在北京，“老旧小区”指1990年前建成的住宅楼房。数据显示，达到该“楼龄”的住宅，北京目前有大约3000万平方米。
位于海淀区的志强北园，是北京老旧小区的一个缩影。30多栋楼房自上世纪70年代末陆续建起，它们见证了城市变迁，也渐渐成为非首都功能堆积的角落。
和众多老旧小区类似，在此前政府的治理改造中，出台了政策、投入了资金，志强北园却依然成为“难啃”的骨头。
在市人大常委会的推动下，志强北园在改造中，思路上以疏解非居民服务功能为突破口；工作方式上，政府和居民共议需求；腾退出的空间，还成为了引进社会投资的新场地。
今年，老旧小区的综合整治行动已纳入北京“疏解整治促提升”十大专项行动内容，“志强模式”也有望向北京更多老旧小区延伸。它的背后，是政府部门由包办一切的“主人”，向社会共治的“主持人”的角色转变。
“70后”小区的旧貌与新颜
上世纪70年代末80年代初，多个单位在北二环外“小西天”一带，集中建造了一批产权房，具体位置东至新外大街，南至文
慧园路，西至文
慧园互通，北至军委机关事务管理总局。
这里被统称为“志强北园”，30余年来，小区囊括了10个院落，34栋楼房，居民2410户，常住人口5328人，住区单位有中影公司、中国电影资料馆、西城华联公司、星火小学、明天幼稚园等。
1月9日，这片楼房砖红色搭配乳白色的外漆因“规模效应”而格外显眼，翻新的外墙漆是老楼翻新的一种证明。
其内也是“五脏俱全”——小学、幼儿园、社区便利店、活动广场，乃至房屋维修站一应俱全。部分楼对面用鲜亮的白漆画出了停车位的范围和编号，入口处还有电子杆和摄像头，为进小区的车辆拍照计时。
从表面上看，年过三十的志强北园路面干净，垃圾桶边无杂物溢出，草地树木整齐，车辆停放有序，互不影响。
仅在一年半之前的2015年6月，小区内还是违建犬牙交错：有17栋楼房在开发时没有为一层住户设计和建设阳台，导致居民入住后纷纷自行搭建各式“阳台”，违建相互攀比挤占的结果，是大量公共空间被蚕食。
“那可是乱了套了”，2000年就在志强北园社区居委会工作的刘庆红，如今已是居委会党组书记、居委会主任，她记得那时也是违建“兴起”的年代，“过去十几年里大家都盖违建，慢慢小区里就是一片脏乱差。”
她记得有一栋违建盖出了100多平米，“居民还盖出了个二层楼，曾经在里面卖烤翅”。
再加上小区长期无封闭围墙、无门岗、无电子防盗装置、无路灯照明等情况，以及物业管理的缺失，志强北园的生活就像陷入了恶性循环。
最直观的体现是房价，刘庆红记得，2015年3月，这一北二环边上可算得“寸土寸金”的小区，一套三居室还卖不到300万。
老旧小区改造为何“骨头难啃”？
变化始于2015年6月，刘庆红用了第二个“乱了套了”形容当时情景——居民有人嘲讽，有人观望，更有人反对，曾经盖出知名烤翅店的住户，还是“钉子户”之一。
志强北园的整体改造便是从首层违建拆除起步，“违章建筑多”，刘庆红说，共有97家涉及153户，居民工作非常难做，“启动后，每天都有三四十人来提意见”。
市人大常委会曾就此多次进行现场调研和督办，市人大代表、市人大城建环保委员会委员郭要斌说，调研中发现，居民工作难做、改造意愿不强，是老旧小区改造过程中遇到的问题，其背后更深刻的原因是与居民沟通不畅，小区面貌改观不明显。
“老旧小区改造，最关键的是让居民通过改造得到实惠”，他说，居住在老旧小区里的都是北京市最普通的老百姓，这些老职工、老市民的经济收入相对较低，尤其是一些离退休较早的老同志，收入上没有能力改善自己的居住环境或者购置新房，只能一直住在老旧小区里，“政府不出钱改善，他们很难改善自己的居住环境。”
