房企公司债发行监管从严之后，地产调控进一步扩大至发改委监管下的企业债券。
财新记者获悉，国家发改委将发布有关政策，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性地产项目，并对用于保障性住房和安置性住房的企业债发行做出详细规定。
“发改委最新政策与交易所发布的《关于实施房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》一脉相称，政策目的都是为了落实党中央和国务院的房地产调控政策，积极引导社会资金投向实体经济。”兴业证券债券分析师池光胜对财新记者表示。
池光胜认为，从政策方向上看，发改委和交易所都明确收紧了商业性房地产的开发融资。虽然二者的收紧条件有所不同，交易所更侧重于对开发商的企业性质和财务指标进行限制，发改委则通过对开发项目类型进行严格区分，对除了保障性住房、棚户区改造和安置性住房项目之外的所有商业性房地产项目进行了“一刀切”。
据了解，新政策将严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目，但保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外。
同时继续支持各类企业发行企业债券用于保障性住房和棚户区改造项目。
新政策对纳入省级保障性住房建设目标任务的项目，地方政府或住建部门应出具文件，对保障性住房项目建设内容、拆迁费用来源、纳入省级保障性住房建设目标任务等情况进行说明，发行人应提供省级保障性住房建设目标责任书。
纳入地市和县级保障性住房建设目标任务的项目地方政府或住建部门应出具文件，结合区域发展规划本地房地产市场形势和去库存压力等，对项目的保障性住房性质进行充分论证。
对一般安置性住房建设项目，按照去库存、惠民生的总体原则、分类对待、因城施策。
发改委要求，出现以下四类情况之一，将不允许发行企业债券用于安置性住房建设：（1），高库存城市；（2），高资产负债率（高于65%）或资产规模较小（小于60亿元）的企业；（3），回迁安置比例较少的项目，回迁安置房投资比例占项目总投资低于60%的项目；（4），未缴纳土地出让金、未取得土地权证的项目。
池光胜表示，此次发改委新规的亮点是将“保障房”和“安置房”建设与当地的“库存压力”密切结合了起来，禁止高库存城市发行企业债用于安置房建设。
如果发债项目中同时包含多种类型住房，新政策给出了详细要求。债券资金不能用于项目中的商业性房地产建设。
若保障性住房投资超过总投资60%，剩余为安置房，应出具文件说明安置房建设的必要想、政策性，以及与普通商品房的差异。保障性住房投资低于总投资50%的项目，剩下部分为安置性住房性质的，按照相关规定执行。
对此，池光胜认为，正常情况下，实际的拆迁支出会高出原计划支出的30-50%以上，这会对开发商的资金实力构成挑战，其中就存在一些房企以建设安置房的名义进行发债融资的情况。此次新规对安置房的规定可以较好地防止开发商“绕道挪用”发债资金。
另外，发改委还将加强信息披露和中介机构管理。主承销商应在募集说明书中对项目合规性情况做详细披露并提示风险，进一步细化项目收入测算、偿债资金来源和偿债安排，提供专项尽职调查报告。
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