导读
“过去重视买卖市场，不重视租赁市场的现状要发生改变。”刘洪玉建议房产企业包括产业链条上的其他参与者，要开始思考怎么在租赁市场当中扮演重要的角色。
11月28日晚间，上海、天津推新一轮楼市限购政策。
楼市降温除了类似的限购举措，事实上，今年以来，关于住房租赁制度的改革正在多地推进。
据21世纪经济报道记者不完全统计，截至11月29日，已有甘肃、海南、河北、辽宁、甘肃、四川、江西、吉林、上海、北京等地相继出台文件或政策，促进住房租赁的规模化、专业化发展。
多位受访专家对21世纪经济报道表示，住房租赁制度改革正呈现全国蔓延的态势。政府正从供应和需求两端，建设租售并举的市场化住房体系，培育健康有序的住房租赁市场，以淡化市场对购买自有住房的依赖，并引导企业规模化提供租赁住房。
培育住房租赁市场
21世纪经济报道记者梳理各地出台的住房租赁改革文件，发现都不同程度地涉及培育市场供应主体、鼓励住房消费、完善公共租赁住房、加强住房租赁监管等几个方面，同时提出将从税收优惠、金融、土地等，来加大政策支持力度。
其中，四川提出，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租的，地方政府可给予一定奖励。
河北提出，各地区可采取政府购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由住房租赁企业运营管理。辽宁则在此基本上增加了机关、企事业单位可将职工宿舍委托给住房租赁企业运营管理。
多地还明确允许改建房屋用于租赁。合富辉煌集团房地产经济研究院院长龙斌认为，这是在建立租售并举的住房制度中，比较重要的、也是会很快见效的政策。
龙斌分析，在过去，商用房在二手房转手时受商业水、电、气等影响，往往跟同等地段的住宅价格差距较大。允许改建房屋用于租赁，这对于商用房和商用性质土地属于利好，对于盘活商用房的存量，去库存有一定好处，也可以增加保障类住房的供应。
除上述省份，北京和上海也在行动。 为了培育专业的住房租赁市场以及抑制房价上涨，上海和北京分别于5月和11月推出租售并举地块，引导房地产商变房东。
其中，上海在出让土地的条件中，新设置了“15%的面积需要企业自持70年”的要求；北京推出的四幅地块，竞拍结果是住宅部分100%由开发商自持。
北京市规土委相关负责人表示，这是北京的创新举措，旨在鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。
除此之外，北京还加大对公租房的供应。2016年底，北京将有近3.2万套公租房陆续交付使用，号称史上最大规模的公租房配租。
广东方面也有动作。11月24日，广东省长朱小丹主持召开省政府常务会议，审议并原则通过《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出到2018年，广东基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
房产企业转型机遇期
按照住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元，这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，随着房价越来越高，人的流动性越来越大，租房将是一个很重要的选择。
“过去重视买卖市场，不重视租赁市场的现状要发生改变。”刘洪玉建议房产企业包括产业链条上的其他参与者，要开始思考怎么在租赁市场当中扮演重要的角色。
“以后，开发商会从‘投资者’向‘专业服务者’的角色转变，‘专业服务者’这一角色将越来越重要。未来开发商会增加运营管理商职能，再往后可能还要增加基金管理者角色。” 刘洪玉认为。
但在租售并举的住房制度改革过程中，当前还面临住房租售比过低的问题，尤其是在一线城市。
来自安居客的数据显示，目前，北、上、深租售比均超过600个月，也就是说至少要超过50年才能通过房租收回成本。
北京我爱我家副总裁胡景晖此前接受21世纪经济报道记者采访时曾表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的税费高、融资成本高、运营成本高等，是影响当前住房租赁市场的规模化经营的一个核心的难点。
龙斌则认为，解决这一问题的关键在于政府能把文件中，对房产企业的税收优惠、金融、土地支持等一系列政策落实到位。
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