房地产的低增长时代,高价抢地,高周转,快速扩张这些发展模式似乎正在失灵,为备战存量时代,越来越多房企选择将长租公寓作为下一个掘金新领域。
如果说前两年,万科等一线房企对长租公寓的态度仅是“试水”或“尝鲜”,那么,自持土地模式的推出、317史上最严调控的出炉、租售并举的市场发展趋势,都在促成一道令开发商加码布局租赁市场的推力,使其变“试水动作”为“业务转型”。
对此,业内认为,房地产交易进入低潮期,房企变“房东”,“卖房”变“租房”将成为自然推进的市场现象,一方面消化手中的房源,另一方面寻求卖房以外的业务增长点,长期而言将是众多房企的转型选择。
房企在长租公寓市场动作频频
作为房地产相关业态的延伸领域,长租公寓已逐渐成为房企的新业务维度,最近,不少房企均动作频频。
近日,万科、龙湖皆携带长租公寓品牌进军杭州市场,其相关负责人均表示,并非玩票性质,而是认真的。资料显示,截至2016年底,万科长租公寓品牌“泊寓”已经在全国实现18个城市的布局。在万科定位于城市配套服务商打造的“热带雨林”全生态体系中,长租公寓占据重要一环。
似乎预示着新的市场趋势,不久前,碧桂园也宣布,碧桂园上海区域已成立长租公寓管理部和产城发展部,并计划在沪拓展业务。此前,碧桂园集团总裁莫斌曾表示,碧桂园要深耕上海市场,在上海投入加码,不仅仅继续推进住宅开发业务,还要成立长租公寓和产城发展部、商业管理部等,在房地产行业的多个领域发力,深拓碧桂园在沪发展的业务深度和广度。
业内认为,单独辟长租公寓管理部,足以证明其在碧桂园未来长期战略中的布局明确性和重要性。
存量时代的下一个增长点
行业趋势表明,长租公寓将成为存量时代的下一个业务增长点,不少房企也做好了全面备战的准备。甚至,一位业内人士向记者表示,增量市场萎缩形成的挤出效应,将导致租赁市场变为下一个圈地的业务新领域。
而从目前经营长租公寓的三类企业来看,相比酒店和互联网创业企业,房地产企业无疑具备诸多优势。同策咨询研究部总监认为,做长租公寓对开发商而言基本没有太多门槛:第一,主流房企本身在一二线城市开发有项目,手上有房源可以直接出租或卖掉再统一管理;第二,大房企基本布局在核心城市,这些区域的房价近两年越来越高,导致买不起房而想长期租房的需求逐渐攀升。
“对开发商来讲,长租公寓意味着资本的另外一条出路,当拿地开发模式增速不再那么高的时候,通过租赁管理,一方面获得经营的租金和服务收益,另一方面资产本身的价值也获得增长。”刘宏伟进一步解释道。
长租公寓的痛点待挖掘
各方资本的竞相角逐之下,长租公寓的市场前景充满了想象,也布满未知数。
据知,目前中国长租公寓品牌超500家,除专业运营机构外,房企逐渐壮大为另一支市场力量,目前已知有万科、远洋、龙湖、金地等房企已迈入该行列。
竞相角逐之下,市场秩序不规范、规模参差不齐、盈利模式欠成熟等随之而来的“圈地”综合症似乎不可避免。早前伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾提出,小规模、打概念的长租公寓肯定不赚钱,他甚至认为,没有足够的资金支持,长租公寓市场的小鱼在一年之内就会慢慢消亡。
长租公寓的市场反应究竟如何?
面对调查,有开发商向记者表示,许多公司或多或少、或显性或隐性地在做类长租公寓项目,但实际售租很大一部分是靠“内部消化”,或者干脆做成了变相的员工宿舍,“长租公寓离真正的市场化检验似乎还需要时间”。
某研究院总监严跃进认为,上述做法与长期发展长租公寓和租赁市场等发展思路有所违背,“后续还是需要面向社会大众提供类似的产品,以进一步扩大覆盖面。”
换言之,长租公寓的痛点仍待挖掘。“房企投入长租公寓面临几个问题:一是对这块业务不一定很熟;二是及时做了,能不能盈利还是未知;三是卖出去是不是统一经营和管理还是很大的问题,如果是整体持有,开发商统一管理还好,一旦散售出去除非签订统一管理协议,不然后续会有很大的问题。”张宏伟告诉记者。
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