人民网北京8月29日电 （余燕明）歌斐资产的王雪泉近两年开始注意到中国房地产投资的微妙变化：之前总是发展商和地产项目主动找他寻求融资机会，但现在这些发展商和地产项目反而向他询问，歌斐资产是否有一些适合投资的项目，他们可以拿钱一起跟投。
“一是这些发展商现在手上回流了充裕的资金，加上银行贷款和发债融资的渠道、成本都更加便利。”王雪泉这样解释，“二是核心城市找到合适的项目资源非常困难，所以这也是许多城市‘地王’频现的原因之一。”
王雪泉是歌斐资产房地产（投资）基金的合伙人，这家房地产投资基金累计管理规模达到了750亿元，2014年基金存量规模达到高峰，接近400亿元，近两年开始主动做“减法”，今天基金存量规模已经不到200亿元。
因为开发商能够更加便利地获得银行贷款和发债融资，并且成本更低，现在歌斐资产房地产（投资）基金的房地产项目债权融资业务已经大幅收缩，即便开展一些项目融资，投资收益也已经降到了个位数。
实际上，今年上半年国内房地产私募股权投资整体呈现萎缩。清科研究中心发布的数据披露，上半年房地产私募股权投资（PE）新募集基金数量只有32个，2015年达到了182个，新募基金金额143亿元，去年全年为631亿元，不到去年的23%。
上半年国内房地产私募股权投资上，共计发生了26起，投资金额106亿元，去年全年房地产私募股权投资案例则分别达到了126起，累计投资金额306亿元。
王雪泉观察到的这些房地产投资现象微妙变化的背后，他理解，其实反映了中国核心城市房地产行业的深刻变化。
“在一些核心城市，无论是住宅市场，还是商业地产，都在从增量市场向存量市场过渡，接下来存量市场交易会成为主流，所以要开始做一些城市更新。”王雪泉说，“既然要开始做城市更新，那么就要重视资产的运营能力，运营创造价值。”
发现了核心城市存量市场城市更新的机会，歌斐资产房地产（投资）基金开始在主要一线城市与强二线城市展开了对低效资产的收购。
“核心城市找到低效资产并不容易，我们得擅长发现那些地段不错，但是运营能力欠缺导致价值被低估的低效资产，收购以后对这些资产重新改造和运营以后，提升价值。”王雪泉告诉人民网记者。
在一线城市和强二线城市如何选择商业资产，在歌斐资产有着严格的收购与收益条件筛选。
首先，歌斐资产收购的标的资产价格必须低于重置成本（重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金代价），“只有收购代价低于商业资产重置成本时，歌斐资产才会进行收购。”
另外则是测算这些低效资产收购并完成改造以后，重新投入运营的运营期收益要求。歌斐资产对这些低效资产进行改造以后，一般是半年到一年左右的改造周期（视改造难度而定），项目开始运营并产生现金流，歌斐资产会确定新的经营目标。
“进入运营期我们要求经营租期的收益率要达到6%以上。”王雪泉说，只有满足上述两个测算要求，歌斐资产才会进行收购投资。
对一家房地产投资基金来说，完成对这些商业资产收购、改造和运营以后，如何实现退出，不仅是技术问题，也仰赖于退出时机上的选择。
“歌斐资产房地产基金投资的改造增值商业项目，一般在第一轮租约结束就会实现退出。”王雪泉告诉记者，“第一轮租约时间长的话，可能是十多年，租约较短的话，可能是两年时间。在第二轮租约开始时，租金已经会有提升。”
在房地产投资基金存量规模上主动做起减法的歌斐资产，在商业资产的管理与运营能力上又主动做起了加法。
歌斐资产房地产（投资）基金改变了长期以来只是定期收取租金的业务模式，他们开始更加重视商业资产的改造、招商、运营和管理能力的建立。
王雪泉介绍，歌斐资产已经组建起了自己的商业地产运营团队，专门从事商业资产的招商与运营，他评价歌斐资产的商管团队甚至要优于万达商业的运营能力，并且其中一些团队成员就是来自商业运营见长的中粮地产与万达商业。
“我们为此新设立了一个商业地产运营平台，歌斐资产是主要投资人之一，另外还有其他发展商和合作伙伴，目前平台组建基本到位。”王雪泉告诉人民网记者。
作为房地产投资基金，歌斐资产能够迅速建立起商业地产运营团队，也与这家基金从最早设立开始，就植入了商业管理与运营的基因密不可分。
包括王雪泉在内，歌斐资产房地产（投资）基金的多位合伙人均有在商业地产公司供职的深厚背景。王雪泉的职业履历里，他拥有16年的中国商业地产行业经验，总共开发、管理大型商业综合体超过50万平方米，是国内第一批自主开发大型商业购物中心的开发管理人之一。王雪泉还担任过CDG Retail（美国华平投资与红星美凯龙的合资商管公司）的联合创始人及副总裁等，其在商业地产开发、运营与管理领域经验十足。
歌斐资产对于建设起“非常有特色”的商业资产运营管理能力，其已形成相对明确的方向，并希望发挥歌斐资产的业务优势。
“用互联网术语来表述的话，我们常提从内容到场景，其实今时今日要做好商业地产，不光是场景，比如设计和体验都非常好，还有更重要的是内容，歌斐资产未来在商管运营上会发展内容。”王雪泉说。
他为此补充，以前商业管理只是简单收租金，现在要求在内容上做好差异化，内容上有一些孵化机制，比如利用歌斐资产强大的VC/PE投资优势，以及实现与商业地产相关的消费类覆盖，并找到合作伙伴。
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