在北京常住人口数量持续维持高位，国家“租购并举”战略鼓励租房居住的背景下，2017年上半年北京住宅租赁市场交易量继续扩大，部分租赁规模化经营的企业业务快速增长；但在租赁人口外移及北京房地产市场降温的影响下，北京的租金价格仅有小幅上升，涨幅持续缩小。
业内认为，结合近年来北京土地出让鼓励自持住宅、部分房企从“地主”转型“房东”来看，“租购并举”模式将成房地产市场的未来必然趋势，但真正实现仍需更多配套政策的支持和成功案例的落地。
租赁市场迎春天 半年交易持续增长
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年上半年，北京市住房租赁市场交易量环比2016年下半年上涨9.5%，同比2016年上半年上涨21.9%，租赁市场规模保持着2014年上半年以来持续上涨态势。
租赁价格方面，2017年上半年北京住房租赁市场的月租金均价为4586元/套，环比2016年下半年的均价上涨0.7%，同比2016年上半年涨幅仅为0.5%。从2014年至今的半年走势来看，虽然目前北京住房租赁的租金价格仍在上涨，但涨幅明显缩小，走势非常平稳。
“2016年年末北京常住人口达到了2172.9万人，环比2015年末增加2.4万人，虽然增幅仅有0.1%，创历史新低，但整体规模目前仍然处于高位，因此，北京租房市场的交易量仍在扩大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，“在国家‘租购并举’战略的鼓励下，住房租赁规模化经营迎来了政策春天，长租公寓市场也由此得到了长足发展，整体规模不断扩大。”
90后租客占比上升 租房需求郊区化
相比于70、80后对买房置业的执着，90后年轻一代人群的购房观念出现松动，租房比例趋于上升。
来自于上述机构的统计情况，2017年上半年北京的住房租赁人群中，70后占18.2%，较2016年上半年下降0.3个百分点；80后占比为43%，较2016年上半年减少2.9个百分点；90后占比为26.7%，较2016年同期增加3.1个百分点。
在租房占比最高的北京，作为外来人口主力的80后租客占比正逐步缩小，或考虑存钱买房，或撤离北京、回乡置业，而初入社会但经济实力不足的90后正在替代80后成为北京租房市场的主力。
值得注意的是，在北京人口疏解、产业结构调整的影响下，大部分租房需求正在向租金价格较低、租赁新房源供应充足的郊区转移。而近年来五、六环地段大量新推土地及新项目的入市，也促进周边的交通、商业、教育、医疗等配套的逐步完善，有效缓解了城市核心区的租房压力，在结构上有效平抑房租的上涨。
“从支付成本而言，在北京租房比买房更划算，” 首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池曾评论称，“但对租房客来说，缺少同等程度的优质公共福利资源和生活配套成为待解命题。”
“租购并举”仍待案例落地
一方面，自持住宅正在成为北京土地出让的主流趋势，大部分拿地房企开始转地产调控开始见效，楼市狂欢或许正在远去。
从央行7月12日发布的数据来看，上半年房地产贷款增速下滑、增量占比下降，个人住房贷款余额更是比上年末回落了5.9个百分点，地产调控的“组合拳”正在起效。
房贷四项指标同步回落
央行调查统计司司长阮健弘通报2017年上半年金融统计数据时表示，去年年底以来，随着我国房地产调控力度不断加大，房地产信贷增长势头回落，抑制房地产泡沫见成效。
一是房地产贷款余额增速回落。今年6月末，房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上年末回落2.8个百分点。其中，个人住房贷款余额20.10万亿元，同比增长30.8%，比上年末回落5.9个百分点。
二是房地产贷款增量占比下降。上半年房地产贷款占同期各项贷款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7个百分点。三是个人住房贷款抵借比率降低。四是个人住房贷款期限缩短。
就房贷增速为何全面回落，华创证券固定收益研究员吉灵浩在接受记者采访时表示，限购政策的严格执行和个人住房贷款的收紧是两个主要的因素。
限购政策方面，以上海的自住房为例，根据上海市住建委规定，首套房首付比例不得低于35%，二套房首付比例不得低于50%。
房贷利率上行，更是上半年住房贷款余额回落的最强“助攻”。第一财经记者了解到，上半年银行虽然没有出现大面积停贷，但是房贷利率上涨已经是不争的事实。在央行公开市场政策性利率调整后，银行资金成本全面抬升，房贷利率也是水涨船高。一些银行的贷款利率已从去年末“基准利率8.5折”变为上浮至1.1倍。
阮健弘表示， “房地产信贷增长势头回落，个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降，这些变化有利于抑制房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。”
实体经济支持力度不减
在住房贷款余额回落的同时，金融对实体经济的支持力度不减，是上半年信贷数据的另一明显特征。
6月人民币贷款增加1.54万亿元，同比多增1533亿元。上半年人民币贷款增加7.97万亿元，同比多增4362亿元。
吉灵浩对第一财经记者表示，上半年实体经济融资需求本来就不差，在信用债整体发行遇冷后，部分企业的融资需求转向了银行信贷。6月新增人民币贷款分项来看，贷款结构依然保持健康，中长期贷款破万亿，创下年内次高；票据融资进一步下降，一方面反映出实体经济融资需求依然旺盛，折射出经济增长内生动力并未减弱，另一方面也反映出在金融去杠杆的政策驱动下，银行表内资产配置结构向信贷倾斜的趋势更为明显。
社融则更能反映出实体经济融资需求的全面改善。吉灵浩认为，6月新增社融规模1.78万亿元，其中除了新增信贷继续快速增长外，非标融资和企业债券净融资均较上月显著回升。企业债券净融资虽然仍为负值，但跌幅较上月大幅收窄2200亿元，反映出随着债市有所回暖，债券融资环境有所改善。
综合来看，6月金融数据反映出实体经济融资需求依然旺盛，银行表内资产配置向信贷倾斜的趋势进一步明朗，这都是符合政府金融去杠杆的要求和初衷的。换“拿地-开发-销售”思路，探索长期运营租赁房源的可行模式；另一方面，在持续调控和相关租赁政策影响下，部分二手房业主由售转租，对增加租赁房源供应起到积极作用，进而推动租赁市场发展。
目前租赁市场公共服务的缺失或无序，各环节切割、房子质量参差不齐、公共服务未能形成闭环系统，也都是无可回避的事实。
盘古智库理事长易鹏观察认为，越来越多房企投入租赁市场，是行业的大方向，但真正落实需要一个过程。
“为形成整体更合理化的房地产市场结构，我们能越来越清晰地看到政策在一步步布局，一些大房企也都在为深度介入租赁市场做转型准备。”亚豪机构副总经理高珊曾向记者表示，“可以期待的是，未来租赁市场会因为一些企业和项目的带头表率，慢慢形成规范的状态，市场也越来越规范。”
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