“金九银十”之际，南京刚需楼盘将迎来供应小高潮。据研究机构统计数据，“金九银十”两个月，南京市场将有60多家楼盘提供13500套左右房源。
同时《中国经营报》记者了解到，南京公证摇号细则出台至今，楼市供应量持续开闸，其中刚需房源占据绝大部分比例，也被业内称为近年规模最大的刚需购房“窗口期”。
近日，因“低价割肉”颇受关注的南京京奥港未来墅项目首次开盘，此批房源最终被核准为每平方米25715~25993元，与楼面价22353元/平方米相差不足4000元/平方米。外界认为，其土地款通过信托融资支付且第一期还款日期将近，才忍痛“割肉”，低价入市。对此，记者致电京奥港未来墅相关营销负责人，其回复称：“正在开会，且近期都将忙于项目的开盘事宜，不便就相关问题进行回应。”
此外，记者走访了解到，随着“金九银十”传统销售旺季的到来，楼市违规现象有所抬头，相关主管部门再掀整顿风暴。近日，南京市人民政府网站公布了建设工程安全生产与文明施工不良行为红、黄牌警示，其中涉及旭辉银城白马澜山、
新城吾悦广场等多个楼盘工地。
刚需盘补货“金九银十”
根据南京克而瑞的统计数据，截止到8月30日，2017年的供应面积为527.5万平方米，较2016年同期下降36.5%，与2011~2016年均值600.5万平方米相比也减少73万平方米，是2013年溧水、高淳撤县建区加入到全市统计后供应量最低值，在很大程度上影响了成交的放量。
不过，记者梳理发现，近两个月以来，南京楼市部分区域迎来供应小高潮，江北六合、南部新城、城北燕子矶等多个板块均出现了楼盘密集“铺货”的现象。
据了解，接下来还有不少板块的新房将集中上市，但也有部分板块经历一轮放量后，年底前新房供应难以再发力。在楼市冷热不均的同时，各板块的供货量出现 “多寡不均”的现象。
“随着‘金九银十’的到来，加之四季度历来都是开发商回笼资金、充实年报业绩和还银行贷款的重要时间节点，因此虽然房企中观望者仍然有之，无法忍痛割爱者却出现分化，有的依旧选择痛并等待着，有的则选择‘割肉’入市。” 南京克而瑞首席分析师周颖表示。
据统计，“金九银十”两个月，南京市场将有60多家楼盘提供13500套左右房源。如果上述房源均能如约推出，相当于前8个月新增供应量的35%，将极大助推成交量的回升。其中首开楼盘预计12家，与前8个月仅15家新盘开盘相比，大大提振了楼市的情绪，给一度低迷的楼市注入新能量。
同时，周颖提出，2018年的供应将主要来源于目前在售项目的加推和2016年及之后拿地的项目。由于2016~2017年拍出地王项目绝大多数都被“现房销售”，在严格限价下，开发商为了保卫成本，就只能推迟上市，那么供应量将大打折扣，即便有楼盘因为资金问题而上市，其定价也不可能亏本，因此房价反弹压力非常大，尤其是到2018年下半年和2019年上半年，南京现房销售拍得的50余幅地块或将集体亮相，届时限价政策如何执行，甚至是否会一定程度放开都还是未知数，因此，对于刚需而言，这个“金九银十”，直至春节前，或许将是本轮调控买房的最佳时机。
“毛坯改精装”热潮渐退
据了解，年初至今南京楼市大约有60家精装盘上市，精装房正逐渐成为市场主流。不过近日，记者走访市场发现，受限价等调控政策的影响，曾经风行的“毛坯改精装”热潮已逐渐降温。
去年4月，北京京奥港集团经过61轮激烈竞拍，以47.6亿元拿下了南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/平方米，刷新南京麒麟板块地王纪录。彼时，周边楼盘均价在每平方米1.7万~2.2万元，该地块的楼面价“面粉贵过面包”。
近日，南京市麒麟板块京奥港未来墅项目迎来首次开盘。根据公司最初规划，该项目将打造成“南京第三代豪宅典范”，并释放出“精装豪宅价格要卖到4万元/平方米”的口风。然而，9月12日下午，记者走访楼盘看到，根据价格公示牌，首次推出的150余套房源最终被核准为每平方米25715~25993元，产品也从最初的“精装豪宅”变成了“毛坯房”。
记者在项目营销中心看到，马路边密集停靠着一长排私家车，营销中心内人头攒动，热闹非凡。销售人员介绍称，项目已经领到销售许可证，将在近日择期开盘，近两天为登记时间，首日登记客户约有300余人，而首批推出的房源仅为150套左右。
当记者提出销售价格只比楼面价多出3000余元，开发企业是否亏本入市，销售人员回应称：“受限价等楼市调控政策的影响，项目售价不高，对于开发商来说，算是保本入市，并不赚钱。”
同时，值得注意的是，京奥港未来墅的土地款是开发商通过信托融资支付，而且第一期还款日已近在眼前。根据“中融信托-宏金46号集合资金信托计划(一期)”显示，京奥港向中融信托发行了一笔高达34亿元的项目信托贷款，期限为12+6个月，已于去年6月发行，融资主体为北京京奥港集团有限公司，资金投向是京奥港未来墅地块。
这意味着，该项目必须在今年年底有销售回款，才能偿还信托融资，如果继续延期入市，将会面临违约风险。过去两年拿高价地的房企，当前正面临着煎熬和考验。“现在政策导向变了，房企也会增加风险意识，尤其是一些大房企明确表态不拿地王，这对其他房企有标杆意义，所以在这种背景下，土地市场逐步降温是大趋势。”上海中原市场分析师卢文曦指出。
同时，记者走访麒麟板块另一楼盘中南熙悦，销售人员表示，项目受限价影响，将由精装房改为毛坯房销售，首次开盘预计将在今年11月份。去年5月，中南建设以总价48亿元、楼面价19195元/平方米拿下麒麟G16地块，即如今的中南熙悦项目。2016年底，该项目称预计售价将不低于35000元/平方米，近日，销售人员向记者表示，具体价格还未出来，但预计跟京奥港未来墅差不多，均价26000元/平方米左右。
业内人士认为，伴随后期监管进一步严格，楼盘依靠“毛改精”实现变相涨价将成为过去式。
监管部门加码整顿楼市违规乱象
今年以来，南京市房地产市场综合执法办公室多次对开发企业进行集中约谈，明确销售行为要求，并对在售楼盘采取明察暗访、公布举报电话等多种方式监管市场，严厉打击违法违规行为，规范市场秩序，净化市场环境。
近日，南京市人民政府网站公布了建设工程安全生产与文明施工不良行为红、黄牌警示。其中涉及旭辉银城白马澜山、
新城吾悦广场等多个楼盘工地。根据《南京市建设工程安全生产与文明施工不良行为红、黄牌警示实施细则》的相关规定，被红、黄牌警示的施工单位、监理单位和项目经理、项目总监不良信息记入单位和个人信用管理信息库;对因施工单位责任被红牌警示的工程项目，其施工部分一律不得参评文明工地;被黄牌警示的单位和责任人，由招标人自主选择是否允许参与投标报名;被红牌警示的责任单位和责任人在被警示期间禁止在我市建设工程市场参与投标报名。
“严厉整顿措施出台后，预计后续违规现象会有所收敛，也是警告市场不要抱有侥幸心理。”某研究院智库中心研究总监严跃进表示。
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