2013年，志强北园成为了市人大常委会主任杜德印的联络点，他曾多次前往社区了解有关情况，与居民面对面了解他们的需求，并总结为“大家是在家坐拥千万资产，出门面临诸多不便”。
在具体工作中，志强北园居委会和北太平庄街道，乃至政府有关部门工作人员多次进行入户调查，反复布置动员，对不配合拆违的居民，宁愿放弃休息时间也要入户做工作。拆违时也先从“公家”下手，刘庆红说，最先拆除的是居委会自建的7个车棚和锅炉房边的“公家”平房，之后再耐心跟居民解释做工作。
逐渐，居民从最初的不理解、不配合，到部分居民主动先拆自家违建，保障了拆违工作顺利进行。经过多方努力，志强北园拆除了全部340处7261平方米违建。
就这样，志强北区150多户违建，在2015年10月9日至20日的11天里，完成了拆除工作，啃下了整块硬骨头。
老旧小区改造不仅仅是“拆违建”
为小区做完减法，关键是如何做加法。
考虑到一层住户集中反映的没有阳台，政府投入3000多万元，为具备条件的17栋楼152户一层住户统一加建了与楼上齐平的阳台。之后的腾退空间内，新建了7个自行车棚，3500平方米绿地和7100平方米的沥青混凝土道路；考虑到原本居民爱去的乒乓球场地略显简陋，社区为其加装了护网防止球乱飞，铺上了塑胶地面。
2016年，志强北园在社区改造的基础上，对社区内五处3594平方米地下空间进行了清理整治，疏解外来人口1215人，并利用腾退空间引进了休闲娱乐、文化教育、游泳健身等。
“你能想象，一个30多年的老旧小区里，有现代化的游泳池嘛？”刘庆红说，这是由产权单位引进外埠机构入驻，通过会员制为居民提供低价服务，“一年1200元，不限次数。”
困扰多数老旧小区的物业管理难题也得到破解，2016年3月，这里实现了卫生和停车的专项物业管理，采取的方式是物业公司免费服务半年“试用”，让居民体验的方式，同时逐步转变老居民没有物业收费意识的局面，目前全小区已经有390多辆汽车登记，缴费比例在80%到90%之间。
如今的志强北园，已不再是往日的“脏乱差”，据刘庆红统计，改造后的一年内，有大约30户原本将房屋出租的住户回流，“毕竟这里交通更方便”，而房价更是翻了一番，如今均价已在8万到9万之间，“改造前卖房的都可后悔了！”
“志强模式”中的社会资本运用
就这样一步步地拆除、腾退空间改善，居民看到了实实在在的变化，接下来的各种改造就有了基础。
杜德印指出，志强北园改造正是顺应了居民对增强公共服务功能的期盼，带领大家在改造中实现了利益“放小得大”的升级。同时，有效发挥了在辖区内统筹协调解决各类公共服务、管理和安全事项的作用，在街道层面实现了相关政策、资金、资源的整合利用，为创新城市治理方式、加强城市精细化管理、治理城市病提供了新的思路和经验。
过程中还转变了传统的行政运行方式，把腾退空间作为引进社会投资和支持社会组织发育的资本，在满足居家养老、休闲健身、停车服务等基本公共服务中，与企业合理分担成本，并支持其在部分高端服务和满足个性化需求中获取合理利润。
这只是一个起步。刘庆红说，小区还面临着停车位有限的问题，她计划继续把现在锅炉房约2000平方米的区域腾退，规划建设一个立体停车场，“即使盖不了立体的（停车场），地面的也能解决四五十辆车”。
就这样从减法开始，志强北园的改造模式中，为腾退后的空间对症下药，“定点清除”问题，就像为一只生了病的麻雀做手术，先切除病灶再逐步恢复功能，最终不仅实现了“五脏俱全”，而且“五脏”俱优。
修炼大面儿上的“外功”，还要练“内功”，刘庆红去年底当选了区人大代表，她准备提个建议，“老楼外面都干净了，得顾顾里子，把管道修整下”。
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