拿了多宗高价地却遇最严调控安徽最大房企文一集团变招“过冬”

2016年12月13日 14:09

来源：每日经济新闻

9月30日之前的那段日子，对在合肥有项目的开发商来说，是一年内最美好的时光。合肥市场上一房难求，买房资格甚至需要付出额外成本方能取得。然而，10月2日晚上9点左右，合肥市政府发布楼市调控新措施，市场成交的量与价同时发生变化。最严调控政策之下，这个2016年房价上涨最快的城市开始出现下跌，开盘去化不力，甚至出现项目开盘即亏本的“怪相”。

来自克而瑞的数据，调控之后的第一个月，合肥新建商品住宅成交43.98万平方米，创下49个月的低点，环比下跌63%；房价在上涨13个月后，首次出现下跌至12791元/平方米，环比跌5%。

合肥房地产市场此前的火热，也吸引了包括万科、恒大、华润、万达、碧桂园等大型房企争相入驻，然而，合肥市场当之无愧的老大依然是从合肥东边小县城崛起的文一地产。

今年7月，中国指数研究院发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，文一地产以128亿元销售额位居54位，再创安徽房企销售额首位。

中国指数研究院数据显示，文一地产在合肥拥有近30个项目，这几乎是万达、恒大和碧桂园在合肥项目的总和。在土地市场竞争最为激烈的2015年和2016年，文一地产在合肥市场依然收获18宗土地，其中不乏多宗高价地。

当楼市风云突变，这些高价地如何快速变现，则成为房企们必须思考的问题。文一地产也不能置身事外，其不得不改变多个项目的原有开发节奏。然而，这家迈进全国50强的房企，唯一重仓的城市也是合肥，处在调控风暴眼的文一地产，成为市场关注的焦点。

外界的熙攘之中，文一地产长久以来不惜高价拿地，并将“快”视为圭臬的高周转模式是否能够得以维继并无确切答案，值得注意的是，在接受记者采访时，文一地产高管用“过冬”来形容接下来的2016年，并表示公司已经储备粮草，谋划应对措施。

●困境：当高价地遇到最严调控

最严调控之下，合肥这个中国房价上涨最快的城市房价开始下跌，开盘去化不力，甚至有开发商开盘即亏本。

合肥对楼市“动真格”之举开始奏效。11月30，合肥迎来首场“限价”土拍，约90家房企鏖战8宗地，最终两宗土地触及政府设置的最高价格，以摇号产生竞得者。

《每日经济新闻》记者从合肥国土局网站了解，当日竞拍的6宗限价地块后期需保证房源售价不能高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。

土地最高价则为地块所在区域历史最高成交价，即已成交的最高价格。以蜀山区为例，政府给出的最高限价折合楼板单价为22103元，与今年6月葛洲坝地产竞得的楼板单价21550元地块基本持平。

“限价”在降低地价的同时，也将昔日的“地王”留在最高点。据《安徽商报》报道，合肥市对备案价格低于本区域内同品质、同类型房源明码标价平均备案价格的项目，开设绿色通道，即报即办，加快市场供应；若申请备案价在平均备案价与最高备案价之间，将“指导企业科学合理制定价格”。

11月下旬，《每日经济新闻》记者就新的备案规则致电合肥物价局，工作人员表示，新的备案项目价格不得高于所在区域已存在的最高价格，此举意味着政府给房价设置了一道红线。以滨湖为例，目前该区域最高备案价价格为19899元/平方米，高于该价格的项目无法进入销售环节。

“限价”对文一地产的影响不用言说。2015年12月，文一地产竞得滨湖BH2015-05-A地块，成为当年单价“地王”，豪门金地项目由此诞生。

文一地产试图通过产品升级获得更多的溢价，其一位不愿具名的高管向记者透露，该项目成型之前，参观了很多豪宅项目并进行比对和参考，重新打造项目的物业，用材、户型甚至是景观。

