“2016金砖论坛”于11月10日-11日在上海举行。中国房地产业协会会长刘志峰在论坛上表示，房地产与经济、金融的关系依旧较为密切，今年这种特征尤为明显。房地产与养老、教育、旅游、亚健康、互联网融合、消费热点、青年公寓、创新工厂等项目息息相关。

在满足居住需求，兼顾行业良性发展上，刘志峰表示，建议房企尊重市场和采取正确的市场选择，要有正确的投资导向；通过金融创新，把住房的潜在的需求转化为现实的需求；加快房地产金融投资创新，整合各方面资源，推出一些新的金融公寓和产品；同时，要准确判断和把握房地产市场的形势，尤其要掌握准确的需求信息。

以下为演讲实录：

首先，我代表中国房地产业协会，对参加2016年金砖论坛暨第五届金砖价值榜发布会的各位来宾，表示欢迎。

金砖论坛是中房协、第一财经主办的《中国房地产金融杂志》，每年都要举办一次的年度峰会。本届论坛的主题是“求新图变、重启增长”，还有互联网改造传统企业，拓展新经济、新业态、新需求等内容。在座各位，既有房地产上下游企业，也有金融、互联网、服务业企业，很多是新产品、新业态、新商业模式的开拓者或参与者，都非常关心房地产形势。

去年年底，中央经济工作会议提出加快供给侧结构性改革，抓好“去产能、去库存、降杠杆、降成本、补短板”的五大任务。一年快过去了，房地产的特征有哪些？我做一个简单的概括：

一是，房地产与经济、金融的关系仍然较为密切，今年的特征更为明显。房地产对钢铁、建材、服务业及家装、家居、家电的拉动也较为明显；房地产与养老、教育、旅游、大健康、互联网的融合，培育和激发了一批消费热点亮点；青年公寓、创新工场、商改住等项目，对发展“双创”事业发挥了积极作用。

二是，房地产分化严重，冷热不均。二季度以来，国家出台的金融和货币等政策，其主要目的是去库存。但执行中，由于相对宽松和杠杆的作用，在部分城市形成需求过热。去年年底，深圳等城市就出现了房价过快上涨苗头。随后，房价上涨迅速形成轮动和传导效应，从一线城市向部分热点城市甚至经济发展较好的三线城市发展。9月底至10月初，20多个房价上涨过快重点城市出台调控政策后，房价上涨有所放缓，但房价上涨预期已经形成。明年，既要抑制房地产过热，也要防止房地产快速冷却。

三是，房地产销售增长，但开发企业投资意愿下降。1-9月，全国商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，商品房销售额80208亿元，增长41.3%，但 1-9月份开发企业土地购置面积14917万平方米，同比下降6.1%，新开工面积增速较1-8 月收窄5.41 个百分点，资金主要投向已开工项目，体现了开发企业对投资新项目和拍卖土地的日趋谨慎，房地产已转入低速增长阶段，明年总体情况不容乐观。

四是，房地产去库存压力大。尤其三四线城市特别是县城去库存难度大。中西部和东北一些重工业城市因人口外流、就业下降、实体经济困难，住房消费长期不振，去库存不能被部分热点城市的过热所掩盖。

五是，土地供应两极分化。一方面，部分热点城市无地可供，土地供应非常有限，难以满足住房有效需求；另一方面，三四线城市土地供应虽然充足，但住房销售困难，难以增加新开工面积。城市群特别是京津冀、长三角、珠三角等城市群，将对房地产产生更明显的聚集作用，但客观上不利于中小城市房地产的发展。

六是，房地产杠杆率过高，金融风险加大。一方面，大量理财产品、保险资金进入房地产，刺激了投资投机性需求，一些信贷、理财资金甚至违规进入土地市场。另一方面，居民住房贷款快速上升。今年前三季度，居民个人住房贷款增加3.63万亿元，同比增1.8万亿元，房地产金融化带来的一系列问题，有待深入思考。

