房地产白银时代，转型潮来。
在众多传统房地产开发企业眼里，产业地产行业未来可喜，但转型并非易事，只能“八仙过海，各显神通”。其中，星河控股集团就以独有的“产权／租金／服务”运营模式进入产业地产。
3月22日，星河产业集团副总裁阎镜予来到2017观点年度论坛，接受了观点地产新媒体的采访。
在这次专访中，阎镜予谈起星河控股集团涉足产业地产的前前后后。
“产权/租金/服务”模式前话
星河产业成立于2015年8月，从成立的时间点来看，外界将星河列入“产业新兵”阵营，但阎镜予有不同的理解。
“以星河早期在福田中心区的业态布局来看，就已经是一个产城融合项目，布局有住宅星河国际、商业COCO Park、酒店丽思卡尔顿酒店，还有产业星河发展中心，这四类业态组合正是目前所提倡的产城融合发展方式。”
阎镜予说，可以将星河控股集团看作是一开始就做产城融合的公司，但显然，2015年8月，星河产业的成立标志着真正将产业地产作为重点发展方向。
其中的缘由，阎镜予说，是因为星河发现了产业地产未来存在的价值，“未来十年，应该是产业地产慢慢崛起的黄金十年”。
星河挖掘产业地产价值的方式是其独创的“产权／租金／服务”运营模式，阎镜予透露，提出这一模式源于星河对已有业态、业务进行重审而得来的启示。
星河旗下有星河金融控股集团，因此在金融方面星河早已有诸多布局。例如，星河为中国本土规模最大的国有创投机构——深创投的二股东，是前海母基金、国家级中小企业基金以及深圳红土创新基金的LP。
在金融领域的布局，结合星河开发的各种业态，阎镜予说，这给了星河一个启示：“做住宅只是一次性的赚钱：可以带来现金流，与此同时，我们有大量的自持物业在手里面，比如我们至今仍是丽思卡尔顿酒店的业主，COCO Park和星河发展中心我们一平米也没卖，对于手中的大量自持物业，我们能不能取得最高的收益？除了做房东，还能额外收获什么？”
“做了大量的金融投资以后，我们在想，如果我们能成为入驻企业的房东，又能变成他们的股东的话，可能价值会更高，所以我们现在就一直在尝试‘房东+股东’的做法，也就是星河现在所谓的‘地产+金融园区’。”
涉足产业要有“真本事”
自身重点发展产业地产的同时，阎镜予也看到愈来愈多的企业正进入产业地产，一个不容忽视的现状摆在星河面前——产业地产竞争在加大。
对此，阎镜予认为，应对竞争唯有凭真本事，所谓的“真本事”指具备竞争能力，进一步说，是“要形成差异性服务”。
“以我们星河来讲，我们有三个能力比较突出，一是金融投资能力突出，二是产业服务能力突出，三则是招商能力突出”。
金融投资能力方面，阎镜予谈到的一个例子是深圳市红土星河创业投资基金，该基金由星河控股集团、深创投和龙岗区政府引导基金联合发起，规模5亿元，其中首期7500万定向投资于深圳星河WORLD园区内。
“从红土星河基金来说，我们就有了差异化——深圳星河WORLD园区有7500万投资，只有入园才能拿得到。很多园区也想做股东加房东，但是这并不容易，做不好可能颗粒无收，但我们过去做了这么多的投资，有这么多行业内的资源，所以我们有信心。”
产业服务能力方面，阎镜予强调，服务做好最重要靠动力。他说，如果和入驻企业仅为房租关系，那其实是没有动力真正做服务，因为有成本，“但星河会成为入驻企业的股东，这些企业某种程度就变成星河的一部分资产，那星河再给他们做服务、做增值时就有动力”。
招商能力方面，阎镜予介绍，星河于深圳星河WORLD园区的招商定了三大方向，分别为金融、战略新兴、文化创意，根据阎镜予向观点地产新媒体提供的数据，目前深圳星河WORLD园区中这三大行业的集聚度达到73%。
“也就是说，有73%的企业按照了我们的规划入驻进来，如此，在这三方面，深圳星河WORLD园区便有集聚度，各企业间能互动、交流、抱团，深圳星河WORLD园区就能成为一个协同创造、有联盟概念的园区。”
阎镜予说，这也就意味该园区有了完整的生态，而打造完整生态的前提是要有一个相对较大的运营体量，而这又需要有足够的自持运营能力。
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