合肥房管局网站显示，豪门金地项目的高层住宅均价在2.2万元/平方米左右，而距离该项目不远的合肥云谷高层住宅均价约1.35万元/平方米，洋房为1.7万元/平方米左右。

今年3月，文一地产76.89亿元竞得滨湖总价“地王”，该地块住宅部分楼板单价约1.9万元，而目前合肥物价局给对滨湖新房设置的价格红线为1.99万元/平方米。

如果按政府的指导价格定价，开盘即亏损。文一地产高管向记者表示，受限购影响较大的豪门金地降价空间不大，主要是因为该项目地价高于周边项目，文一应对策略为拉长销售周期。

中国指数研究院数据显示，目前，文一地产在合肥拥有近30个项目，这几乎是万达、恒大和碧桂园在合肥项目的总和。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，2015年和2016年，文一地产在合肥公开土地市场分别竞得的18宗土地花费代价合计为242.73亿元，而同期，文一地产的销售业绩为280亿元。

如此高的投资拓展金额，文一地产如何满足资金需求？文一地产高管称，“快”是文一地产发展的根本，拿地到开工甚至到开盘一般时间为4~6个月，16~24个月基本实现项目结算。文一地产在合肥常是数十个项目同时开发，项目资金并联，为文一地产提供了大量现金流。

调控之下，文一地产已经放缓合肥市区项目的开发节奏。此举意味着，高周转的模式在部分项目已经行不通。在接受记者采访时，文一地产高管用“过冬”来形容接下来的2016年，并表示公司已经储备粮草，谋划应对措施。

●突围：向不限购区域发力

楼市风云突变，这些高价地如何快速变现？文一发端于合肥肥东，成长于合肥，唯一重仓的城市也是合肥。面对房价上涨压力，监管部门开始将调控之手伸向被文一地产寄予厚望的非限购区县，如肥东、肥西、定远等地，以实现突围。

10月31日，文一地产与合肥万科签约，将联合开发肥东FD16-12号地块，该地块为9月23日，万科以48.80亿元代价竞得，楼面价1.12万元/平方米，成为肥东住宅楼面价的高点。

文一地产于肥东县发家，除了地产开发，还涉及教育、旅游、酒业等方面，有着深厚的政府关系，这是万科所倚重的。

但外界颇为不解的是，在肥东拥有大量储备的文一地产缘何和万科合作。学习万科产品研发、营销管理等技能之外，通过万科提升整个肥东的知名度和价值才是文一地产所看重的。文一地产高管透露，为保证公司业绩和资金，将加快不限购地区项目的开发。

看似一切尽在掌控之中，肥东的房价和成交也节节高攀，这似乎是一场赢局。10月，肥东新建商品住房量价大涨，销售量1903套，实际成交加权平均价首次破万，每平方米为10552元，单月上涨787元，环比上涨幅度8.06%，高于合肥同期环比上涨幅度。

然而，因为不限购带动的房价过快上涨，引起了监管层的注意。肥东县物价局于11月17日召开《关于贯彻落实商品住宅价格监管工作的专题会议》，会后流出的会议纪要显示，肥东提出要有效抑制商品住房市场价格过快增长，并列出八项调控举措，包括：开发企业首次备案应提供整个项目销售推盘方案，并按要求做出销售价格承诺；对前期已备案但未取得预售许可证的房源，按照同区域、同品质、同类型房源最低备案价格适当下调备案价格。

上述会议召开后的第五天，文一地产位于肥东的名门云河湾、名门河畔项目即传出特价房的消息。文一地产的内部文件显示，上述两个项目11月的销售均价为1.27万元/平方米，政府部门为平衡房价要求 11月房价控制在1.06万元/平方米，项目需提供11套均价为9500元/平方米的房源以达到限价要求。

合肥市区针对新房价格限制的风潮刮到了肥东。有业内人士分析认为，包括肥东在内的合肥三县如果在短期内出现大涨的话，政府一定会出手平衡房价，这对开发商并不是利好，不仅仅是几套房的问题，而是影响了市场预期。