解决房地产发展新阶段的这些问题，既要坚持供给侧结构性改革，促进有效供给，满足群众需求，也要与金融机构加快合作，融合发展。金融对房地产发展至关重要，房地产每个阶段的发展，都离不开金融的支持。房地产开发资金来源中，自有资金和直接融资比例虽有所提高，但银行贷款仍占很大部分，近年来一直维持在60%左右，加上金融对住房保障、棚户区改造的支持，金融对房地产发展功不可没！

下一步，房地产与金融怎么开展合作？怎么对住房有效供给和日益提高的住房需求提供支持？我认为有以下四方面：

第一，要准确判断和把握房地产市场形势，尤其是要掌握准确的需求信息。不论房地产还是金融部门，不能只看统计数据，要深入基层调研，到企业家、消费者那里去，问问他们到底想些什么、需要些什么。这样做出的分析决策，才能使供给有效，才能满足实际需求，尤其又到年底，各家企业都在做明年的规划和工作计划，要加强调研，准确把握房地产的供求关系，使之相适应、相匹配。

第二，要通过金融创新，把住房的潜在需求转化为现实需求。当前，住房需求正在从满足基本型需求向舒适型需求转变，人口迁徙和住房改造潜力巨大，新的金融工具和产品应当将这些潜在需求变为现实需求，拓展新市民、进城农民工的住房需求，在抑制房地产投资投机性需求的同时，培养发展城市更新项目、养老地产、旅游休闲地产、特色小镇建设。要改变土地供应方式，通过旧街道、旧民居、旧厂房、旧仓库“四旧”的挖掘改造，将其变为互联网金融聚集区、科技创业园区、文化创意产业园、主题商业购物区等“四新”项目，满足产业升级换代和住房新需求，将房地产“居住房间”打造成“服务空间”，在新旧动能转换中发挥房地产+的作用。

第三，房地产要有正确的投融资导向。通过短期的加杠杆鼓励群众买房、炒房，解决不了大部分群众的自住需求，只能助长投资投机性需求，是不可持续的。今年前三季度，房地产贷款余额已达27万亿元，新增贷款里有50%是房地产。杠杆加大了，一方面，居民住房支付过大，直接挤占其他商品的支付能力，导致消费品购买力下降，影响内需扩大，同时房价过高，降低年轻人的创业热情，影响社会稳定。另一方面，项目匆忙开发，也容易造成产品不符合需求，在旧库存的基础上再添新库存。因此，既要通过金融创新和金融产品的有效供给，改善开发资金的来源结构，也要促进房地产市场秩序的规范和健康发展。

第四，要加快房地产投融资创新，整合各方面资源，推出一些新的金融工具和产品，逐步补齐房地产的设计、产品、技术、标准、服务短板。金融机构要帮助房地产行业在以下几方面扬长克短：一是支持长寿命、好性能、绿色低碳“好房子”的建设。当前传统房地产正在转型升级、更新换代。围绕建“好房子”的目标，去攻克那些产品有缺陷、功能不齐全、服务不到位的项目短板，既能拓展市场，也会受消费者欢迎。二是支持企业整合资源、兼并重组、上下游产业联合。中国房地产不需要那么多企业。有些中小房企融资能力差、管理水平低、专业程度弱，正在接受大型品牌房企的整合和兼并重组，金融机构要在房地产收购、并购、资产证券化、品牌输出等方面给予支持，帮助大的房企做大、做强、做优；帮助中小房企做专、做精、做特。三是支持住宅产业化和装配式建筑，鼓励支持企业以工匠精神建百年建筑，开百年老店。今天论坛有一个“大制造背后的大金融梦想”的话题，房地产也有利用现代制造业和产业化提高住宅品质的问题。我国房屋建设方式形成于上个世纪八十年代初，即钢筋混凝土现浇体系，虽然对城乡建设发挥了重要作用，但质量通病严重，开裂渗漏问题突出。因此，大力推广住宅产业化和装配式建筑，提高住宅质量，发展空间很大，金融机构在这方面应该有所作为。

总之，房地产行业要和金融行业紧密合作，进一步加强供给侧结构性改革，在满足群众有效需求方面，再做新贡献！谢谢大家！