【凤凰房产·原创报道】2013年，北京北三环有一家名为“
爱琴海购物公园”的商业项目开业，很多人没有想到，正是从这个项目开始，红星商业开始了在资产管理上的迈进。2016年9月，红星商业在唐山完成了首个资产管理项目的落地，当天客流达到26.35万人次，一时间红星商业的资产管理模型吸引了来自地产圈的广泛关注。
近日，上海红星美凯龙商业管理股份有限公司董事长张华容接受了凤凰房产记者的采访，向我们介绍了该企业的具体情况。
市场化专业分工
要厘清红星商业的职能或许要追溯到2015年的5月20日。在这个全国情侣都在秀恩爱的日子里，红星商业也给行业一个惊喜，发布了全新的“轻重并举”战略，加码轻资产委托管理服务。如果按这个时间点来算，红星商业的资产管理计划是要先于大悦城和中国金茂的，后两者进军资产管理的时间分别是今年9月和5月。
张华容娓娓道出了她的资管模型，即聚焦资产运营、资产盘活与资产增值。彼时，很多人对这个概念还难以全盘接受，而要用非行业术语对外行来解释清楚这件事也比较困难，除非有一个案例。直到今年9月16日，这个案例终于出现了，它就是唐山
爱琴海购物公园。
这是红星
爱琴海的第一个资产管理项目，合作方是河北天壤地产。作为一个标杆项目，无疑，它凝聚了红星商业全体团队的心血。说起它的时候，张华容对记者讲述了这样一个故事：2013年，红星商业开始筹备北京太阳宫
爱琴海项目。有一天，天壤地产的代表走进了工地，邀请红星商业参与到他们所开发的凤城国贸这一综合体项目的运营中来。当时的张华容没有急于接触，而是认真地帮助天壤地产提出了图纸修改的意见，并推荐了几个与之相类似的项目，请他们先去看一下。
一个星期后，天壤地产的代表去而复返，带回来的是全部按照之前建议修改后的图纸，他们告诉张华容，离开北京后他们接连考察了她推荐过的数个项目，发现确实对凤城国贸项目有很强的参照性，再结合红星商业这边的专业意见，让他们更加希望促成这次的合作。
张华容和记者回忆道：“当时本来就想着先把北京
爱琴海做好，毕竟是第一个项目。但没想到天壤地产那么有诚意，那就一起做吧。“往事并不如烟，当年的信任与诚意一直延续到如今。2015年5月，红星商业的商管团队正式进驻，16个月后，当时的工地已经“生长”出唐山5年来首个新开业的商业中心。
“在前期的规划和后期的运营当中，我们都提了很多的建议和设想。“红星商业华北区区域总经理孙环宇表示。这种带着运营的视角参与到项目前期建设的模式，是红星商业资产管理模型中的重要一环，红星商业将其定义为“介入式管理”。
在这样的介入式管理中，红星商业会告诉合作伙伴，你该怎么拿地，地价会更低；也会告诉他，如何规划可以让得房率更高。还有，运营与招商的配合、开业之后的节点等等。“我们一旦建立这个合作关系，那从规划拿地到看图纸，从商业运营到商业发声和活动，我们就都要全权参与。“张华容表示。
听完这个故事，你可能已经会惊讶，原来红星商业不只运营自持的项目，还以输出管理的模式为第三方服务？
是的，自始至终，红星商业都是以第三方运营管理公司的面貌存在的。对于集团来说，它是一家独立的、自负盈亏的机构，即便在红星美凯龙开发的
爱琴海购物公园项目中，红星商业也是以独立的运营管理公司和独立利润中心出现的。也就是说，上述资产管理而非开发，才是红星商业的主营业务。
轻模式大梦想
以上这个模型，只是红星商业资管的雏形。实际上，红星商业要把它的资产管理打造成一个全产业链，涉及三大板块、十二项专业服务，涵盖商业咨询、招商运营管理、商业增值服务等内容。不过用张华容的话说，所有的专业服务都是为了巩固红星商业在核心业务上的优势，目前还是把战略核心放在前期筹建、资产运营以及之后的资本运作方面。
有了清晰的模式，扩张目标也随之而来。张华容说，红星商业今年已经完成了10个左右新项目的签约，目前在管在筹项目也已超过20个。
对于合作，红星商业选择合作伙伴有一套自己的标准。“首先，红星商业会考察物业的位置和物业的形态，城市的区分和物业的形态都需要考虑；其次，要考虑开发商的状态，最好是希望土地阶段介入。第三个，如果建成项目，或者是报规的项目，我们原则上希望接触到报规图纸，如果跟我们的理念有很大的反差，那就必须要放弃了。第四个是合作伙伴方面，希望我们对商业物业我们有共同的期望，共同的价值观。如果开发商对物业进行散售，对物业做贬值处理，我们也不会介入。”