接下来，文一地产不得不将更多的精力投向省内其他不限购的三线、甚至四线城市。

●融资：控股中发科技加快走向资本市场？

现金流可谓高周转的“命脉”。2015年初以降，当房地产公司拼命发债，使用7%、5%、3%，甚至更低成本资金的时候，文一地产的融资仍主要依赖传统的银行贷款和信托资金。

面对外界的疑虑，文一地产某高管以“公司创始领导财务出身，对资本市场抗拒”来解释对资本市场的远离。今年6月，文一地产似乎终于“开窍”，通过股权收购的方式成为中发科技实际控制人。

6月，文一集团掌门人控制的瑞真商业以1.5亿元代价收购上海宏望（后更名为“上海望亦”）100%股权，获得三佳集团70%股权。三佳集团持有中发科技17.09%的股权，文一方面得以间接控制上市公司*ST中发。

“控制中发科技唯一的目标就是进入资本市场”，“相对一线企业的成本，文一很弱势，完全靠自有资金太慢了，要靠资本市场”，文一地产高管表示。另据记者了解，上市已经成为文一地产今年和明年的年度工作目标。

今年7月，中发科技设立子公司宏光窗业，与实际控制人控制的房地产置业公司等达成日常经营性业务往来，以期通过日常经营性关联交易扭亏。

转变态度的同时，文一地产也在加快走向资本市场的步伐，11月22日，瑞真商业以5.4亿元的代价购得三佳集团30%的股份和400万元债权。上述股权转让完成后，瑞真商业持有三佳集团30%股权，上海望亦持有三佳集团70%股权，瑞真商业持有上海望亦100%股权，因此瑞真商业间接持有三佳集团100%股权。此外，据《每日经济新闻》记者从知情人士处独家获悉，目前，瑞真商业实控人已着手向上市公司资产注入事宜。

但是，文一地产的运气似乎不够好，面对监管层的借壳新规，如何快速、便捷地将其200亿元的身家装进市值仅30亿元的上市公司，这将考验一度排斥资本市场的文一地产高管们。

市场回暖之前，大量“地王”在手的文一地产，数个重点开发项目节奏放缓，仅仅依靠三线甚至四线城市能否撑起文一地产的高周转模式尚无定论。

监管层对融资渠道的控制仍在收紧，特别是公司债、银行贷款、信托自资金及通过上市公司融来的资金被禁止流向土地市场，这对依靠快速拿地，快速开发的高周转企业将产生不利影响。

●调整：进军二线城市改变单一布局

在加快非限购区域项目开发和寻求资本市场的输血之外，试图通过向二线城市扩张，改变过于单一的布局。

文一地产希望进军一线城市，提升规模的同时，可以分散风险。文一地产在经历过两次上海的土地竞买之后，深感和一线房企的差距与自身资金实力亟待提高，转而进军二线城市。

文一地产甚至提出一个实现目标的路线图，进军热门二线城市，南昌、武汉、南京……

7月23日，文一地产以总价5.53亿元竞得武汉东西湖一块居住用地，楼面价45556元/平方米，溢价率208.59%。

9月23日，文一地产以5.5亿元总代价，溢价率217%，楼面价9838元/平方米，竞得南昌青山湖区单价“地王”。

据《每日经济新闻》记者了解，文一地产在二线城市的扩张仍在继续，武汉另有新的项目在推进，然而湖北国土官方对拿地资金的审查无疑也增加了文一地产的资金压力。

最近几年，文一地产所属的文一集团在多元化产业上的投入和发展，被认为是地产低谷时的保障。文一集团官方网站的信息，其下属产业涵盖了，建工、餐饮旅游等十个产业，2015年度营收总额141亿元，其中地产销售业绩为125亿元。

文一地产高管表示，多元化产业和地产之间可以实现资金互补。2008年，受金融危机影响，公司收缩战线。为应对地产的冬天，公司自2011年起每年向多元化产业投资2亿元，希望地产冬眠时，多元化业务实现的现金流可以为地产提供资金成本并稳定团队。