20日18：30，正值下班高峰，南京栖霞区石狮路一家楼盘的销售人员迎来了工作“高峰”——三三两两下班后前来看房的人迈入售楼处，“晚上好”的迎客声此起彼伏。
室外夜幕低垂，室内灯火通明。沙盘前，销售人员仔细讲解着楼盘布局、产品特点。这家楼盘首批精装洋房和别墅很快就要开盘，听闻消息的意向客户们纷纷赶来了。“我一次性付款，难道也不可以买房吗？！”突然，一位看房客户高声喊了起来。闻声，楼盘营销经理刘颖快速来到客户身边，原来，这位客户手上有1000万元购房资金，但销售人员询问详情后发现，他已被限购了。有钱也买不到房！
刘颖说：“虽然限购和限贷的政策已执行3个月，但依然有一些客户并不熟知政策细节。”小插曲之后，售楼处恢复了平静。直至晚上9时10分，仍有客户围在沙盘前。这一周每天都从早上9时忙到晚上9时，不过火爆的人气，却并未让刘颖悬着的心放下来。
去年10月，公司斥资20.6亿元拿下南京城东“地王级”地块，打造低密度豪宅，入行多年的刘颖今年走马上任营销经理。上任之初，南京楼市在“去库存”大背景下借力宽松信贷政策而风声水起，月成交屡破万套，房价连连上涨。“市场非正规疯狂，公司其它楼盘销售时，我们发现产品本身关注度在降低，很多人买房不是为了居住，而是投资。”
原本，刘颖和团队的“首次出征”是房地产销售的“最好时段”，可“画风”陡转，“最严调控”、“最严《广告法》”相继袭来。“9月底政策‘急刹车’，我们这样的高端项目，受限购限贷影响相当明显，尤其是10月初政策加码后，不少意向客户丧失了购房资格。要放在之前，我们这样的楼盘根本不愁卖，还要托关系才能买到。虽然项目目前市场关注度仍然很高，但最后真正出手的客户能有多少，没有底。”
当投资、投机被挤出后，考验产品竞争力的时候来到了——争夺有限的自住需求蛋糕，必须靠产品说话。“开发商都希望快速周转，楼盘本身拿地成本高，融资成本也不菲，光是偿还的贷款利息就吓人，但我们还是愿意花时间来打磨产品，前前后后4个月，从产品定位到样板房的风格甚至一草一木的栽植，都在不断推敲，根据购房人意见优化产品。”
“意向客户中，自住改善的占到80%，要以好的产品吸引他们，做大客户量才能捞取足够的有效客户。”刘颖坦言，调控给房企带来了“大浪淘沙”般的考验，“明年楼市应该会继续‘踩刹车’，所以，南京越来越多的开发商都在产品及服务上做更多功课了。”
2016年，刘颖为自己的楼盘销售“首秀”而紧张忙碌，购房人“仔妈”则为了能让自己的两个孩子拥有更舒适、更温暖的家而“踏破铁鞋”。
仔妈2016年怀上了二娃。眼看二娃年底就要出生，现在居住的仙林亚东城小居室已显局促。上半年，南京河西楼盘量价齐涨，闪动耀眼的“财富光环”，仔妈也不免心动，“就想着能买一套面积大些的，自住兼升值”。然而，彼时河西楼盘“一房难求”，“房号动辄10多万元”，好不容易仔妈通过亲戚找到了河西南一家学区房楼盘合作银行的负责人，拜托他给开发企业老总打了“招呼”。
然而，因为地方政府对河西楼盘限价严苛，开发商玩起“捂盘”把戏，“望穿秋水”，仔妈中意的楼盘还是迟迟没“露脸”。担心房价因此再涨加之换房迫切，她又重新寻找目标。看来看去，购房区域还是划定在了现在居住的仙林一带，从仙鹤门到仙林湖，所有在售楼盘“踩”了个遍，除楼盘本身的居住环境外，周围的教育资源分布也是仔妈格外关注的，而当时的市场条件下，这样的品质新盘基本都要“走后门”。
“太累了，哪有这么多关系可以找！”最终在9月时，仔妈锁定了南大和园一套二手房。“6楼跃层，138平，有电梯，有车位，有不错的装修，有学区，500万元。”虽然价格也不低，但这套房子总算不用房号、不费关系就基本满足了仔妈的居住设想，且拎包即住。
可是，当仔妈改善居住梦圆时分，新政再来，二套房首付大幅提高了，面对首付预算的巨大压力，仔妈走了一条为不少人所走的路：离婚，夫妻一方净身出户，再以出户一方名义签下购房合同，如此，成为首套房，首付三成，贷款利率下浮。“办好贷款和过户后，我再复婚，不然二娃就成‘私生子’了。”
调控打压投资、投机，对真实改善有所误伤，仔妈的政策规避之招有些许无奈。不过，很快南京出台政策规避“假离婚”，那些“绕限购”而开出的假社保证明等，也遭遇监管阻击。
楼市需求，真的开始冷却了。
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权威数据·权威声音
据省统计局数据，今年1-10月，全省商品房销售面积11397.2万平方米，同比增长34%，但1-10月商品房销售面积增速比1-9月回落了1.1个百分点。宁苏锡三个限购城市销量合计4614万平方米，占全省总量超四成(40.5%)，比去年同期高1.1个百分点。
全省商品房库存总量逐月减少，但同比增速逐月回落。10月末，全省商品房待售面积6619.3万平方米，比2月末减少854.1万平方米，同比下降2.2%，增速比9月末回落6.6个百分点，比年初回落19.9个百分点。全省13个设区市当中有8个市呈现同比负增长。
“今年上半年重点去库存，下半年重点是去泡沫，住房形势有很大转换。明年房地产调控形势依然严峻，中央经济工作会议已明确‘房子是用来住的，不是用来炒的’，接下来住房居住属性的制度安排会更明确。”省住建厅相关负责人说：“十二五”基本实现了住有所居，当前住房供应总量有余，但有效供给不够，老百姓需要的改善性、舒适度高的房子，特别是环保、绿色建筑的住房并不多。
而目前全省商品房库存中，领取预售许可证3年以上仍未售出的房子，占四成左右，特别是商业和办公用房，去化周期超过5年的仍不少。去泡沫之时，江苏房地产市场仍然需要在去库存上攻坚克难。
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