前段时间，红星商业接触了一个项目，在它面宽60米，长度280米的楼面上，却密密麻麻地布局了6个塔楼，长长的底商暴露在外。红星商业坚决地执行了这样的标准，放弃了这个项目，虽然这个城市的发展潜力不错，项目十字路口的位置也很好。
在第一条标准里，张华容提到了“城市的区分”，她说，“我们的布局首先是北上广深，其次是省会城市。”而对于开发商讳莫如深的三四线城市，她则表示会考虑进入，因为两个原因：第一个，红星商业的母公司红星美凯龙已经遍布全国大多数中小城市，涉足100多个城市接近200个店，从资源来说，对中国的地域，地方文化还是有一定的认同和接受度的。第二个，红星商业的商业管理团队有非常多的经验，对下沉到三四线城市后的商业操盘有一定的经验和掌控力。
“只不过，我们可能在产品形态上做出区分，我们现在有
爱琴海购物公园和
爱琴海城市广场两条产品线。对于人口五十万以下的城市，我们可能布局
爱琴海城市广场。”
很多人会问，这种模式的利润率有多高？张华容说，红星商业目前的收入都来源于委托管理费，但接下来还有一些资产收入方面的，接下来正在谈的项目，对物业进行充分的评估之后会有一些保底+，保底+超额利润分成的模式。除此之外，也不排除以部分股权介入商业资产，“这方面也会是我们的收入，在明后年会体现。”
魔鬼藏于细节中
除红星商业外，万达、大悦城、凯德等一票国内商业地产巨头都选择了轻资产的模式。张华容觉得不是“巨头们”主动选择这种模式，而是中国的资本市场进入了专业化之路，“巨头们”接受了市场的改变。
虽然同行纷纷进入，但张华容仍觉得市场比较大。红星商业内部做过一份统计，统计结果是目前全国有4000多个购物中心，知名地产开发商涉足的购物中心不足800个，市场份额占比不到20%，剩余的80%要么在小开发商、地方龙头企业的手里，要么处于半开放状态搁置在那里，再要么就是不良资产。这些需要盘活的资产，就是红星商业的机会。
这是张华容在博鳌房地产论坛上提出的两个赛道之一，另一个则是国民收入水平提升带动的消费升级。无论是哪条赛道，超强的运营能力都是应对之策，红星商业的运营能力如何呢？
访谈中负责京津冀区域
爱琴海运营的孙环宇为记者介绍了一个最近发生一个小故事。2016年北京
爱琴海进行更加年轻化的商户调整，原本在餐饮上红星商业接洽了在年轻人中口碑不错的新旺茶餐厅。当时对方负责人来北京
爱琴海购物公园，特意考察了项目内的所有卫生间。之后，对方表示，“能把卫生间管理好的运营团队，一定是值得合作的。”不仅当即拍板进入北京
爱琴海，还决定进入的是集团更为知名的港丽餐厅。现在港丽餐厅装修已经完成，10月即将开门迎客。
孙环宇说，他们每个季度，每个月都要做顾客问卷调查，还邀请第三方专业研究机构对
爱琴海的顾客进行调研，目的只有一个，尽可能快地掌握消费者的变化。因为现在的消费者变化太快了，突然间冒出来的东西可能很快就风靡了，商业只有不断运营和调整才能满足客户消费升级的需求。
北京
爱琴海今年调整了20%左右，主要增加了一些互动的、体验类的业态。比如，商场在二楼引进了“拾艺学堂”；三楼正在筹备一个720°穿行世界主题乐园，利用现代虚拟技术，可以一探美国150年的历史。除此，还引进了传骑马术，发呆区则成了每个
爱琴海购物公园的标配。
先期开业的多家
爱琴海购物公园给予了后续项目很多借鉴意义。此次，唐山项目的开业除了涵盖全业态外，在品牌新度上下足了功夫，其中40%的品牌是第一次进唐山。同时，他们也在市场细分和客户细分上做了很多的文章。同样，他们也对唐山项目分别做了三年和五年规划，孙环宇说：“我们会在未来的两到三年，对唐山的项目，无论是品牌的梯次还是业态的结构，都会往上调整。”
市场是决策正确与否的试金石。唐山
爱琴海开业第一天，当天客流量却达到了26.35万，打响了唐山
爱琴海购物公园的第一炮。同时，这也是红星商业资产管理业务一次里程碑式的战役，接下来的几年，红星商业资产管理的故事将继续上演，而舞台将延展到中国更多的城市中来。
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