最高的产品，那就得算是学区房了。
写在前面的话
随着教育集团化、资源均衡化的发展趋势，您很容易会发现如今的学区房几乎遍地都是，售楼员言之凿凿，购房者云山雾罩，却不知”学区房”这三个字里面机关重重，陷坑无算。倘若买的时候不小心，等到孩子上学的时候发现无处可去，这才想起来到开发商处拉横幅、搞投诉，却也无法挽回自己的损失了。
当然，学区房的是与非，不在这里讨论。反对的声音也有，不过没什么卵用。5年前，笔者在一饭局上结识一名作家，针砭时弊指点江山，谈及房产行业时怒訾学区房实为教育奢侈品化云云。前日偶然再见，得知他亦满城为2岁的孩子找学区房呢。
由此看见，你骂与不骂，学区房就在那里，有愤世嫉俗的功夫，还不让我告诉你：怎样买学区房才能不上当。
为了造福广大求学心切的家长，记者专门抽时间，邀请了房产圈资深人士：包括从业多年的房产记者、售楼员、某销量前五品牌项目经理、教育部门人士，梳理了学区房的几个误区、原则和铁律，以飨读者。
离得近不等于进名校 切记！切记！
只要您约略关注过房地产，一定对这句广告不陌生：“近名校”。变种的例子为：“举例名校200米”、“出门即是名校”、“阳台上送孩子上学”等等。不能说所有这样的广告都是陷阱，但记者负责任的告诉：如果学区确定了，开发商才不会傻到花大价钱打这种广告。
事实上，就曾经发生过仅仅与学校一墙之隔，却因为不属于学区而无法入学的惨痛案例。原因何在？以沈阳为例，按照2016沈阳的学区划分规定，沈阳市的学区是以街道和社区的基础规划为基准，哪怕两栋楼直线距离不到20米，只要分属不同的社区，那么就很有可能隶属于不同的学区。
因此，近名校或者毗邻某某名校、与某某名校一墙之隔等等，这些都不值钱，也都无法作为学区的保障。最可靠的当然还是与开发商签署的合同，这就引出了第二个问题：
什么是真正的学区房？
先说针对在售新楼盘的一个简单实用的结论：在买房时，凡是开发商敢于承诺（写进购房合同的）和敢于出示教育局批示文件的，才是真学区。
根据最新版本的学区划片规定，沈阳市现有的学区划分有大致三种情况：一是本身位于学区所在的社区之中，即天然学区。譬如最近正在火热开盘的富禹·依云书院项目，该项目负责人介绍，该楼盘位于皇姑区热门名校珠江五校的招生片区内，属于天然学区，业主的孩子当然可以顺利入学；
二是开发商对学校进行了捐资援建工作，即开发商自掏腰包，建立并筹措学校的硬件设施，以换取相对更为优质的教育资源。典型的例子是由泰华林集团开发建设的玉祥明居项目，玉祥明居打出的学区招牌是著名的辽宁省实验学校，一揽子解决业主从幼儿园到中学的教育需求。据了解，泰华林集团为捐建学校先后出资数亿元人民币，从土地、教学楼、操场到教学用教具等设施均由该公司提供。简单地说，人家开发商花了大价钱，就是要让业主能够进入心仪的学校，这也是理所应当的学区；
第三种就是与教育部门签署协议的楼盘。开发商与当地政府为了能均衡教育资源，与相关教育部门签署协议，引进一些知名的热门学校作为当地的学区，以满足业主的教育需求。典型的楼盘如万科金地中山公园就是此类。该项目已经同教育部门进行了签约，协议商定允许业主进入附近某一所学校。
最后就是政策性入学了。譬如沈阳市政府为了尽快完成库存去化，于今年早些时推出了以刺激房产销售为目的的22条政策，允许酒店式公寓、写字间等商业性质产品同样拥有就近入学的性质，造就了一大批学区房。
新房处处有陷阱，二手房就妥妥地了？错！
二手房的学区更不稳定。原因何在？在于教育资源不平衡。一所传统的知名小学，每年招收学生数量是教育部门指定的。如果周边建起了大量新楼盘，涌入了一批学生后，原有生源势必受到影响。
此时有两种解决方案。一是限定新楼盘入学人数，超出者调剂至附近其他学校，因此出现的新闻是这个姿势滴：《700万买学区房却因学位微调而无法入读心仪小学》（请给位自行百度）
第二种，毕竟人家开发商花了大价钱，跟xx部门有着你懂得的关系，那么学位依然不够怎么办？就可以打着教育公平的旗号，从老学区的房子中划拨出一部分住宅，调整至其他学校，因为老房子没有新楼盘学区需求那么旺盛、意图那么明显，相对不会引起大规模的抗议。
所以，买二手学区房并没有什么诀窍，只是多多向教育部门、所属学校、社区打电话咨询，确认您孩子上学时，此地依然处于学区中，才是最为稳妥的办法。
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