“大哥，是去看房的吗？要抓紧喽”、“您之前预约过吗？之前卖的已经售罄，如果看上了就尽快下手，在售的所剩也不多了”、“还有合适的户型吗，我想再看下”……一股略显紧张的购房气息似乎打破了原本平静的市场氛围。
节后，一则关于“近日京沪正在酝酿针对商办类住宅的新一轮调控”的传言不胫而走。这让春节期间原本平淡无奇的楼市，又漾起一丝涟漪。
当前，官方对此不置与否，姑且不论这则消息是否空穴来风，不过根据上述在售楼处的所见所闻，却佐证了当前商住项目确实又呈现回暖迹象。同时加之上海对于商住项目的新政让北京的商住限购成为了大概率事件。
限购声又起
实际上，关于“商住限购”的传言已不止一次出现。
去年5月5日，北京市住建委发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，明确限购商住产品后，门头沟暂停商住项目网签，而顺义区的商住项目样板间也一度暂停对外开放。市场一度风传，北京“商住房”将迎来全面限购，这在当时也引发了市场抢购风潮。
8月17日，北京市国土资源和城乡规划委员会和北京市住房和城乡建设委员会召开了商住房专题会议。当时，高层透露出的态度极其坚决，“不再新增商住”、“商办用地暂停上市”。此后，两个部门相继展开针对商办类住宅的整顿，各项目连夜下刊广告、封存物料、不许设置样板间等。鉴于此，北京的商住市场瞬间降下温来。
据北京中原市场研究部统计，“9·30新政”之后，北京商住公寓成交量再也没超过2000套，北京中原市场研究部认为，商住公寓成交量大幅下滑，与政府目前严加审查商住项目，监管力度加大有关。另外，新政释放的信号，也让一部分投资客开始观望。
去年年末，据有媒体报道称北京开发商均收到《北京市规划和国土资源管理委员会关于加强商业、办公类项目规划管理的通知》。在通知中，北京市要求开发商限期整改违规“商改住”产品。2016年12月31日前未整改到位的，将禁止违规企业法人和企业法人代表参与北京市土地市场交易。
今年1月14日，北京市委常委、副市长陈刚在参加丰台区代表团审议时表示，今年北京仍会对“商改住”进行清理整治。他在讲话中透露，北京市已经停止了对这类性质土地的供应。
1月26日，首都之窗公布了《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》，详细列举了全市今年的疏解整治任务。对于“商改住”项目，《计划》提出，要研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。
值得注意的是，这是官方对于“商改住”最近的一次表态。
最快两会？
在主基调确定后，剩下的只是时间问题而已。
上海方面，自1月起共有128个项目被暂停销售，而这些暂停销售的项目，全部是商办公寓类产品。也就是说不限购的商住房在上海基本全部被暂停销售，不过，上海的商办用地没有停止供应。
那么反观北京，这个限购时间表大概会是何时呢？
“限购从去年9月份就开始喊了，有段时间网签都停了。930新政后，北京市所有楼盘都要进行检查。关于限购，谁也说不准，短时间来说应该不会出台政策，都是在开发商内部疯传。”一位商住项目的负责人告诉记者，之前可能是“新官上任三把火”，目前项目所在的门头沟地区还没有什么动作。“但是全国两会期间，可能会出台房地产行业相关的政策，那个时候政府可能会明确一些走向和走势。”
据记者了解，商住房产品在门头沟所占比例较大，像目前在售的华润悦景湾、华远华中心、中昂时代广场、西长安壹号、远洋新天地等，从目前的楼盘去化来看，都是非常可观的。
在记者实地了解当地商住项目销售情况时，一家国字号房企项目置业经理向记者透露，尤其是节后这段时间，来看房和置业的人数逐渐增多，平均一周能卖掉十几套，好的项目一天就能十几套左右。
“去年市场好的时候，热点楼盘真的是不愁卖，像我们一期3000套房源全部售罄，卖的那么火的时候，老板还坚持保留房源，等到今年再出货。”
实际上，对于限购的消息，各个商住项目的工作人员私底下也了解过。“最开始我也是听旁边项目的销售先传开的，节后确实来看房的人越来越多，也是想趁着限购前赶快出手。”
客户经理小刘告诉记者，就在不久前，有个客户一下子就购买了他们项目10套房，就是想赶着这拨儿，生怕错过时机。
业内观察
相对于价格高企的普通商品房，商住类产品颇受需求市场的青睐，已是不争的事实，而价格也是逐渐升高。
2016年，北京商办类住宅中成交比重最高的还是单价2万-3万元价格段，而进入2017年，已经上移至5万-8万元/平米。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，在北京商办调控趋紧的预期之下，商办类产品则开始出现“平价走量”的趋势，预计这一特征也将延续至二季度。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为，应该不会出台新政，该出的政策基本已经出过了，只是已有政策会执行严格点而已。
高力国际相关负责人表示，在当前房价高企的状况下，商住房因总价低满足了部分刚需的需求，但商住房毕竟是一种违规产品，前不久，北京市住建委发出通知称，2017年完成1.5万套自住型商品住房供地，同时也会加大住宅用地的供应，通过这些手段，相信刚需市场的需求会得到一定程度的缓解。在这样的情况下，商住的日子恐怕不好过。
“北京现在已经停止此类产品的供地了，也就是卖一个少一个。所以说，就算限购出台也没有什么影响，该卖还得卖。”一位项目销售负责人如是说。
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